利率专题：关于地产，我们还期待些什么？

本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 1 利率专题 关于地产，我们还期待些什么？ 2022 年 10 月 08 日 9 月 29-30 日，央行等四部委先后发布三项房地产放松政策，对此应如何理解与展望？本文聚焦于此。 ➢ 如何理解“930”房地产政策？ 三季度以来，地产政策一方面聚焦纾困保交楼，另一方面加大力度激发购房需求，此次“930”地产放松政策密集出台，也旨在提振地产市场情绪：（1）首套房贷利率下限针对性调整，逻辑上可刺激购房需求，但政策提振效果还需观察，一是针对刚需而言，当前较为缺乏购房“第一桶金”，收入预期也待改善，非刚需也受制于“房住不炒”；二是覆盖城市能级整体偏低；三是调整前已有不少城市按最低利率标准执行，故其边际带动作用还需观察；（2）时隔 7 年央行再度下调首套个人住房公积金贷款利率，叠加各地公积金新政，旨在协同激发住房刚性需求；（3）阶段性退还住房交易个税，能够降低住房置换成本，且此次个税优惠具有普适性，可见这一政策边际放松力度并不小，其对需求的提振值得关注。 总结而言，政策加码下短期内地产销售或将延续边际改善的趋势，但中长期视角下，需求疲软的大逻辑仍未根本性扭转，那么政策效果该如何评估，未来又如何展望？我们先回顾过往几轮地产放松时期，政策怎样应对、效果如何？ ➢ 历史上的地产放松效果如何？ 回顾 2008 和 2014 年开启的两轮地产政策全面放松时期，政策出台后房地产销售与投资很快便有起色。方式上看，更多是自上而下、从需求端入手，侧重提升居民加杠杆意愿和能力，具体措施包括下调房贷利率、下调个人住房公积金贷款利率、降低交易税费、降低首付比例、放宽首套房的认定标准、放松限购限贷、棚改货币化等。而今年以来地产持续调控，且同样以需求端放松为主，但地产销售及投资却始终未呈现实质性改善，市场预期也始终偏弱，为何？ ➢ 为何当下预期仍偏弱？ 此前两轮政策刺激之下，房地产快速企稳，主因彼时整个行业仍处于上行期，故而政策边际放松对于预期向上的引导作用较为明显，而自 2016 年以来，在房住不炒的大前提下，政策整体基调始终偏紧，在此情形下，会存在几点核心约束： （1）居民购房意愿和能力均偏弱，主因当前行业风险仍未出清，保交楼亦任重道远，一定程度影响居民购买期房的信心，同时经济增速下行压力仍存，居民收入预期也受到影响，居民购房能力亦有不足；（2）企业资产负债表仍需修复，保项目不保主体之下风险尚未出清，叠加预售资金监管愈发严格，将进一步拉长从销售改善到促进投资的逻辑链条；（3）当前低能级城市的地产则面临更大的下行压力，其需求回暖需更加强力的政策刺激。 可见在诸多约束之下，无论是销售还是投资端的改善均并非一朝一夕之事，那么未来还有哪些或有政策变量值得关注？（1）后续政策端于房地产的定调；（2）对于房企主体信用风险的态度，尤其是民营房企；（3）再进一步的政策力度或将如何？比如棚改货币化、PSL、房地产专项再贷款，犹未可知。 故而落到债市上，当前政策的密集出台且力度不算弱，短期或会推动市场调整，但这并不足以构成市场反转的基本面支撑，毕竟中长期视角下地产仍承压，政策端还需有为之处。从推动宽信用的角度来看，央行也仍需维持流动性在合理宽裕水平，我们预估 10 年国债在 2.6%-2.8%间震荡，调整后关注入场机会。 ➢ 风险提示：政策不确定性；基本面变化超预期；海外地缘政治冲突 [Table_Author] 分析师 谭逸鸣 执业证书： S0100522030001 电话： 18673120168 邮箱： tanyiming@mszq.com 相关研究 1.利率债周度跟踪 20221007：本周利率债净融资额回落，地方债发行期限延长-2022/10/07 2.流动性跟踪周报 20221007：节前存单净融资转负，节后逆回购到期 9680 亿元-2022/10/07 3.高频数据跟踪周报 20221007：地产边际修复，原油价格上升-2022/10/07 4.城投随笔系列：有哪些城投？谈一谈我们的分类逻辑-2022/10/06 5.聚焦区县系列：三个维度透视湖南区县-2022/10/05 固收专题研究 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 2 目录 1 如何理解“930”房地产政策？ ................................................................................................................................... 3 2 历史上的地产放松效果如何？ .................................................................................................................................. 9 3 为何当下预期仍偏弱？ .......................................................................................................................................... 13 4 小结 ..................................................................................................................................................................... 16 5 风险提示 .............................................................................................................................................................. 18 插图目录 .................................................................................................................................................................. 19 表格目录 .................................................................................................................................................................. 19 qRmPpOmMzRsPtRmMmMrNqQ6M9R7NoMoOtRsQeRpOoOlOp