地产天天见（第34期）：我国房产税预计规模有多少？一线城市压力会有多大？

房地产行业 | 证券研究报告 — 行业点评 2022 年 9 月 5 日 [Table_IndustryRank] 强于大市 相关研究报告 [Table_relatedreport] 《地产天天见（第 33 期）：我国房地产税的由来？沪渝试点效果如何？》 《地产天天见（第 32 期）：由人口迁移带来的新增住房需求有多少？》 《地产天天见（第 31 期）：由家庭人数的增加带来的新增住房需求有多少？》 《地产天天见（第 30 期）：我国由结婚带来的新增住房需求有多少？》 《地产天天见（第 29 期）：房企高周转是否走到了尽头？》 《地产天天见（第 28 期）：房地产投资下滑对 GDP 的影响有多少？》 《地产天天见（第 27 期）：房企中报业绩集体下滑或亏损的原因何在？》 《地产天天见（第 26 期）：我国人均住房面积还有多少提升空间？还能带来多少增量住房需求？》 《地产天天见（第 25 期）：当前高企的失业率将会如何影响房地产市场？》 《地产天天见（第 24 期）：中债信用增进对民营房企利好几多？》 《中国的真实住房需求还有多少？（2022 版）》20220803 《凡益之道，与时偕行——关于短期博弈与长期格局的思考》 20220615 《AMC 参与房企化债的范围和力度有望加大，提供房企纾困新路径》 20220523 《激进扩张和过度融资埋下隐患，政策收紧市场遇冷成为危机爆发的导火索—暴雷房企区域性研究系列之闽系篇》20220519 《从历史复盘中探讨本轮地产调控放松的最佳路径与当前房企的生存法则》20220325 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 [Table_Industr y] 房地产行业 [Table_Anal yser ] 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 [Table_Title] 地产天天见（第 34 期） 我国房产税预计规模有多少？一线城市压力会有多大？ 【每日一问】 房产税收入短期难以替代土地出让收入。我们根据全国城镇常住人口、人均住宅面积、商品住宅均价等得出 2021 年全国城镇住宅总价值约为 369 万亿元。假设未来中国推出的房产税税率为0.8%，则测算得出全国房产税收入约为 2.95 万亿元。但考虑到免征比例，在中性假设（50%）下，测算得到全国房产税收入约为 1.48 亿元。同时我们也做了敏感性分析，我们预计整体全国房产税的规模在 0.44 万亿元~2.95 万亿元的区间。 当前地方政府对土地出让金依赖程度较高，房产税需要弥补的土地出让收入缺口较大。根据统计局、财政部公布的数据，近三年全国土地出让金占地方财政收入的比例均超过 70%，按照近三年全国土地出让金收入平均值 8.1 万亿元，我们测算得出的房产税预计仅占土地出让收入的5.45%~36.33%，难以完全取代土地出让收入。 由于房价水平的差异，预计一线城市平均房产税收入最高。我们预计，一、二线城市平均单个城市房产税收入分别为 1223、232 亿元。4 个一线城市：预估房产税总计 4891 亿元，占预估全国房产税总收入的 33%；10 个二线城市代表：总计 2324 亿元，占全国 16%。 房产税对全国居民支出整体影响不大。我们根据人均住宅建筑面积、商品住宅均价测算得出 2021年全国城镇人均住房价值为 40.35 万元，考虑到征税面积及综合税率的调整因素，按中性假设来看，假设未来中国推出的房产税税率为 0.8%，免征比例为 50%，可得全国城镇人均房产税支出约为 1614 元，根据 2021 年全国城镇居民人均可支配收入 47412 元来计算，全国城镇人均房产税支出占人均可支配收入的 3.40%，从全国整体来看，人均房产税支出占人均可支配收入比重较低。若选取 30%~80%的免征比例调整区间，以及 0.4%~1%的综合税率调整区间，我们得出全国城镇人均房产税支出范围约为 484~3228 元，对应的占可支配收入比例范围约 1.02%~6.81%，因此，从个人收入角度而言，征收房产税的影响相对有限。 但一线城市人均房产税税负相对较大。重点城市城镇人均房产税支出占人均可支配收入的比例中，一线城市该比例均值 9.4%，深圳高达 13.7%；二线城市 3%-8%；三四线城市大多在 5%以内。 房产税出台可能会引起市场短期的波动，但长期影响较小。1）短期：我们认为房产税的征收可能会对市场成交带来一定压力。首先，房产税可能影响正常购房者和投资者心理预期，增加的税收带来支出的增加和投资回报率的降低，短期可能引发部分购房者的卖房行为，叠加成交量的下行，价格可能会略出现一些向下的波动。此外，保有环节房地产税开征在供应端对住宅产品的结构或有所影响。若按照面积征收，购房者为减少持有成本，对低总价或中小户型住宅产品的偏好增加，推动房企提高该类住宅的开发与供应比例；2）中期：房产税征收后，地方财政收入不再单纯依赖卖地，高地价的问题可能有所缓解，从而影响商品房价格，如果房价下跌，基于“评估值”的房产税会随之减少，从而使得持房成本降低，意味着更多人可能不会再抛售房产以降低税收支出了，因此我们对于中期量价走势预判是价跌量稳。3）长期：供需均进入下行通道，房价随经济水平变动。在中短期的波动过后，由于供给和需求长期来看都会有明显下降，市场可能会达到一个相对平衡状态，长期房价走势可能是平稳略有上涨。 【今日收评】 从大盘表现来看，今日（9 月 5 日）申万房地产板块上涨 1.70%，相对沪深 300 收益率为 1.90%；恒生地产板块上涨 0.23%，相对恒生指数收益率为 1.40%。申万房地产板块中，央企、地方国企与民企涨跌幅均值分别为 1.91%、1.98%、1.86%。当前，房地产行业政策持续放松，销售已经筑底，回暖预期初显，从高频数据来看，上周新房成交面积同比降幅进一步收窄，板块估值有望进一步修复。 从个股表现来看，主流 A 股房企今日涨跌幅均值为 1.15%，排名前三是招商蛇口、万科 A、滨江集团，涨跌幅分别为 2.34%、2.20%、1.72%，均为稳健龙头和优质民企，9 月 2 日，深交所披露，招商蛇口 100 亿元小公募债提交注册，募集资金拟用于偿还公司有息债务、项目建设及补充流动资金等。今日滨江集团发布公告，对外披露信息称，今年公司计划权益拿地金额占现金回款金额比例不超过 0.6，截止上半年末，土地储备中杭州占 62%，浙江省内非杭州区域占比22%。主流内房股今日涨跌幅均值为 1.49%，排名前三是中国金茂、中国海外发展、建发国际集团，涨跌幅分别为 6.55%、1.91%、1.90%，均为央国企。其中中国金茂半年报显示其拥有良好的低成本融资渠道，虽然上半年大多数房企的境内外融资渠道受阻，公司上半年仍实现了 3.76%的历史较低融资成本。 2022 年 9 月 5 日 地产天天见（第 34 期） 2 我