房地产开发行业22城集中供地和出险房企统计：拿地持续走冷，民企出险过半

请仔细阅读本报告末页声明 证券研究报告 | 行业专题研究 2022 年 10 月 26 日 房地产开发 22 城集中供地和出险房企统计：拿地持续走冷，民企出险过半 供应情况：第三批 15 城供应建面增加 10% ，武汉、广州和福州供应建面大增。截止 2022 年 10 月 19 日， 22 城已全部完成第二批集中土拍，有 15城已完成第三批。第二批 22 城推出宅地总建面 4681 万方，与首批相距不大；第三批 15 城推出宅地建面 3359 万方，环比增加 9.7%。第三批中苏州、宁波、无锡、杭州供应建面收缩 40%及以上，武汉大增 379%，广州和福州增加超 100%。宁波和青岛推地质量大幅提升，楼面价上涨 47%和39%，深圳和福州中心区地块占比明显减少，楼面价下降 50%和 44%。 成交情况：第三批 15 城成交建面上涨 7%， 苏州、宁波、无锡、南京成交建面大幅减少。第二批 22 城成交宅地规划建面 4212 万方，环增 8%；第三批 15 城共成交 2987 万方，环增 6.6%；金额 4261 亿元，环降 5.5%。主要受供给量变化影响，第三批中苏州、宁波、无锡、南京、杭州成交环比减少幅度较大，在 40%及以上；武汉、广州和福州增幅超过 100%，其次是上海和合肥，增幅超 40%。与去年全年相比，合肥成交建面已超去年，达去年的119%，而长春、沈阳、重庆、济南、武汉和天津尚不足去年的 30%。 第三批 15 城流拍撤牌率提升、溢价率降低，成交热度持续走低。第二批 22城流拍撤牌率 8%，环降 7.4pct；第三批 15 城为 11.8%，环增 4.2pct。第三批中南京、合肥和广州较高，在 25%及以上，北京、杭州、宁波、上海、天津、无锡和苏州无流拍。第二批 22 城成交溢价率 4.1%，环降 0.6pct；第三批 15 城为 2.8%，环降 1.5pct。第三批中宁波、合肥、北京和杭州溢价率较高，超 5%；无锡、天津、武汉和厦门较低，在 0.2%及以内。第三批 15 城底价和限价成交地块占比分别为 72.9%和 14.9%，环比分别为+12.8pct 和-8.2pct，第三批中无锡、青岛、天津和武汉底价成交占比超 92%；苏州、杭州、合肥、深圳和宁波达上限价成交占比较高，均超 30%。 国企和城投依然为拿地主力，福州、无锡、青岛对城投依赖度较大。城投拿地金额占比从 2021 年首批的 9%提升至 2022 年第三批的 39%，民企占比从50%降至 16%。第三批 15 城中天津、合肥、杭州和苏州民企活跃度较高，拿地金额占比均超过 35%；厦门无民企拿地，北京、福州、深圳和广州民企拿地金额占比在 5%以内，南京、上海和无锡民企拿地占比不足 15%；福州、无锡、青岛、深圳以城投拿地为主，城投拿地金额占比过半。 在核心 22 城，招蛇、保利、华润、滨江和中海今年拿地金额居于前列，滨江和华发拿地金额已大幅超过去年。截止 10 月 19 日，在 22 个核心城市集中供地中全口径拿地金额靠前的是招商蛇口、保利发展、华润置地和滨江集团，均超过 600 亿元；其次是中国海外发展和建发房产，在 500 亿以上；越秀地产、绿城中国和华发股份拿地表现也较突出，全口径拿地金额在 300 亿及以上。与去年相比，华发股份和滨江集团拿地金额大幅增加，全口径成交金额占去年全年比重分别在 286%和 177%；招商蛇口、华润置地、越秀地产和中国金茂与去年较为接近，占比达到 80%以上。 民企出险比例达 53%，出险房企市占率从去年同期 42%降至 24%。截止2022 年 10 月 20 日，百强房企中出险房企数量共计 39 家，其中民企和混合所有制企业分别为 37 和 2 家，分别占各类型企业比重 52.9%和 40%。2022年 1-9 月民企权益销售额同比降低 58.8%，降幅大于国企 32.9pct，市占率从去年同期的 62%降低至 49%。2022 年 1-9 月出险房企权益销售额同降69.4%，降幅大于非出险房企 37.2pct，市占率从去年同期的 42%降至24%。未来随着出险企业退出市场，这部分产能将继续出清。加上未出险企业中有些也已停止拿地，实际产能出清力度更大。 投资建议：维持地产开发板块“增持”评级。我们认为当前地产基本面已经对地方政府财政形成压力，使得政策进一步放松成为大的趋势。我们认为地产“进可攻退可守”：进，政策出台到位，地产股赚相对+绝对收益；退，政策没完全到位，地产股赚相对收益。推荐关注：开发：A 股 华发股份、滨江集团、建发股份、保利发展、招商蛇口、万科 A、金地集团，H 股 绿城中国、华润置地、中国海外发展。物业：华润万象生活、招商积余、中海物业、绿城服务、保利物业。 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应，疫情反复影响超预期。 增持（维持） 行业走势 作者 分析师 金晶 执业证书编号：S0680522030001 邮箱：jinjing3@gszq.com 研究助理 肖依依 执业证书编号：S0680121070010 邮箱：xiaoyiyi3664@gszq.com 研究助理 肖畅 执业证书编号：S0680122050008 邮箱：xiaochang@gszq.com 相关研究 1、《房地产开发：1-9 月统计局数据点评: 销售复苏迹象不显，土拍市场进一步降温》2022-10-24 2、《房地产开发：2022W42：新房销售同比-15.6%，环比-2.5%，全国多地下调房贷利率》2022-10-23 3、《房地产开发：9 月数据前瞻：销售弱复苏同比降幅缩窄，土拍市场供需两弱》2022-10-17 -32%-16%0%16%32%2021-102022-022022-062022-10房地产开发沪深300仅供内部参考，请勿外传 2022 年 10 月 26 日 P.2 请仔细阅读本报告末页声明 内容目录 一、集中供地：土拍走冷，城市分化显著，城投托底加剧 ......................................................................................... 3 1、供应情况：第三批 15 城供应建面增加 10% ，杭州、深圳、苏州和宁波缩减幅度最大 ..................................... 3 2、成交情况：第三批 15 城成交建面上涨 7%，武汉、广州和福州增幅较大 ........................................................ 4 3、第三批 15 城流拍撤牌率提升、溢价率降低，成交热度持续走低 ..................................................................... 7 4、国企和城投依然为拿地主力，招蛇、保利、华润和滨江拿地金额靠前 ....................................