房地产供给侧融资专题报告（2）：银行授信范围扩大，股权融资加速落地

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2023 年 1 月 5 日 行业研究 银行授信范围扩大，股权融资加速落地 ——房地产供给侧融资专题报告（2） 房地产（地产开发） 1）“第一支箭”投放范围持续扩大，头部房企签约优势明显。据不完全统计，22 年 11-12 月期间，全国主要商业银行对房企新增授信已超 3.4 万亿元，其中优质头部民营及混合所有制房企新增授信签约银行较多，包括万科、绿城中国、龙湖集团、碧桂园等房企目前新签约授信的银行数量皆超过 9 家，而国央企更多利用母公司集团的银行总对总授信，单独新增授信的签约相对较少，前期出险房企新增授信仍较少；值得注意的是，22 年 12 月以来，银行授信覆盖的范围逐步扩大，一方面提供授信的银行逐步扩张到商业银行的地方分行、城商行、农商行，另一方面签约授信的中小房企数量逐步增加，截至 12 月 31 日，我们统计到的55 家房企已获取主要商业银行授信 170 次（不含城市分行、城商行、农商行），其中已获取 1~3 家银行授信的房企占比约 71%。银行信贷授信的落地一般还需房企提供合适的项目资源进行抵押，目前银行授信力度与范围持续扩大已释放积极信号，将助力行业供给侧风险出清，加速行业经营重回正轨。 2）“第二支箭”增信债权工具有效落地，控制行业出清主体范围。截至 12 月31 日，（不完全统计）已有 8 家房企披露申请“第二支箭”储架式注册发行，合计额度达 1210 亿元。自 11 月 29 日龙湖集团融资支持工具首单成功发行后，美的、金辉、碧桂园及新城加速推进，优质民企合理融资需求得到有序支持。 3）“第三支箭”受益房企范围广，上市房企定增方案加速落地。我们跟踪了 A股及 H 股 226 家上市房企及涉房上市公司自 22 年 11 月 28 日至 12 月 31 日期间发布的公告，统计到已有 31 家上市公司公告股权融资事项，其中已有 20 家公司公布拟定向增发股票并且已有 9 家公司发布了股票定增预案（包括保利发展、华发股份等）；有 3 家公司拟发行股份购买资产并已发布预案（包括招商蛇口、格力地产等）；有 8 家港股公司公布配售相关事项并已有 6 家公司已完成配售认购（包括碧桂园、建发国际等）。上述 31 家上市公司已披露的募资总额已超 360亿元，募集资金用途包括保交楼相关项目建设、偿还债务、补充流动资金等。值得注意的是，拟进行股票定增的公司不仅包含信用优势明显的国央企，也包括前期已出险的房企，还有部分国企利用定增为配套融资收购优质资产并表。我们认为，“第三支箭”将惠及各类房企，短期促进房地产市场各方信心修复，中期需看方案落地情况（视监管审批和投资者认可程度），长期需关注定增之后上市公司 EPS 被摊薄后的利润填补表现。 投资建议：2022 年，地产行业政策面友好，多方释放积极信号，明确提出房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转，房地产平稳健康发展事关金融市场稳定和宏观经济发展全局。供给侧来看，多部委相继表态，通过信贷、债券、股权多种方式综合协同，“三箭连珠”，执行层面的可操作性大幅提升，有力提振了房地产行业信心；需求侧来看，5 年期 LPR 连续下调，地方政府“因城施策”引导合理住房需求，包括优化“认房认贷”标准，下调首付比例及按揭利率等。政策利好频发，供给侧信用风险出清，促需求实质性升温。疫情管控优化，房地产供需回暖可期，资本市场关注度提升明显，投资建议关注三条主线：1）看好核心城市土储充裕、信用优势显著、品牌优秀的龙头房企未来市占率与 ROE 率先提升，建议关注保利发展、招商蛇口、中国金茂、中国海外发展等；2）看好先发布局多元赛道、注重运营升维、第二增长曲线经营性现金流稳定增长的房企，建议关注万科 A/万科企业、龙湖集团等；3）关注存量资产资源丰富、质地优异、管理高效的房企未来运用 REITs 提高资产回报率，建议关注华润置地、上海临港等。 风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。 增持（维持） 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 联系人：周卓君 021-52523855 zhouzj@ebscn.com 联系人：庄晓波 021-52523416 zhouzj@ebscn.com 行业与沪深 300 指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 20230102 年末销售小幅翘尾，头部国央企表现突出——房地产行业百强销售月报（2022 年 12月） 20221225 多城增加“两集中”供地批次，主流房企拿地仍维持谨慎——百城土地成交月度跟踪报告（2022 年 11 月） 20221216 销售弱势修复，年末竣工发力，基本面仍承压——房地产行业统计局数据月度跟踪报告（2022 年 11 月） 20221214 增信债权工具有效落地，商业不动产REITs 研究加速——光大证券房地产行业流动性及公募 REITs 跟踪报告（2022 年 11 月） 20221208 全方位梳理“三箭连珠”受益房企——房地产供给侧融资专题报告（1） 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 图 1：2022 年 11 月以来房企新增授信额度统计汇总表 授信银行 地产公司中国银行农业银行工商银行建设银行交通银行邮储银行中信银行兴业银行浙商银行广发银行浦发银行平安银行光大银行招商银行北京银行上海银行杭州银行民生银行厦门国际银行盛京银行华润银行恒丰银行授信银行汇总（家）万科1000√√√10001000√√√√√√√13碧桂园600√500√√√√√√9美的置业300√√200√√√√√√10龙湖集团600√√√√√√√√√√11大悦城300√√√√5华润置地√√√√√5滨江集团√√√√√√200√8金地集团√√√√√√√7仁恒置地√2002保利发展√√√√4中海地产√√√√√√√√√9绿城中国√√√√√√√√√√√√12招商蛇口√√√√√5华侨城√√2建发地产√√√3金辉集团√√√3中交建√1首开集团√√√3合生创展√√2大华集团√√√√4越秀地产√√√√4国贸地产√1象屿地产√1复地集团√1中国金茂√√√√4华发股份√√√√√5新城控股√√2旭辉控股√√2华宇集团√1金隅集团√1城建集团√1新希望地产√100603君一控股集团√1厦门安居控股√1福州左海控股√1山东银丰集团√1青岛青特集团√1五矿地产√√2首创城发√√2信达地产√1保亿集团1001格力地产√1中国武夷√1中骏集团√1远洋集团180√2九洲√1骏景湾√1华新地产√1汇置地产√1中德开置业√1德信地产1001电建地产√1联发集团√1卓越集团√1京基地产√1授信额度汇总（亿元）6000/65