房地产行业周报：9月央国企销售结构性回暖，财税政策降低换房成本

请务必阅读正文后的重要声明部分 [Table_IndustryInfo] 2022 年 10 月 09 日 强于大市(维持) 证 券研究报告•行业研究•房地产 房地产行业周报（10.3-10.9） 9 月央国企销售结构性回暖，财税政策降低换房成本 投资要点 西 南证券研究发展中心 [Table_Author] 分析师：王颖婷 执业证号：S1250515090004 电话：023-67610701 邮箱：wyting@swsc.com.cn 联系人：池天惠 电话：13003109597 邮箱：cth@swsc.com.cn 联系人：刘洋 电话：18019200867 邮箱：ly21@swsc.com.cn [Table_QuotePic] 行 业相对指数表现 数据来源：聚源数据 基 础数据 [Table_BaseData] 股票家数 115 行业总市值（亿元） 15,507.71 流通市值（亿元） 14,926.00 行业市盈率 TTM 12.4 沪深 300 市盈率 TTM 11.2 相 关研究 [Table_Report] 1. 房地产行业周报（9.19-9.25）：销售仍在筑底阶段，示范房企融资改善 (2022-09-25) 2. 房地产行业周报（9.12-9.18）：楼市政策再松绑，杭州土拍热度不减 (2022-09-18) 3. 房地产行业周报（9.5-9.11）：房贷利率进一步下降，保障性租赁住房再获政策支持 (2022-09-12) [Table_Summary]  9 月百强房企销售同比降幅缩小，央国企销售结构性回暖。2022 年 9 月百强房企销售金额 6269亿元，同比下降 26.5%，降幅较上月缩小 11pp；1-9 月商品房累计销售金额 53088亿元，同比下降 45.8%。9月单月销售表现比较好的有越秀（+175%）、招蛇（+47%）、华发（+45%）、华润（+41%）、中海（+11%）、保利（+10%）、金地（+7%），累计来看，1-9 月累积销售表现比较好的房企有越秀地产（+11%）、华发股份（-11%）、华润置地（-12%）、招商蛇口（-16%）、滨江集团（-18%）、建发房产（-19%）、保利发展（-22%）等。  第三批集中供地冷热互现。1）合肥：第三批集中供地共推出 28宗宅地，最终21 宗成交，溢价率 7.2%，其中龙湖、伟星等民企参拍地块幅数都在 5幅以上。2）深圳：第三轮共计成功出让 6 幅地块，整体溢价率降至 3.94%，拿地房企均为国央企与城投类平台公司。3）宁波：成交 10宗地块，其中有 3宗触顶摇号，成交溢价率达到 8.6%，创第三轮已拍城市新高，相比上轮增加 4.6pp，吸引了多家品牌房企的参与。4）上海：本轮集中供地 35宗含宅地块均成功出让，其中 8宗地触及中止价，3宗地块有溢价但未达到中止价，24宗底价成交，溢价率 2.3%。有 26宗被国企央企以及城投类公司拿下，有 9宗地块被民企参与拿地，民企独立拿地的地块仅有 5宗。  9 月百强房企投资力度走强，新增货值集中度再度走高。9 月土地成交总金额大幅上升，达到 4215 亿元，环比增加 58%，但同比仍减少 33%，主因系 9月有超过 10个城市集中供地。截至 9月末，TOP10/11-20 房企新增货值占百强总新增货值的 47.7%/15.3%，TOP20房企新增货值集中度合计高达 63.0%，较 8月末提升了 0.7pp。其中 2022 年 1-9月新增货值超千亿的房企达到 7家，从高到底分别为华润、保利、中海、滨江、招蛇、万科、绿城，较去年同期减少了 13家。1-9月拿地继续呈现规模化国央企强势、民企羸弱、城投平台“托底”的格局，拿地金额 TOP20 中亦有近八成来自国央企。  9月末房贷利率松绑，财税政策降低住房置换成本。1）差别化住房信贷政策：9 月 29 日央行、银保监会决定阶段性调整差别化住房信贷政策，符合条件的城市（天津、石家庄等 23城），可自主决定在 2022 年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。首套房贷利率下调，在一定程度上将减轻月供还贷压力，提升刚需购房消费。2）换购住房个人所得税退税：9月 30 日财政部、税务总局发文支持居民换购住房个人所得税退税。2023 年12 月 31日前，对出售自有住房并在 1年内重新买房的，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。该政策实行的周期为 13 个月，针对的人群是“卖一买一”的换房置业者，有助于降低住房置换成本，提振改善型住房需求。  投资建议：我们认为当前板块应当关注 2 条投资主线：1）开发企业：华发股份、建发股份、保利发展、滨江集团、天健集团、南山控股、华润置地、万科A 等；2）物管企业：碧桂园服务、华润万象生活等。  风险提示：销售恢复不及预期；政策放松不及预期；行业流动性风险。 -22%-15%-8%-1%6%13%21/921/1122/122/322/522/722/9房地产 沪深300 24998仅供内部参考，请勿外传 房 地产行业周报（10.3-10.9） 请务必阅读正文后的重要声明部分 目 录 1 每周点评 ......................................................................................................................................................................................................... 1 2 市场回顾 ......................................................................................................................................................................................................... 5 3 行业及公司动态 ............................................................................................................................................................................................ 7 3.1 行业政策动态跟踪 ................................................................................................................................................................................ 7 3.