联合资信-上海市写字楼运营情况分析及对写字楼类证券化项目的影响

上海市写字楼运营情况分析及对写字楼类证券化项目的影响 结构融资四部 段彤 韩雨潮 张雪茹 引言 上海市作为中国国际经济、金融、贸易、航运、科技创新中心，近年来写字楼租赁市场表现优异。金融业与信息传输、软件和信息技术服务业是上海经济发展的两大助力点。高速发展的 TMT 行业和金融业成为上海优质写字楼租赁市场发展的坚实基础。此外，《上海市新城规划建设导则》中上海市聚力全面推进五个新城建设，优化城市空间布局，上海市写字楼租赁市场将呈现多中心化趋势。本文将结合宏观及区域经济环境、政策、城市规划等方面对上海市写字楼租赁市场 2007－2022 年 6 月的运营状况进行分析，并结合历史运营状况对未来写字楼租赁市场发展进行展望，进而为资产证券化项目中上海区域写字楼类标的资产价值衡量提供参考。 上海市写字楼租赁市场历史运营情况 2007－2009 年，在美国次贷危机演变的全球金融危机的影响下，上海 GDP 同比增长率从 15.20%下降至 8.25%，下降 6.95 个百分点；同期，上海优质写字楼空置率从 2007 年 12月的 3.40%上升至 2009 年 12 月的 15.70%，上升 12.30 个百分点；租金水平由升转降，由2008 年 9 月的 264.84 元/平方米/月下跌至 2009 年 12 月的 204.53 元/平方米/月，跌幅达22.77%。在金融危机发生后，我国出台了降准降息等货币政策，并推出了四万亿政府开支计划的财政政策。2010－2016 年，上海市经济运行情况基本稳定，在较为宽松的货币政策的影响下，上海市优质写字楼空置率持续走低，于 2015 年 9 月达到 4.00%，租金水平于 2016年 9 月上涨至 311.00 元/平方米/月。 图 1 2007－2021 年上海市及中国 GDP 同比增长率情况 资料来源：Wnid 数据 图 2 2007－2022 年 6 月上海市优质写字楼租金、空置率情况（单位：元/平方米/月） 资料来源：Wnid 数据 2016 年后，受国内经济下行压力影响，叠加上海优质写字楼供给量整体增长，上海优质写字楼空置率开始上行。仅 2017 年一年，上海优质写字楼新增供应量就达到 160.67 万平方米，但受制于宏观经济形势，上海优质写字楼净吸纳量并没有显著增加，上海优质写字楼空置率持续走高，特别的，2019 年起全球金融环境收紧，中美贸易摩擦进一步加剧，加之内需动力不足，上海市 GDP 同比增长率继续下滑，2019 年上海市优质写字楼净吸纳量仅为0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%200720082009201020112012201320142015201620172018201920202021上海市GDP同比增长率中国GDP实际同比增长率0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%0.0050.00100.00150.00200.00250.00300.00350.002007200820092010201120122013201420152016201720182019202020212022上海:优质写字楼租金上海:优质写字楼空置率15.60 万平方米，空置率增至 19.40%。相较空置率，上海市优质写字楼租金水平仍保持一定韧性。2016 年 9 月上海优质写字楼租金水平由升转降，但由于写字楼租约期限相对较长，截至 2019 年 4 季度疫情爆发前，租金下降幅度相对有限。 图 3 2007－2021 年及 2022 年 1−6 月上海市优质写字楼供求关系（单位：万平方米） 注：部分年份无公开净吸纳量数据 资料来源：Wnid 数据 2020 年，新冠肺炎疫情的全球大流行对各国经济和贸易造成严重冲击，全球经济陷入深度衰退。我国在宏观政策方面加大了逆周期调节力度对冲疫情负面影响，推动经济逐渐复苏，GDP 全年同比增长率为 2.34%，成为全球主要经济体中唯一实现正增长的国家，但受疫情影响，上海市 GDP 同比增长率仅为 1.70%，优质写字楼空置率于 2020 年 9 月达到新高的20.40%，租金由 2019 年 12 月的 318.81 元/平方米/月下跌至 2020 年 12 月的 278.10 元/平方米/月，下跌 12.77%。 2021 年，我国宏观政策保持连续性、稳定性，经济持续稳定恢复、稳中向好。2021 年全年上海市 GDP 同比增长率回升至 8.10%，优质写字楼年净吸纳量近 5 年来首次超过新增供应量，优质写字楼空置率下降至 16.60%，较 2020 年 9 月下降 3.80 个百分点，同期租金水平基本稳定。上海市优质写字楼在 2021 年实现稳定去化，吸纳量合计达 129.80 万平方米，创下历史新高，市场需求显著回暖。2022 年上半年，上海市优质写字楼净吸纳量为 59.30 万平方米，较 2021 年同期略有增长。2021 年，上海市写字楼市场 17 个新项目陆续入市，2021年累计优质写字楼新增供应量达 107.10 万平方米。2022 年上半年，上海市优质写字楼新增供应量 21.50 万平方米，较 2021 年同期减少 48.93%，主要系上海二季度新冠肺炎疫情影响所致，大部分新项目将推迟于下半年正式交付。 总体看，上海优质写字楼市场空置率情况与租金水平受到我国宏观经济环境、政策，上0204060801001201401601802007200820092010201120122013201420152016201720182019202020212022上海:优质写字楼年新增供应量上海:优质写字楼年净吸纳量海市区域经济环境及突发事件以及市场供给等因素的复合影响。 图 4 2007－2021 年及 2022 年 6 月上海市、北京市、深圳市、广州市优质写字楼空置率情况 资料来源：Wnid 数据 2007－2009 年，上海优质写字楼空置率上升幅度高于其他一线城市（北京、广州、深圳）。2010－2015 年，上海市优质写字楼空置率持续走低，下降幅度仅次于北京。但 2016 年后，受上海优质写字楼供应量显著提高的影响，上海优质写字楼空置率相较于其他一线城市不断走高，直到 2020 年下半年才有所缓解。截至 2022 年 6 月，上海优质写字楼空置率略低于北京、深圳，但仍处于较高水平。 2007 年－2010 年 9 月，上海市优质写字楼租金水平高于其他一线城市。2010 年 9 月至今，上海市优质写字楼租金水平相对稳定，在一线城市中仅次于北京。 0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%2007200820092010201120122013201420152016201720182019202020212022上海:优质写字楼空置率北京:优质写字楼空置率深圳:优质写字楼空置率广州:优质写字楼空置率图 5 2007－2021 年及 2022 年 6 月上海市、北京市、深圳市、广州市优质写字楼租金情况（单位：元/平方米/月） 资料来源：Wnid 数据