物业管理行业研究周报：物企规模效应何在

申港证券股份有限公司证券研究报告 敬请参阅最后一页免责声明 证券研究报告 行业研究 行业研究周报 物企规模效应何在 ——物业管理行业研究周报 投资摘要： 每周一谈：物企规模效应何在 盈利指标增速弱于规模扩张增速  规模扩张带来营收与利润持续增长，但盈利指标增速弱于规模扩张增速。大部分上市物企的在管面积同比增速均高于其各项盈利指标同比增速。  规模较大的头部物企盈利能力并无显著优势。在管面积 TOP10 物企毛利率均值为 22%，剔除华润万象生活及招商积余毛利率较高的非住业务影响后，其毛利率均值为 20.5%。其余物企毛利率均值为 28.7%，剔除以商管业务为主的物企影响后，其毛利率均值为 28.5%。  第三方项目拉低毛利率水平，多元化业态影响毛利率水平。随着物企规模扩张，毛利率承压明显，成为了扩张的隐忧，规模化效应未在此体现。 规模化效应体现于销售及行政费用的占比减少  虽然规模扩张并未带来毛利率的显著提升，但仍有利于减轻销售及行政费用负担。对比上市物企 2022H1 在管面积及及销售、行政及一般费用占主营业务收入比例，在管面积 TOP10 物企销售、行政及一般费用占比均值为 8.3%，其余物企销售、行政及一般费用占比均值为 10.5%，整体均值为 10.1%。  纵向对比，规模扩张下毛利率未有显著提升，销售及行政费用占比呈下降趋势。我们根据在管面积规模选取 8 家物企，对其历史上毛利率以及销售、行政及一般费用占比进行分析。从 2016-2022H1 毛利率趋势来看，头部物企毛利率并未随着规模的扩大而有显著提升，而销售、行政及一般费用占比则大部分呈下降趋势。  目前大部分物企将自身规模作为发展的侧重点，未来业务仍离不开规模积累。我们认为，当前大部分物企还处于规模扩张的上升时期，在业态丰富及区域探索的阶段下，新获项目仍处于整合阶段，新业务的开展并非一蹴而就，规模扩张在短期对经营带来负面影响，但大量新型业务的开展仍然建立在规模积累的基础上。 数据追踪（10 月 31 日-11 月 4 日）： 资金及交易追踪：  沪（深）股通：A 股物业公司中仅招商积余在沪（深）股通中有持股，截至 2022年 11 月 4 日，持有 1117.35 万股，较上周上涨 20.72%，持股市值 1.57 亿元。  港股通：港股中港股通持股共 18 家（剔除停牌物企），自 2022 年 10 月 31 日至 11 月 4 日，增幅最大的是雅生活服务，本周增幅 9.99%。降幅最大的是保利物业，降 3.15%。持股比例最高为保利物业，为 64.31%。持股数量最多为融创服务，为 5.12 亿股。 投资策略：我们认为目前行业已在底部，估值回落至合理范围内。物企寻求独立扩张能力将持续加强，建议关注物管商管并行且控股股东为央企背景的华润万象生活、关注受母公司拖累风险较小的保利物业、招商积余，关注独立发展能力较高的全国性物企绿城服务等。 风险提示：房企资金链紧张拖累物企，关联方应收账款及其他应收款坏账风险，外拓增速不及预期。 评级 增持 2022 年 11 月 6 日 曹旭特 分析师 SAC 执业证书编号：S1660519040001 行业基本资料 股票家数 61 行业平均市盈率（TTM） 9.54 港股市场平均市盈率（TTM） 8.83 行业表现走势图 资料来源：wind 申港证券研究所 -80.00%-70.00%-60.00%-50.00%-40.00%-30.00%-20.00%-10.00%0.00%10.00%20.00%2021/11/52021/11/272021/12/192022/1/102022/2/12022/2/232022/3/172022/4/82022/4/302022/5/222022/6/132022/7/52022/7/272022/8/182022/9/92022/10/12022/10/23恒生物业服务及管理恒生综合指数物业管理行业研究周报 敬请参阅最后一页免责声明 2/13 证券研究报告 内容目录 1. 每周一谈：物企规模效应何在................................................................................................................................................. 3 1.1 盈利指标增速弱于规模扩张增速 ................................................................................................................................... 3 1.2 规模化效应体现于销售及行政费用的占比减少 ............................................................................................................. 4 1.3 投资策略....................................................................................................................................................................... 5 2. 本周行情回顾 .......................................................................................................................................................................... 5 3. 行业动态 ................................................................................................................................................................................. 7 3.1 政策发布....................................................................................................................................................................... 7 3.2 公司动态................................................................................................