2022年度商业地产表现报告

表现力指数·2022 年度商业地产表现报告 1表现力指数·2022 年度商业地产表现报告2目 录市场综述表现力指数·2022 年度商业地产企业表现住房租赁发展文商旅发展消费品牌发展商业表现系列研究成果可持续发展关于观点指数商业地产金融商业地产零售业态发展商办与办公空间发展0509091013171921232528326975867834394041435051525462市场综述报告研究成果产生过程研究成果指标体系商业地产企业表现研究成果商业地产企业表现研究成果分析管理能力表现研究成果品牌价值表现研究成果创新能力表现研究成果商业地产商资产管理表现研究成果商业地产管理企业表现研究成果商业地产金融报告商业不动产投资管理机构表现研究成果消费品牌发展报告消费品牌表现研究成果表现力指数 · 2022 年度商业地产表现研究成果可持续发展报告商业地产零售业态发展报告购物中心运营商表现研究成果购物中心运营表现研究成果社区商业运营商表现研究成果商办与办公空间发展报告商办运营商表现研究成果商办资产运营表现研究成果商写物业服务企业表现研究成果住房租赁发展报告文商旅发展报告表现力指数·2022 年度商业地产表现报告 3前 言过去的一年中，疫情虽多有散发，但是商业地产发展总体复苏向上。住宅开发上的受挫，让企业更加客观理性地看待商业地产的发展及变化。如果说过去企业更多是将商业地产作为住开的补充，那么当前则更注重该行业的独立价值。与此同时，我们也可以看到商业地产行业涌现出更多的活力与发展风向。资管时代的深耕与机遇把握，让不少业态、项目和企业的核心竞争力进一步凸显；办公空间服务和产业的结合，打造了更高的楼宇经济价值；文商旅的创新融合，激发出更多的商业空间和想象；而创新技术、新零售、数字化和 ESG 的渗透，则让行业的可持续发展有了更多的支撑力量。于创新涌动的发展浪潮中，观点指数研究院通过专业深度的数据研究与调研剖析，于 2022 观点商业年会现场重磅发布《表现力指数 • 2022 年度商业地产表现报告》，和与会嘉宾一同探析商业地产的发展概况，把脉行业风向与前景，共成长齐发展。表现力指数·2022 年度商业地产表现报告4市场综述表现力指数·2022 年度商业地产表现报告 501市场综述：消费复苏与投资紧缩整体来看，商业地产在逐渐恢复元气，但投资额较去年有所下滑，至今仍未达到去年水平。今年前三季度，物价走势平稳，为消费回暖打下了坚实基础。总体来看，社会消费品零售总额在 6 月份开始逐渐回暖，直至 8 月呈现同比正增长，这表明 5 月份以来全国各地消费刺激措施有一定的成效。其中，网上零售额持续保持正增长。在商办领域，据世邦魏理仕调查数据显示，未来有不少新的办公空间拓展需求。整体来讲，上半年商业地产景气在逐渐恢复。供给端，商业地产的投资额较有所下滑，至今仍未达到去年水平。这主要是因为房地产行业的整体销售不景气，导致资金来源匮乏。可以看到，不论是办公楼还是商业营业用房，其新开工施工和竣工面积均在萎缩，不过前者的萎缩幅度相对较小。退出端，近几月商业地产销售面积虽然较年初有所下滑，但较去年仍然能实现同比增长。其中，商业地产期房的下滑幅度较大，特别是商业营业用房期房，于今年 9 月处于同比负增长的状态。另外，大宗交易较去年活跃度有所上升，这仍是商业地产退出的主要渠道。而另一个渠道 CMBS，今年的活跃度较往年有所降低，但保险版的 CMBS 正在掀起一阵浪潮。据国家统计局数据，今年 1-9 月份，我国的 CPI 指数呈现整体消费市场回升，商办领域有新拓展需求稳定趋势，一直在 2.5% 附近徘徊，物价保持平稳。