旭辉永升服务(1995.HK)多轮驱动规模增长，业务结构趋于均衡

请务必阅读正文后的重要声明部分 [Table_StockInfo] 2022 年 08 月 26 日 证 券研究报告•2022 年 中报点评 买入 （ 维持） 当前价： 5.23 港元 旭辉永升服务（1995.HK） 房 地产 目标价： ——港元 多轮驱动规模增长，业务结构趋于均衡 投资要点 西 南证券研究发展中心 [Table_Author] 分析师：王颖婷 执业证号：S1250515090004 电话：023-67610701 邮箱：wyting@swsc.com.cn 联系人：池天惠 电话：13003109597 邮箱：cth@swsc.com.cn 联系人：刘洋 电话：18019200867 邮箱：ly21@swsc.com.cn [Table_QuotePic] 相 对指数表现 数据来源：Wind 基 础数据 [Table_BaseData] 52 周区间(港元) 4.31-17.28 3 个月平均成交量(百万) 11.39 流通股数(亿) 17.53 市值(亿) 91.66 相 关研究 [Table_Report] 1. 旭辉永升服务（1995.HK）：规模有序扩展，多元赛道齐发力 (2022-03-23) [Table_Summary]  业绩保持高速增长，收入结构显著调整。2022H1公司实现收入 31.6亿元，同比增长 53.6%，归母净利润 3.8亿元，同比增长 33.4%。基础物业、社区增值、非业主增值、城市服务四项收入占比为 59.8%、17.3%、17.1%、5.8%。毛利率比 2021年末小幅下滑 1.9pp至 25.7%，主要由于社区增值服务对非业主增值服务的毛利率分别下降至 42.6%和 22.5%，以及毛利率相对较低的城市服务占比上升。公司致力于提升管理效率，管理费率由 2021年末的 9.9%下降至 8.4%。  多轮驱动服务扩展，并购合作提升规模。截至 2022 年 6 月公司在管物业总建筑面积 2.1亿平，合约建筑面积 2.9亿平，同比分别增长 60.0%和 33.0%。公司立足于四轮驱动扩大服务规模，1）旭辉集团业绩稳定，地产+板块业务发展带来多元化优势，2022H1 合同销售 631.4亿元；2）公司坚持提供综合性物业管理服务，非住宅物业在管面积占比从 2021年的 34.4%上升至 37.6%；3）抓住独立第三方市场发展机遇，拓展独立区域开发商、业主委员会与地方政府项目资源，2022上半年获取多项优质一手、二手及公建项目；4）2022年 1月战略并购华郑州锦艺，第三方在管面积占比上升至 82.8%  增值服务结构变动，非业主增值服务贡献上升。2022H1 非业主增值服务和社区增值服务分别实现收入 5.4亿元和 5.5亿元，在总收入中的比重分别为 17.1%和 17.3%，社区增值服务同比增长 4.9%，稳固为公司第二大利润源，非业主增值服务收入同比增幅为 38.1%，主要源于房修与额外专项定制收入提升。公司坚持“纵向产业链延伸”战略，基于房修、美居、租售、工程四大核心继续扩张装修业务。  城市服务定位明确，收益初步呈现。2021年公司并购美中环境，整合城市服务资源，明确业务定位，着眼于环卫绿化、老旧社区改造、城市闲置空间、片区资源管理以及智慧城市建设。2022上半年城市服务步入正轨，实现营收 1.8亿元，收入占比为 5.8%，毛利率为 7.2%。  盈利预测与评级：预计公司 2022-2024 年归母净利润复合增速为 31.6%，公司推动四轮驱动战略，外拓能力行业领先，社区增值服务独立 BU 化，维持“买入”评级。  风险提示：三四线销售及回款不及预期，竣工交付低于预期，行业调控风险等。 指标/年度 2021A 2022E 2023E 2024E 营业收入（百万元） 4706 6780 9312 12382 增长率 50.7% 44.1% 37.4% 33.0% 归属母公司净利润（百万元） 617 830 1081 1406 增长率 58.1% 34.6% 30.1% 30.0% 每股收益 EPS（元） 0.35 0.47 0.62 0.80 PE 27.92 8.97 6.89 5.30 PB 3.67 1.33 1.09 0.89 数据来源：公司公告，西南证券 -80%-60%-40%-20%0%20%21-0821-0921-1021-1121-1222-0122-0222-0322-0422-0522-0622-0722-08旭辉永升服务 恒生指数 19574仅供内部参考，请勿外传 旭 辉永升服务（1995.HK） 2022 年 中报点评 请务必阅读正文后的重要声明部分 2 盈利预测 关 键假设： 假设 1：截至 2022 年 6 月末公司在管面积 2.1 亿平，合约面积 2.9 亿平，公司四轮驱动管理规模快速增长，带动物业管理收入提升，预计 2022-2024 年公司物业管理服务规模增速为 50%/45%/40%，毛利率分别为 23.5%/22.8%/22.5%； 假设 2：依托旭辉集团及第三方开发商委托服务的增加，预计 2022-2024 年公司非业主增值服务收费规模增速为 35%/20%/15%，毛利率分别为 20%/20%/20%； 假设 3：在公司平台+生态战略下，高黏度与高效触达共同提效社区增值服务，预计2022-2024 年 公 司 社 区 增 值 服 务 收 入 增 速 分 别 为 15%/20%/20% ， 毛 利 率 分 别 为42%/40%/38%； 假设 4：城市服务市场空间广阔，公司于 2021 年并购美中环境，整合城市服务资源，预计将保持较快的增速，2022-2024 年公司城市环卫服务收入增速分别为 350%/70%/40%，毛利率分别为 12%/12%/12%。 基于以上假设，我们预测公司 2022-2024 年分业务收入成本如下表： 表 1：分业务收入及毛利率 单 位 ： 百 万 元 2021A 2022E 2023E 2024E 物业管理服务 收入 2,654 3,982 5,773 8,083 yoy 51% 50% 45% 40% 成本 2,041 3,046 4,457 6,264 毛利率 23% 23.5% 22.8% 22.5% 非业主增值服务 收入 867 1,171 1,405 1,616 yoy 52% 35% 20% 15% 成本 686 937 1124 1293 毛利率 21% 20.0% 20.0% 20.0% 社区增值服务 收入 1,099 1,264 1,517 1,821 yoy 39% 15% 20% 20% 成本 606 733 910 1,129 毛利率 45% 42.0% 40.0% 38.0% 城市服务 收入 81 363 616 863 yoy - 350% 70% 40% 成本 68 319 542 759 毛利率 16% 12.0% 12.0% 12.0% 合计 收入 4,703 6,780