房地产行业研究：“第三支箭”落地，地产信心终修复

- 1 - 敬请参阅最后一页特别声明 杜昊旻 王祎馨 方鹏 分析师 SAC 执业编号：S1130521090001 duhaomin＠gjzq.com.cn 联系人 wangyixin＠gjzq.com.cn 联系人 fang_peng＠gjzq.com.cn “第三支箭”落地，地产信心终修复 事件  2022 年 11 月 28 日，证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问，恢复涉房上市公司并购重组及配套融资；恢复上市房企和涉房上市公司再融资；调整完善房地产企业境外市场上市政策，与境内 A 股政策保持一致，恢复以房地产为主业的 H 股上市公司再融资；进一步发挥 REITs 盘活房企存量资产作用；积极发挥私募股权投资基金作用。 评论  房企股权融资再开放，板块迎来重大利好。A 股市场地产再融资自 2016 年起基本停滞；直至 2022 年 10 月出现松动，允许部分存在少量涉房业务但不以房地产为主业的企业在 A 股市场融资；11 月 21 日，证监会主席易会满在 2022 金融街论坛年会上表示支持涉房企业开展并购重组及配套融资。我们在外发的《供需两端政策齐发力，托底楼市销售信心》等报告中已多次提及可期待“第三支箭”股权融资的放开，此次新政措施的快速落地，或将为房地产行业注入较大规模的增量资金和资产，促进行业平稳健康发展。  恢复房企及涉房企业股权融资，母公司有涉房资产的房企和头部央国企或受益最大。允许房企重组上市、发行股份或支付现金购买涉房资产，并配套融资，我们认为此政策对母公司有优质涉房资产利好最大，如中交地产、中华企业、华发股份、建发股份、首开股份、南山控股等，且低 PB 估值、自身资产负债率较高的房企边际收益更大。板块估值将受益于政策整体提升，头部央国企估值稳步修复，且能通过并购重组扩大土储，如保利发展、中国海外发展、招商蛇口、华润臵地等。混合所有制和优质民营房企亦能通过股权融资缓解资金压力，渡过当前的现金流困境，如新城控股、美的臵业、金地集团等。  资金主要用于“保交付”和防范风险扩散。配套融资募集资金主要用于存量涉房项目和支付交易对价、补充流动资金、偿还债务等，不能用于拿地拍地、开发新楼盘等；而再融资的募集资金也用于政策支持的房地产业务，包括与“保交楼、保民生”相关的房地产项目等。我们认为放开股权融资的目的主要是“保交付”和防范当前风险扩散，有利于整体市场预期的修复，同时对地产后周期行业如建筑建材、物业管理等也有明显利好。  发挥 REITs 和私募股权投资基金作用，盘活存量资产。推动保障性租赁住房 REITs 常态化发行，鼓励优质房地产企业发行基础设施 REITs，或为已上市基础设施 REITs 的扩募，利好已发行 REITs 的房企，如招商蛇口、越秀地产、万科 A 等。允许设立不动产私募投资基金，促进房企盘活经营性不动产，可为行业带来新的资金并探索新发展模式。 投资建议  “第三支箭”的快速落地，为行业注入新的资金用于保交付和防风险，对地产行业信心有明显提振，整体板块估值将得以修复。首推母公司有优质涉房资产的房企和拥有并购重组逻辑的头部央国企，如建发股份、中国海外发展、招商蛇口等；推荐受益于板块估值修复的优质房企，如万科 A、绿城中国。 风险提示  市场对宽松政策反应钝化；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约 证券研究报告 2022 年 11 月 28 日 房地产组 房地产行业研究 买入 (维持评级) 行业点评 行业点评 - 2 - 敬请参阅最后一页特别声明 内容目录 图表附录 ........................................................................................................3 风险提示 ........................................................................................................6 图表目录 图表 1：各类性质上市房企市值及 PB 估值情况 ..............................................3 图表 2：A 股地产公司 PE 走势 .......................................................................4 图表 3：港股地产公司 PE 走势.......................................................................5 图表 4：港股物业公司 PE 走势.......................................................................5 图表 5：覆盖公司估值情况 .............................................................................5 行业点评 - 3 - 敬请参阅最后一页特别声明 图表附录 图表 1：各类性质上市房企市值及 PB 估值情况 序 号 代 码 股 票 简 称 市 值（ 亿元 ） 企 业 属 性 大 股 东 名 称 大 股 东 持股 比 例（ %） PB-1H22 资 产 负债率(%) 1 000736.SZ 中交地产 118 中央国有企业 中交房地产集团有限公司 52.3 3.55 87.7 2 002305.SZ 南国置业 51 中央国有企业 中国电建地产集团有限公司 22.4 1.97 87.6 3 000537.SZ 广宇发展 270 中央国有企业 鲁能集团有限公司 76.1 1.67 54.2 4 001979.SZ 招商蛇口 1,155 中央国有企业 招商局集团有限公司 59.5 1.18 69.3 5 002314.SZ 南山控股 103 中央国有企业 中国南山开发(集团)股份有限公司 58.0 1.10 76.4 6 600048.SH 保利发展 1,955 中央国有企业 保利南方集团有限公司 37.7 0.98 77.5 7 1109.HK 华润置地 2,170 中央国有企业 CRH (Land) Limited 59.5 0.95 69.6 8 000031.SZ 大悦城 159 中央国有企业 明毅有限公司 49.3 0.85 76.2 9 600657.SH 信达地产 169 中央国有企业 信达投资有限公司 55.0 0.70 70.3 10 0688.HK 中国海外发展 1,990 中央国有企业 中国海外集团有限公司 51.3 0.56 59.0 11 000069.SZ 华侨城 A 415 中央国有企业 华侨城集团有限公司 47.0 0.52 74.3 12 0817.HK 中国金茂 206 中央国有企业 中化香港(集团)有限公司 35.3 0.40 74.2 13 118