房地产行业2022年8月报：市场持续磨底，能否回稳还看“用好用足”工具箱

|研究院•零售信贷部 [Table_Yemei0] 行内偕作·月度报告 2022 年 09 月 23 日 [Table_Title1] 房地产 2022 年 8 月报—— 市场持续磨底，能否回稳还看“用好用足”工具箱 [Table_summary1] ■ 短期政策重心在“保交楼”，地方因城施策在预期范围内持续演绎，房企融资收缩短期难以改变。中央在 7 月“断供”事件发生后，为“托底”房地产市场，保交楼成为政策重心，并在 8、9 月份稳步推进。销售端，新增居民中长期贷款持续偏弱，而 9 月按揭贷款利率随 5 年期 LPR 下调，再次接近政策利率下限。地方因城施策持续放松，在预期范围内继续演绎。房企端，房企融资政策环境宽松，但我们认为短期内行业融资收缩现象难以改变。房企发行信用债增信支持政策的信号意义更强，对行业发债整体拉动作用有限。 ■ 成交市场景气度依旧偏低，房价跌幅进一步下探。虽然 8 月单月销售面积同比跌幅收窄，但行业仍处于磨低阶段，市场回暖动力不足。从区域上看，东部地区销售修复较为显著，其他区域相对较差。展望上，我们维持今年商品房销售面积增速为-13.5%的预期。节奏上，今年或难以看到市场显著回暖，将延续低位波动趋势。主要原因是并未观测到扭转市场信心或经济信心的因素出现，居民购房情绪一时难以扭转。房价方面，8 月房价整体持续走弱，新房和二手房的同比、环比增速均延续下滑态势。 ■ 受集中供地节奏影响，8 月全国土地成交建面同比跌幅收窄而出让金同比下滑，整体复苏情况不容乐观。8 月全国商住用地成交面积单月同比增速为-1.3%，跌幅较 7 月收窄 22 个百分点，今年以来同比跌幅首次降至个位数。土地出让金单月同比增速为-4.8%，跌幅较 7 月扩大 26 个百分点，未能延续 7 月的边际好转态势。总体看土地市场景气程度依然较低。从土地成交累计数据来看跌幅仍然较大，1-8 月土地成交建面与出让金累计同比增速分别为-38.0%、-42.0%。此外溢价率仍处于去年下半年以来的较低区间、流拍率在高位，显示土地市场行情仍然冷淡。 ■ 新开工、投资降幅进一步下探，房企投资意愿不高。8 月新开工单月降幅持续扩大，1-8 月新开工面积同比增速为-37.2%，较 1-7 月跌幅扩大 1.1 个百分点，当前新开工表现为 2009 年以来最差。8 月竣工有所修复，单月竣工面积同比为-2.5%，跌幅较 7 月大幅收窄 33.5 个百分点。房地产开发投资额 8 月单月跌幅扩大1.5 个百分点，同比增速为-13.8%，1-8 月累计同比增速下滑至-7.4%。展望来看，我们维持今年房地产开发投资的预期增速为-4.5%不变。房企投资意愿持续不足，年内难以观测到趋势性扭转。不过，考虑到去年第 4 季度低基数效应，单月同比增速或将在 4 季度有所收敛。 [Table_Author1] 杨侦誉 行业研究员 ：0755-82947832 ：sunyzy@cmbchina.com 邱国锋 信贷政策制度岗 ：0755-83638202 ：qiuguofeng @cmbchina.com 相关研究报告 《房地产 2022 年 7 月报——“稳地产”尚存压力，市场信心亟待修复》2022.07.25 《房地产 2022 年 6 月报——市场边际回暖明显，但行业尚未趋势性好转》2022.07.25 《房地产 2022 年 5 月报——疫情影响渐入尾声，基本面处于筑底阶段》2022.06.28 《房地产 2022 年 4 月报——改善政策持续加码，销售、投资压力不减》2022.05.23 感谢实习生郭瑾对本文的贡献 |研究院•零售信贷部 敬请参阅尾页之免责声明 [Table_Yemei1] 行内偕作·月度报告 1/2 目 录 1．政策环境：“保交楼”成为政策重心，“四限”改善不断推进 .............................................. 1 1.1 总体基调：“保交楼”成为政策重心，并稳步推进 .................................................... 1 1.2 销售端政策：贷款利率再次接近政策利率下限，因城施策在预期内范围逐步扩大 ........................ 2 1.2.1 按揭贷款：新增居民中长期贷款持续偏弱，9 月房贷利率再次接近政策利率下限 ................... 2 1.2.2 地方因城施策：政策在预期范围内持续演绎 .................................................. 4 1.3 房企端政策：短期内整体融资收缩或难改变，增信支持政策对整体拉动作用有限 ........................ 4 2.成交市场：市场景气度仍然较低，房价跌幅进一步下探 ................................................. 5 2.1 销售：8 月销售延续低迷，市场回暖动能不足 ...................................................... 5 2.2 房价：8 月房价跌幅进一步下探，短期内仍有下行压力 .............................................. 7 3．土地市场：整体复苏情况不容乐观 ................................................................. 8 4．开发投资：新开工、投资降幅进一步下探，房企投资意愿不高.......................................... 9 4.1 新开工、竣工：新开工持续下探，竣工有所好转 ................................................... 9 4.2 开发投资额：8 月再次大幅下探，累计同比跌幅扩大至-7.4% ........................................ 10 rQsRqRrRvNrMpNoOoOsOpPbRcM8OpNqQoMpNfQrRvMkPsRpP8OmNqOuOrMrNvPqNuM |研究院•零售信贷部 敬请参阅尾页之免责声明 [Table_Yemei1] 行内偕作·月度报告 2/2 图目录 图 1：新增居民中长期贷款及同比增速 .......................................................................................................................................................... 3 图 2：贝壳新增首套、二套房贷贷款平均利率及五年期 LPR ...............................................