2022年8月房地产行业运行情况报告：“保交楼”政策持续加码，月度竣工面积同比降幅显著收窄

1“保交楼”政策持续加码 月度竣工面积同比降幅显著收窄——2022 年 8 月房地产行业运行情况报告分析师 唐晓琳、闫骏核心观点：销售端：8 月全国商品房销售端较上月有小幅提升，符合季节性规律，当月房贷利率下调对楼市的提振效果并不明显，或与房贷利率绝对水平依然偏高相关。全国商品房均价同比出现小幅增长，主要为一二线城市在销售结构中占比提升所致，并不代表房价上涨压力出现，从 70 城新建商品住宅价格和二手房住宅价格数据来看，房价有明显下行趋势。投资端：1-8 月累计开发投资完成额同比降幅加剧，投资端仍处于加速下行阶段；土地市场整体热度维持低位， 8 月土地购置面积同比下降 56.6%，降幅较上月扩大 9.3 个百分点。4 城集中供地热度出现不同程度的减退，央、国企的拿地比例进一步提升；全国房地产新开工和施工面积同比保持大幅负增，但随着“保交楼”政策的推进，月度竣工面积降幅显著收窄。8 月以来的楼市政策主要围绕三方面展开，一是解决房企发债融资问题，缓解房企的流动性压力；二是自上而下的推进“保交楼”政策，各地积极化解风险事件；三是下调首付比例和房贷利率，进一步释放购房需求。展望后市，年底前房地产行业能否迎来趋势性回暖，还需看四季度的政策调整力度，其中 5 年期LPR 报价持续下调是大概率事件。从目前的政策效果来看，“保交楼”方面，8 月竣工面积同比降幅有明显回落，显示相关政策初现成效；融资政策方面，目前仅有 5 家民营房企通过中债增信成功发债，对于大多数房企来说需等待政策的进一步推进；楼市方面，高频数据显示，9 月 1 日-20日 30 大中城市单日平均商品房成交套数为 2923 套，较 8 月下降 19.69%，可见 8 月降息对楼市提振效果较为有限，仍待政策的下一步引导。报告正文：一、销售端：8 月全国商品房销售端较上月有小幅提升，符合季节性规律，当月房贷利率下调对楼市的提振效果并不明显，或与房贷利率绝对水平依然偏高相关。全国商品房均价同比出现小幅增长，主要为一线城市在销售结构中占比提升所致，并不代表房价上涨压力出现，从 70 城新建商品住宅价格和二手房住宅价格数据来看，房价有明显下行趋势。仅供内部参考，请勿外传21.销售情况8 月，全国商品房销售面积和销售额分别为 9712.03 万平方米和 10107.00 亿元，同比分别下降22.58%和 19.89%，跌幅较上月分别缩小 6.3pct 和 8.3ct。我们跟踪了 30 大中城市月度商品房成交数据，8 月日均成交 3617 套，同比下降 21.21%，降幅较 7 月缩小 12.44pct。分城市能级看，一二三线城市日均成交套数分别为 953 套、1757 套和 907 套，同比分别下降 19.26%、21.54%和 22.54%，其中一线城市降幅将上月扩大 13.4pct，二三线城市降幅较上月分别缩小 17.73pct 和 17.98pct。整体来看，8月销售情况环比出现好转，符合季节性规律，8 月房贷利率下调对楼市的提振效果并不明显。图表 1 2021-2022 年 8 月全国商品房销售面积：单月值及同比变化数据来源： iFind，东方金诚图表 2：2021-2022 年 8 月 30 大中城市商品房日均成交套数（单位：套）数据来源：Wind，东方金诚2.价格表现仅供内部参考，请勿外传3统计局数据显示，8 月销售额同比跌幅小于销售面积，按照销售额与销售面积之比计算出的 8 月商品房均价同比增长 3.47%，是否意味着房价出现上涨压力？30 大中城市商品房成交数据显示，1-8 月一二三线城市商品房成交套数累计同比分别下降 30.16%、31.43%和 40.41%，低能级城市的销售端下滑程度远超高能级城市，导致高能级城市在销售结构中的占比有所提高，因此拉高了全国商品房均价，并不代表房价上涨压力出现。我们跟踪了 70 城新建商品住宅价格数据，8 月价格环比下降和环比上涨城市数量分别为 50 个和19 个，与 7 月相比，环比下降城市数量增加 10 个、环比上涨城市数量减少 11 个，表明部分城市新建商品房住宅价格下行压力有所提升。具体看，8 月 70 城新建商品住宅价格同比下跌 2.10%，环比下跌0.29%。其中，一线城市 8 月价格环比上涨 0.10%，连续 8 个月上涨，但较 7 月增速下降 0.2pct；二线城市 8 月价格环比下降 0.20%，由上月的持平再度转为负增；三线城市 8 月环比下跌 0.40%，较 7 月跌幅扩大 0.1pct，已连续 12 个月环比下跌。整体来看，8 月一二三线城市新建商品住宅价格增速均有下降。图表 3-4：2021-2022 年 8 月 70 城及一二三线城市新建商品住宅价格同比和环比变化（左图为同比，右图为环比）数据来源： iFind，东方金诚二手房价格方面，8 月 70 城二手住宅价格环比下降的城市数量由 51 个增加至 56 个，环比上涨城市数量由 19 个减少至 13 个。具体看，70 城二手住宅价格同比下跌 3.32%，环比下跌 0.35%，已连续13 个月下跌。分城市能级来看，一线城市 8 月价格与上月持平，增速较上月下降 0.2pct；二三线城市8 月环比分别下跌 0.30%和 0.50%，跌幅较上月分别扩大 0.1pct 和 0.2pct，已连续下跌 12 和 14 个月。整体来看，二手房住宅价格走势与新建商品房住宅一致，价格下行压力有所增加。仅供内部参考，请勿外传4图表 5-6：2021-2022 年 8 月 70 城及一二三线城市二手住宅价格同比和环比变化（左图为同比，右图为环比）数据来源：iFind，东方金诚二、投资端：1-8 月累计开发投资完成额同比降幅加剧，投资端仍处于加速下行阶段；土地市场整体热度维持低位， 8 月土地购置面积同比下降 56.6%，降幅较上月扩大 9.3 个百分点。4 城集中供地热度出现不同程度的减退，央、国企的拿地比例进一步提升；全国房地产新开工和施工面积同比保持大幅负增，但随着“保交楼”政策的推进，月度竣工面积降幅显著收窄。8 月房地产开发投资完成额同比降幅持续扩大，带动 1-8 月累计开发投资完成额同比增速持续下滑。当月，房地产开发投资完成额为 11346 亿元，环比提升 1.78%，同比下降 13.81%，降幅较上月扩大 1.48pct；1-8 月累计开发投资完成额同比下降 7.40%，与 1-6 月相比，降幅再扩大 1pct。图表 7：2021-2022 年 8 月全国房地产开发投资完成额单月值及同比变化数据来源：Wind，东方金诚仅供内部参考，请勿外传51.土地市场8 月，全国房地产土地购置面积为 854.35 万平方米，环比下降 6.90%，同比下降 56.60%，土地购置热情仍未恢复。图表 8：2021-2022 年 8 月全国土地购置面积单月值及同比变化数据来源：iFind，东方金诚土地溢价率方面，8 月土地溢价率较上月小幅提升。我们重点关注了 100 大中城市的住宅类用地成交土地溢价率，8 月溢价率为 3.89%，较 7 月提升 0.44pct。具体看，一二三线城市住宅类用地成交土地溢价率分别为 8.60%、0.72%和 2.01%，