新城控股(601155)三个修复和一个创新，推动公司价值重塑

本报告由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国（仅为本报告目的，不包括香港、澳门、台湾）提供，在遵守适用的法律法规情况下，本报告亦可能由中信建投（国际）证券有限公司在香港提供。同时请参阅最后一页的重要声明。 证券研究报告·A 股公司动态 房地产开发 三个修复和一个创新，推动公司价值重塑 充分受益于三支箭，公司从信用修复逐步走向拿地修复。公司作为优质民营房企的代表，近期 150 亿元的储架式发行成功注册，并计划发行 20 亿元的 2022 年第三期中票，由中债增进提供全额担保。公司股权再融资早在 2016 年 7 月已审核获批但未发行，近期证监会重启涉房企业股权再融资，公司也有望获益。2022 年以来公司因为信用压力和销售低迷，未在公开市场拿地，伴随公司信用转好及后续房地产市场逐步复苏，公司将重新开始拿地或采用轻资产代建，房地产开发业务有望回归正轨。 伴随疫情防控政策优化，公司将迎来商业修复。截至 2022 年三季度末，公司开业及管理输出的商场数量为 137 个，较 2021 年年底增长 7 个；1-10 月实现租金收入 80.7 亿元，已达到 2021 年全年水平的 93.8%，全年有望保持同比正增长；商场出租率维持在 96.0%的较高水平，经营状况持续稳定。参照美国和新加坡经验，疫情管控政策优化后消费将得到明显修复；我国购物中心客流在 10 月出现快速回暖，环比 9 月增长 16.1%，随着近期疫情防控政策的进一步优化，公司旗下商场经营有望持续改善。 证监会研究推动商业不动产公募 REITs 试点，金融创新有望打开公司成长空间。12 月 8 日证监会副主席李超表示研究推动公募REITs 试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。2021年公司就曾筹划将旗下位于长三角和部分二线省会的 9 个商业物业作为底层资产，设立信托基金在新交所主板上市。此次国内公募 REITs 有望扩展至商业不动产领域，将为公司盘活商业资产、补充净资产、改善现金流提供新机遇，推动公司取得新一轮成长。 重申买入评级，目标价 33.39 元。我们预测公司 2022~2024 年 EPS为 4.77/4.89/5.10 元。我们认为在当前行业环境下，公司的信用修复、拿地修复、商业修复以及未来可能的金融创新，将助力公司稳健经营，重回成长轨道，推动公司价值重塑。 重要财务指标 2020 2021 2022E 2023E 2024E 营业收入(百万元) 145,475 168,232 146,483 154,691 168,590 增长率(%) 69.5 15.6 -12.9 5.6 9.0 净利润(百万元) 15,256 12,598 10,789 11,061 11,535 增长率(%) 20.6 -17.4 -14.4 2.5 4.3 ROE(%) 20.0 14.2 12.2 11.1 10.4 EPS(元/股，摊薄) 6.76 5.57 4.77 4.89 5.10 P/E(倍) 3.6 4.4 5.1 5.0 4.8 P/B(倍) 1.1 0.9 0.8 0.7 0.6 资料来源：公司公告，中信建投 维持 买入 竺劲 zhujinbj@csc.com.cn 18621097792 SAC 执证编号：S1440519120002 SFC 中央编号：BPU491 发布日期： 2022 年 12 月 11 日 当前股价： 23.82 元 目标价格 6 个月： 33.39 元 主要数据 股票价格绝对/相对市场表现（%） 1 个月 3 个月 12 个月 42.27/38.31 1.01/2.45 -37.48/-26.48 12 月最高/最低价（元） 37.08/13.0 总股本（万股） 225,562.29 流通 A 股（万股） 225,562.29 总市值（亿元） 473.0 流通市值（亿元） 473.0 近 3 月日均成交量（万股） 4,522.48 主要股东 富域发展集团有限公司 60.96% 股价表现 相关研究报告 22.11.17 【中信建投房地产开发】新城控股(601155):储架式发行获受理，经营性业务有望受益于疫情防控优化 22.08.31 【中信建投房地产】新城控股(601155):交付减少拖累业绩，信用修复支撑成长 ——2022 年中报点评 22.08.09 【中信建投房地产】新城控股(601155):销售同比降幅收窄，年内无美元债到期——7 月经营数据点评 -59%-39%-19%1%21%2021/12/82022/1/82022/2/82022/3/82022/4/82022/5/82022/6/82022/7/82022/8/82022/9/82022/10/82022/11/8新城控股上证指数新城控股(601155) 仅供内部参考，请勿外传 1 A 股公司动态报告 新城控股 请参阅最后一页的重要声明 目录 1. 充分受益于三支箭，信用修复与模式创新共助成长....................................................................................... 2 2. 伴随疫情防控政策优化，公司将迎来商业修复............................................................................................... 3 3. 证监会研究推动商业不动产公募 REITs 试点，金融创新有望打开公司成长空间 ........................................ 5 4. 投资建议：重申买入评级与 33.39 元的目标价，看好公司三个修复和一个创新 ........................................ 6 5. 风险提示 .............................................................................................................................................................. 6 报表预测 ................................................................................................................................................................... 8 图表目录 图表 1： 新城控股 2022 年债务本息到期情况 ............................................................................................ 2 图表 2： 20