轻工行业专题：探寻政策确定性，保交付逐步落地

探寻政策确定性，保交付逐步落地 西南证券研究发展中心 轻工研究团队 蔡欣/赵兰亭 2022年10月 行业专题 85919 核心逻辑 各地保交付政策频出，纾困基金有望较快起到催化作用。2022年7月中央政治局会议首提“保交付”以来，各地通过多项灵活手段盘活困难项目现金流，包括各省市成立的纾困基金、申请政策性银行专项借款等。纾困资金主要针对项目执行，落地快、效率高、目的明确，有望较快产生催化效果。8月竣工增速在疫情好转、复工复产推动下已经有改善趋势，预计随着保交付相关资金逐步落地以及部分房企主动寻求融资加快交付节奏，竣工数据有望持续改善。 从地方角度来看，潜在待交付楼盘规模依然较大。根据易居研究院的测算，2018-2021年全国商品住宅销售规模约60亿平方米，假设延期交付的项目面积占比3.85%，目前全国延期交付住宅面积在2亿平方米以上。如果这部分项目全部实现交付，在2021年竣工面积基础上仍有30%增长空间。 从房企角度看，各企业积极响应保交付政策，房企交付节奏有望加快。恒大等房企上半年加快恢复施工，尽管竣工规模不及往年，但潜在可交付体量仍然较大。碧桂园等现金流压力较小的房企，上半年竣工规模依然保持较高水平。预计伴随各级政府纾困手段介入，房企竣工速度有望加快。 保交付产业链企业有望优先受益。工程端来看，保交付政策有利于加快地产商交付速度，上游供应商接单加快出货节奏逐步恢复顺畅。且过去两年的行业困难促使供应商格局优化，头部企业优先受益；零售端来看，随着竣工改善向零售端传导，零售橱柜、衣柜、软体家居等品类也会迎来订单修复。建议关注江山欧派、欧派家居、志邦家居、顾家家居、喜临门。 风险提示：房地产市场变化的风险、原材料价格大幅波动的风险、市场竞争加剧的风险。 1 目 录 2 保交付政策进展梳理 保交付影响规模测算 保交付产业链企业有望优先受益 地方角度：潜在待交付楼盘规模依然较大 房企角度：房企交付节奏有望加快 2022年下半年以来，房地产政策中频繁提及稳定市场、保障民生。从家居板块估值来看，近期板块估值受短期数据和政策影响较大，LPR下调、销售数据边际改善等对市场情绪提振明显，但目前对保交付政策影响的预期尚不充分。政策推动下，各房企和地市均以保障存量楼盘交付为优先目标，竣工持续修复的确定性强，前期受商品房交付延迟影响较大的地产链企业有望优先受益。 202224262830323436申万家居用品板块PE-TTM 4月29日中央政治局会议：坚持房住不炒定位，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管 6月中旬：30大中城市商品房成交面积数据改善 7月15日，银保监会针对业主停贷风波首提三保“保交楼、保民生、保稳定” 保交付政策频出，竣工改善确定性强 5月20日：5年期以上LPR下调15个基点 8月22日：1年期LPR和5年期以上LPR分别下调了5个基点和15个基点 数据来源：Wind，和讯财经，中国房地产报，西南证券整理 3 -60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%2019-022019-052019-082019-112020-022020-052020-082020-112021-022021-052021-082021-112022-022022-052022-08全国:商品房竣工面积:住宅:当月同比 全国:商品房销售面积:住宅:当月同比 8月竣工降幅显著收窄，保交付政策效果未来将逐步显现。8月单月竣工增速-5.2%（前值-37.5%），竣工单月降幅连续两个月收窄，8月随着疫情影响减弱、复工复产推进，竣工表现出改善趋势。分地区来看，部分前期问题楼盘较多、延期交付比率较高的省市如河南、广西，8月竣工改善的幅度优于整体，单月住宅竣工面积增速分别为-1.6%、68.9%。 竣工边际改善，部分重点省市改善幅度优于全国平均水平 全国商品住宅竣工/销售面积当月增速 数据来源：Wind，西南证券整理 -100%-50%0%50%100%150%河南:房屋竣工面积:住宅:当月同比 广西:房屋竣工面积:住宅:当月同比 湖南:房屋竣工面积:住宅:当月同比 重庆:房屋竣工面积:住宅:当月同比 部分省市住宅竣工/销售面积当月增速 4 级别 区域/企业 日期 政策 中央 7月28日 7月28日召开的中共中央政治局会议提出，要稳定房地产市场，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。 8月19日 8月19日晚，据新华社报道，住房和城乡建设部、财政部、人民银行等有关部门近日出台措施，完善政策工具箱，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。 9月23日 据银保监会相关部门负责人透露，国家开发银行已向辽宁省沈阳市支付全国首笔“保交楼”专项借款。 地方 郑州 8月初 郑州于8月初出台房地产纾困基金运作方案，规模暂定为100亿元，主要用于缓解房地产项目停工停按揭月供带来的社会问题和金融风险。 9月7日 郑州市印发《郑州市“大干30天，确保全市停工楼盘全面复工”保交楼专项行动实施方案》，明确提出通过实施“压实企业主体责任、政府全力纾困、做好破产重组、严肃追究责任”等多种举措，于10月6日前实现所有停工问题楼盘全面持续实质性复工。 南宁 8月21日 南宁市住建局消息，南宁市于近日筹划设立平稳房地产基金，该基金聚焦于住房类房地产问题项目，首期规模30亿元，首笔出资已于8月18日完成缴付，后续资金将陆续到位，现已围绕“保交楼、稳民生”开展工作，对部分项目进行调研。 房企 恒大 9月12日 恒大集团董事局主席许家印在恒大集团复工复产保交楼周例会上称，目前恒大全国保交楼项目共706个，已复工项目668个，未复工项目38个，相关地区公司要在9月30日前必须全面复工，竭尽全力做好复工复产保交楼工作。 融创 9月19日 9月19日下午，融创郑州发展公司各条线及项目负责人与在施工项目重点参建单位负责人召开了“促生产，保交付”工作推进会，对“复工复产”等重要工作再动员、再部署，坚决打好“保交楼、稳民生”攻坚战。 数据来源：和讯财经，中国房地产报，西南证券整理 表：保交付政策梳理 保交付政策频出，竣工改善确定性强 5 今年下半年以来，已有超过10个省市、区县出台了各类“保交楼”的相关措施。其中，郑州、南宁、浙江、湖北、陕西等地设立了纾困基金，重点通过引导、鼓励央企、省级国企等社会资本以及AA以上的市、区两级国有投融资公司等主体，以市场化、法制化方式参与盘活市域内未来销售收入能够覆盖项目投资的存量房地产项目，纾解房企短期出现的资金流动性困难，并通过将盘活资金专项用于危困房企问题楼盘项目。纾困基金资金落地快、效率高、目的明确，有望较快产生催化效果。 数据来源：中指研究院，西南证券整理 表：各地纾困基金案例 保交付政策频出，竣工改善确定性强 区域 企业名称 主要内容 郑州 河南资产管理有限公司与郑地集团 共同设立郑州国家中心城市基金，再由城市基金下设纾困基金，纾困基金作为母基金，通过撬动60%的社会资本共同形成盘活