其中，食品烟酒类受猪肉价格波动影响，指数在 7、8、9 月份呈现上升趋势。据公开数据，上半年 CPI 同比涨幅在 10%-20% 的新兴市场和发展中国家有 45 个，但我国的 CPI 仍然在正常区间内运行，这对消费景气的恢复有正向推进作用。受疫情地区多发以及社会总体需求不足的影响，我国的消费情况总体呈现出由谷底开始回升的态势。据国家统计局数据，4 月份的社会消费品零售总额同比增长 -11.1%，直接导致 4 月份社会消费品零售总额累计增长转为负。5月份延续 4 月份的萎缩态势，直到 6 月份才开始慢慢恢复。8、9 月份，社会消费品零售总额累计增长转为正增长，9月份为 0.7%。这意味着各省市的消费刺激举措有了一定的成效，就广东省来说，据商务厅消息，5 月以来，广东在全省范围发放消费券，并将延续到 10 月底。截至 9 月 21 日，全省已发放核销消费券约 11.3 亿元，直接拉动消费约 100 亿元。表现力指数·2022 年度商业地产表现报告602商业地产投资额下滑，拖累新开工及竣工面积在没有良好的退出渠道之前，大部分商业地产开发商的开发模式基本是以住宅业务输血商业地产业务，如龙湖明确每年将从住宅销售额中拿出一定比例来投资商业地产。所以，当住宅业务整体不景气时，投资于商业地产的资金量将会减少。据国家统计局数据，今年房地产投资累计增长率，4 月份开始后为负增长，9 月份为同比增长 -8%。其中，办公楼和商业营业用房投资累计增长率自 2 月份以来均为负增长。至今年 9 月，办公楼投资累计同比增长率为 -9.9%，商业营业用房投资累计同比增长 -12.2%，下滑幅度均大于房地产整体的投资累计增长率 -8%。这意味着，在目前资金链紧缩情况下，行业整体的选择是减少商业地产投资，仅剩几家有实力的国企和头部央企在持续投资。如华润置地和中海，今年已在公开市场拿了不少商用地块。具体来看，办公楼新开工施工面积累计增长率均为负增长，由 3 月份的 -4.2% 迅速扩大至 9 月份的 -36.6%。类似的，办公楼竣工面积累计增长率也均为负增长，由 2 月份的 -9.1% 迅速扩大至 9 月份的 -23.6%。观点指数认为，两者均受到位资金影响，资金链的不畅，导致新开工面积和施工速度均受到较大的影响。另外，办公楼施工面积累计增长率虽然也均为负增长，但幅度较小，9 月份的增长率为 -5.1%。这表明各地开工仍在持续，当地政府也给予了较大的支持。如郑州的纾困基金，首先就用于建业地产在金融岛的写字楼项目，助力其复工复产。因资金断裂而停工的写字楼项目，若能及时得到资金支持，那么该项目便能在不久后产生现金流，这也是政府及社会资本重点支持复建的原因。同样，商业营业用房新开工施工面积累计增长率、竣工面积累计增长率和施工面积累计增长率也呈现出相似的规律，据国家统计局数据，房地产本年实际到位资金合计累计增长率均为负增长，8 月份该幅度已扩大至 -16.7%。其中，9月份房地产投资本年资金来源小计累计增长率为-24.85%。观点指数认为，这主要是行业整体销售景气下滑带来的影响，而 1-9 月前 100 房企累计实现权益总销售金额 36631亿元，同比下降 49.1%。据公开消息，今年上半年，全国累计发放消费券超过 100亿元，对区域经济拉动效果显著。国家统计局数据则显示，网上零售额累计增长持续呈现正增长，其中 2 月份同比增长率最高，为 10.2%；5 月份同比增长率最低，为 2.9%。9 月份恢复到 5 月份以来的最高幅度，为 4%。从消费品类来看，餐饮和商品零售也在