2022年10月房地产行业运行情况报告：10月销量不及预期 利好政策密集出台

110 月销量不及预期 利好政策密集出台——2022 年 10 月房地产行业运行情况报告分析师 唐晓琳、闫骏核心观点：销售端：10 月全国商品房销售情况不及预期，一线城市新建商品住宅价格和二手住宅价格环比双双下降，其中二手住宅价格为 2021 年 12 月以来首次环比下降，楼市下行压力加大。投资端：10 月房地产开发投资完成额同比降幅显著扩大，全国房地产购置土地面积同比大幅负增。7 座开展集中供地城市绝大多数地块以底价成交，部分城市城投托底情况依然显著；全国房地产新开工和施工面积绝对水平仍处于低位，竣工面积同比跌幅有所扩大，“保交楼”政策力度再加码。政策端：11 月以来房地产市场利好政策频出，先是“第二支箭”支持民营房企融资，再是“金融16 条”同时利好供需两端，最后是发布“保函置换”政策为预售监管资金松绑。我们认为，近期政策出台的背景有三：一是今年楼市“金九银十”成色不足，需要政策再加码；二是头部房企信用风险持续暴露，显示行业仍未实现软着陆；三是楼市景气度持续下降对宏观经济运行形成较大拖累，稳楼市的必要性和迫切性都在增加。展望后市，“保交楼”的政策方向仍是短期房地产政策的主旋律，将支持竣工面积增速持续修复。高频数据显示，11 月 1 日-19 日 30 大中城市单日平均商品房成交套数为 3375 套，较 10 月日均下降 10.65%，较去年 11 月日均下降 33.19%。近期利好楼市的政策密集出台，但政策方向更多是对供给端的利好，在需求端较为有限，特别是 11 月 21 日 5 年期 LPR 报价未做下调，连续三个月保持稳定，而近期居民房贷利率下行幅度明显收窄，最新数据显示，10 月当月环比降幅进一步收窄至 0.04 个百分点，后续还要看需求端利好政策的推出力度。鉴于政策产生效果需要一段时间，11月数据料将难以体现，楼市趋势性回暖仍待观察。报告正文：一、销售端：10 月全国商品房销售情况不及预期，一线城市新建商品住宅价格和二手住宅价格环比双双下降，其中二手住宅价格为 2021 年 12 月以来首次环比下降，楼市下行压力加大。1.销售情况210 月，全国商品房销售面积和销售额分别为 9757.3 万平方米和 9452.3 亿元，同比分别下降 23.2%和 23.7%，跌幅较上月分别扩大 7.1 个百分点和 9.5 个百分点。从 30 大中城市月度商品房成交数据来看，10 月日均成交 3159 套，同比下降 22.7%，降幅较 9 月扩大 6.1 个百分点。具体看，一二三线城市日均成交套数分别为 822 套、1430 套和 906 套，同比分别下降 17.7%、22.2%和 27.4%，9 月增速分别为 14.2%、-32.0%和-9.0%。整体来看，10 月楼市趋势性回暖并未出现。图表 1： 2021-2022 年 10 月全国商品房销售面积单月值及同比变化数据来源： iFind，东方金诚图表 2：2021-2022 年 10 月 30 大中城市商品房日均成交套数（单位：套）数据来源：Wind，东方金诚2.价格表现我们跟踪了 70 城新建商品住宅价格数据，10 月价格环比下降和环比上涨城市数量分别为 58 个和10 个，上月分别为 54 个和 15 个。具体看，10 月 70 城新建商品住宅价格同比下跌 2.4%，环比下跌 0.4%。3分城市能级看，一二三线城市 10 月价格环比分别下跌 0.1%、0.3%和 0.4%，分别连续下跌 2 个月、3个月和 14 个月，其中一、三线城市跌幅与上月持平，二线城市跌幅较上月扩大 0.1 个百分点。我们认为，近期一、二线城市价格重回下跌区间，显示楼市下行压力有所增加。图表 3-4：2021-2022 年 10 月 70 城及一二三线城市新建商品住宅价格同比和环比变化（左图为同比，右图为环比）数据来源： iFind，东方金诚二手房价格方面，10 月 70 城二手住宅价格环比下降的城市数量由上月的 61 个增加至 62 个，环比上涨城市数量由上月的 8 个减少至 5 个。具体看，70 城二手住宅价格同比下跌 3.7%，连续 9 个月下跌；环比下跌 0.5%，已连续 15 个月下跌，且 10 月环比跌幅较 9 月扩大 0.1 个百分点。分城市能级来看，一线城市 10 月价格环比下跌 0.3%，为 2021 年 12 月以来首次出现环比下跌，上月为环比无变动；二、三线城市 10 月价格环比跌幅均为 0.5%，分别连续下跌 14 个月和 16 个月，其中二线城市跌幅较上月扩大 0.2 个百分点，三线城市跌幅与上月持平。作为房价的风向标，10 月一线城市二手住宅价格的环比转跌对市场具有一定的警示意义。图表 5-6：2021-2022 年 10 月 70 城及一二三线城市二手住宅价格同比和环比变化（左图为同比，右图为环比）4数据来源：iFind，东方金诚二、投资端：10 月房地产开发投资完成额同比降幅显著扩大，全国房地产购置土地面积同比大幅负增。7 座开展集中供地城市绝大多数地块以底价成交，部分城市城投托底情况依然显著；全国房地产新开工和施工面积绝对水平仍处于低位，竣工面积同比跌幅有所扩大，“保交楼”政策力度再加码。10 月房地产开发投资完成额同比降幅再度扩大，带动 1-10 月累计开发投资完成额同比跌幅走阔。当月，房地产开发投资完成额为 10386 亿元，同比下降 16.0%，降幅较上月扩大 3.9 个百分点；1-10月累计开发投资完成额同比下降 8.8%，与 1-9 月相比，降幅再扩大 0.8 个百分点。图表 7：2021-2022 年 10 月全国房地产开发投资完成额单月值及同比变化数据来源：Wind，东方金诚1.土地市场10 月，全国房地产购置土地面积为 983.3 万平方米，环比下降 6.2%，同比下降 53.1%。当月共计57 城开展集中供地，分别为广州、成都、天津、南京、济南、苏州和无锡，整体流拍率为 4.9%，各城溢价率均处于较低水平，绝大多数地块为底价成交。从各城拿地企业名单来看，尽管 9 月财政部已印发了有关通知要求各地“不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入”，但成都、南京和济南等城市的城投托底作用并未减弱。整体来看，土地市场热度仍维持低位。图表 8：2021-2022 年 10 月全国购置土地面积单月值及同比变化数据来源：iFind，东方金诚2.开工情况10 月当月，全国房地产新开工面积为 8954.7 万平方米，同比下降 35.1%；施工面积为 9974.6 万平方米，同比下降 32.6%；竣工面积为 5686.0 万平方米，同比下降 9.4%，降幅较上月扩大 3.4 个百分点。我们认为，新开工和施工面积同比降幅较上月收窄主要受低基数的影响，从绝对值来看，两者均处于较低水平。竣工面积较上月增长 41.5%，符合季节性规律，与去年同期相比，同比降幅有小幅扩大，推动“保交楼”政策进一步加码。图表 9：2021-2022 年 10 月全国房屋新开工、施工和竣工面积单月同比变化（单位：%）6数据来源：iFind，东方金诚三、政策端：11 月以来房地产市场利好政策频出，先是“第二支箭”支持民营房企融资，再是“金融16 条”同时利好供需两端，最