房地产行业第34周周报：新房成交同比降幅扩大，去化周期环比下降

房地产行业 | 证券研究报告 — 行业周报 2022 年 8 月 29 日 [Table_Industr yRank] 强于大市 相关研究报告 《中国真实住房需求还有多少？（2022 版）》(2022/8/3) 《凡益之道，与时偕行——关于短期博弈与长期格局的思考》(2022/6/15) 《2022 年，五问房地产行业》(2021/12/6) 《从历史复盘中探讨本轮地产调控放松的最佳路径与当前房企的生存法则》(2022/3/31) 《从路径、估算总额、预期影响、海外经验来理解我国房地产税改革试点》(2021/10/26) 《2021 年集中土拍元年深度解读与展望：全年集中土拍呈现“热—冷—稳”趋势，央国企或将持续土拍主导地位》(2022/3/3) 《地产纾困新路径探索：AMC 对房企化债的作用究竟有多大？》(2022/5/23) 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 [Table_Industr y] 房地产行业 [Table_Analyser] 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 [Table_Title] 房地产行业第 34 周周报（8 月 20 日-8 月 26 日） 新房成交同比降幅扩大，去化周期环比下降 本周 43 城新房二手房同比负增长，不过库存与去化环比有所改善。 核心观点  本周新房成交同比降幅扩大，其中一线城市同比降幅扩大 4.2 个百分点；二手房成交环比增速由正转负，同比增幅较上周明显下降，其中二、三线城市同比增幅较上周分别下降 33.2 和 29.5 个百分点。43 城新房成交面积 324.0 万平，环比上升 1.3%，同比下降 31.6%，同比降幅较上周扩大 0.7 个百分点；一、二、三线城市环比增速分别为 10.5%、8.7%、-12.2%，同比增速分别为-24.5%、-21.2%、-3.1%。15 城二手房成交面积 129.0 万平，环比下降 10.1%，同比增长 7.4%，同比增幅较上周下降 15 个百分点；一、二、三线城市环比增速分别为-11.8%、-12.5%、0.7%，同比增速分别为-20.9%、33.9%、42.9%。  新房库存面积、去化周期环比下降。14 城新房库存面积为 1.0 亿平，环比下降0.3%，同比上升 9.3%，去化周期为 12.4 个月，环比下降 0.1 个月，同比上升 2.9 个月。一、二、三线城市库存面积环比增速分别为-0.2%、-0.6%、-1.0%；去化周期分别为 9.3、11.3、15.1 个月，环比变动-0.3、0.1、0.7 个月。  土地市场同比量升价跌，溢价率环比上升。百城土地成交建面 3058 万平，环比+40.2%，同比+33.9%；成交土地总价 269 亿元，环比+33.1%，同比-13.9%；楼面均价878 元/平，环比-5.1%，同比-35.7%；溢价率 5.98 %，环比+91.1%，同比-39.7%。  本周房企国内债券发行规模同比下降、环比上升。房地产行业国内债券总发行量为107.9 亿元，同比-14.2%，环比+42.0%；净融资额为-45.0 亿元。其中央国企国内债券总发行量为 92.9 亿元，同比-25.5%，环比+39.5%；净融资额为-7.5 亿元。民企国内债券总发行量为 15.0 亿元，同比+1400.0%，环比+59.6%；净融资额为-37.5 亿元。  板块收益较上周有所下降。房地产行业绝对收益为-2.6%，较上周下降 5.9 个百分点；相对沪深 300 收益为-1.6%，较上周下降 5.9 个百分点。房地产板块 PE 为 11.20X，较上周下降 0.30X。  北上资金对基础化工、食品饮料和公用事业加仓金额较大，分别为 27.68、13.30 和10.04 亿元。对房地产的持股占比下降 0.01%（上周上升 0.09%），净买入-0.37 亿元（上周净买入 6.29 亿元）。 投资建议  8 月 5 年期 LPR 再度下调 15BP 至 4.30%，今年以来已累计下调 35BP，但并不足以解决当前地产困局，虽然推动了房贷利率持续下行，但未能带动居民贷款提升（居民中长期贷款连续 8 个月同比少增，按揭需求仍然偏弱），我们认为 LPR 继续下降才能改善预期。本周国常会再度提及房地产，持续释放积极信号，我们认为各地将在限购限贷等政策上进一步放松，尤其是优化信贷政策的力度有望加大，例如降首付、降利率、调整商业银行加点、认房认贷政策的优化等，促进合理住房需求释放。我们建议关注：1）稳健的龙头和区域性央国企：保利发展、招商蛇口、华润臵地、中国海外发展、越秀地产、建发国际；2）现金流和财报质量较好的区域性民企龙头：滨江集团、美的臵业；3）前期受舆情干扰的优质民企：金地集团、龙湖集团、旭辉控股集团。 风险提示  房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧。 2022 年 8 月 29 日 房地产行业第 34 周周报（8 月 20 日-8 月 26 日） 2 目录 1 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 ...................................... 6 1.1 重点城市新房成交情况跟踪 ................................................................................................ 6 1.2 重点城市新房库存情况跟踪 ................................................................................................ 7 1.3 重点城市二手房成交情况跟踪 ............................................................................................. 9 2 百城土地市场跟踪 ............................................................................ 11 2.1 百城成交土地（全类型）市场情况跟踪 ............................................................................ 11 2.2 百城成交土地（住宅类）市场情况跟踪 ............................................................................ 13 3 本周行业政策梳理 .........................................