证监会房地产行业股权融资优化措施的点评：股权融资支持政策落地释放利好，房企资金面与资产负债结构均有望改善

房地产行业 | 证券研究报告 — 行业点评 2022 年 11 月 29 日 [Table_IndustryRank] 强大于市 相关研究报告 [Table_relatedreport] 《房地产 2022 年 10 月统计局数据点评：销售与投资持续低迷；房企非房款到位资金降幅收窄》2022/11/15 《银保监允许保函臵换预售资金规定的点评: 允许保函臵换预售监管资金，优质房企流动性压力或将进一步缓解》2022/11/14 《房地产行业 2022 年三季报综述：行业业绩、利润率、现金流持续承压；房企分化加剧，头部与区域深耕型房企优势显著》（2022/11/4） 《房地产 2022 年 9 月统计局数据点评：东部地区带动销售改善，新开工与投资单月降幅小幅收窄》（2022/10/24） 《中国真实住房需求还有多少？（2022 版）》(2022/8/3) 《凡益之道，与时偕行——关于短期博弈与长期格局的思考》(2022/6/15) 《2022 年，五问房地产行业》(2021/12/6) 《从历史复盘中探讨本轮地产调控放松的最佳路径与当前房企的生存法则》(2022/3/31) 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 [Table_Industr y] 房地产行业 [Table_Anal yser ] 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 [Table_Title] 证监会房地产行业股权融资优化措施的点评 股权融资支持政策落地释放利好，房企资金面与资产负债结构均有望改善 事件 11 月 28 日，证监会发布房地产行业股权融资方面调整优化措施，包括恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、恢复上市房企和涉房上市公司再融资、恢复以房地产为主业的 H 股上市公司再融资、推动保障性租赁住房 REITs 常态化发行、开展不动产私募投资基金试点五方面内容。 点评  恢复涉房上市公司并购重组及配套融资。明确了对房企重组上市的宽松政策，特别提及发行股份或支付现金购买涉房资产，对于目前已经暴雷和优质房企均有利好，出险房企可借此类重组上市来理顺债务关系，优质房企则有收购或控制出险房企的机会，对整体行业积压已久的债务问题起到真正的化解作用，激活行业收并购市场。  恢复涉房上市公司再融资，自 2016 年下半年起逐步收紧的涉房上市公司再融资政策正式“松绑”。自 2018 年 10 月《A 股上市公司再融资审核知识问答文件》发布以来，涉房企业的再融资通道就被关闭。因再融资受阻，此前多数房企选择了拆分物业板块在港股上市的方式绕道补充流动性，本次政策“松绑”，解决了近 5 年以来上市房企无法进行资本运作的矛盾，尤其是房企获得了非公开方式的融资方式，有助于定向寻找投资方，规避了此前公开发债面临的认筹不足的困局。  资金用途方向明确，切实解决房企的三大关键困扰：“保交楼”工作、补充流动性资金、偿还债务。1）并购重组配套融资：不能用于拿地拍地、开发新楼盘，可用于存量涉房项目和支付交易对价、补充流动资金、偿还债务等。2）再融资：用于政策支持的房地产业务，包括与“保交楼、保民生”相关的房地产项目，经济适用房、棚户区改造或旧城改造拆迁安臵住房建设，以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金、偿还债务等。  境外同步放开，调整完善房地产企业境外市场上市政策，恢复以房地产为主业、主业非房业务的其他涉房的 H 股上市公司再融资。在目前内地融资政策放松的情况下，也体现了港交所等资本市场对于内地房企的支持。无论主业是房地产还是非房的企业，均可享受政策红利。  除此之外，证监会本次的支持措施还包括，进一步发挥 REITs 盘活房企存量资产作用。未来行业有望更多通过 REITs 产品的创新，更好促进房企不良资产的盘活，同时和当前保障性租赁住房的政策方向挂钩。  此外，证监会也提出将积极发挥私募股权投资基金作用。私募股权投资基金是房企快速融资、支持重点项目发展的资金来源之一。此类资金后续允许投放到存量住房地产和商业地产等领域，是对目前存量债务和存量资产盘活的重要策略，帮助化解房企债务问题，促进房企资金状况快速改善。 投资建议  我们认为政策核心在于提供融资的同时，改善房企资产负债表。1）此次适时引入“第三支箭”是信贷、债券两支箭的补充，支持力度递进，支持面互补。至此房地产行业初步形成了信贷、发债、信托、预售资金、股权融资等多维度的融资端支持政策体系。2）有利于房企资产负债表的改善，加大权益补充力度，进而改善整体行业的资产负债情况。我们认为股权融资支持的优势在于，不会直接增加房企的负债规模，同时也可为房企融资提供充足的渠道。具体标的，我们建议关注：1）当前仍有增发预案处于进程中的标的：新城控股（16 年 3 月申请、预计募集资金 38 亿）、我爱我家（21 年 3 月申请、预计募集资金 7 亿）；2）从资产负债表的角度来说，边际受益于再融资政策利好的房企：金地集团、万科、绿地控股、金科股份；3）仍将持续受益于整体板块估值提振、自身稳健经营、同时具备收并购动力的央国企：招商蛇口、保利发展、建发国际集团、华发股份；4）低PB、高净负债率、历史曾有大额增发的国企：首开股份、上实发展、城建发展、光明地产；5）率先布局 REITs 的房企：华润臵地；6）房地产基金 A 股稀缺标的：光大嘉宝。 风险提示  房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。 2022 年 11 月 29 日 证监会房地产行业股权融资优化措施的点评 2 图表 1. 近期房地产行业初步形成了多维度的融资端支持政策体系 资料来源：各地政府官网，住建部，克而瑞，中银证券 图表 2. 报告中提及上市公司估值表 公司代码 公司简称 评级 股价 市值 每股收益(元/股) 市盈率(x) 最新每股净资产 (元) (亿元) 2021A 2022E 2021A 2022E (元/股) 001979.SZ 招商蛇口 未有评级 14.93 1,155.45 1.16 1.23 12.87 12.17 10.67 600048.SH 保利发展 买入 16.33 1,954.77 2.29 2.31 7.13 7.07 14.78 1908.HK 建发国际集团 买入 18.15 289.21 2.54 3.03 7.15 5.99 8.79 600325.SH 华发股份 未有评级 10.32 218.49 1.34 1.15 7.70 8.97 8.00 600376.SH 首开股份 未有评级 6.86 176.96 0.19 1.15 36.68 5.97 10.11 600748.SH 上实发展 未有评级 3.45 63.64 0.27 1.15 12.78 3.00 5.43 600266.SH 城建发展 未有评级 4.08 92.07 0.17 1.15 24.00