房地产行业周报：新房成交环比再度转正，多部委出台“保交楼”专项借款政策

0请务必阅读最后一页免责声明及信息披露HTTP://WWW.CINDASC.COM房地产行业周报新房成交环比再度转正，多部委出台“保交楼”专项借款政策证券研究报告 Research Report2022年8月21日江宇辉 地产行业首席分析师编号：S1500522010002电话：+86 18621759430邮箱：jiangyuhui@cindasc.com股票报告网1请务必阅读最后一页免责声明及信息披露HTTP://WWW.CINDASC.COM内容摘要 本周核心观点：本周新房成交面积同比下降，环比上升，二手房成交面积同比实现提升，库存面积环比基本持平，去化周期增长。土地市场方面，北京第三批次集中供地正式挂牌，本次共出让18宗地块，其中有超过60%的项目位于“三城一区”范围内或产业园区周边，同时超过70%的项目位于轨道交通沿线。房企信用方面，1家企业出现主体评级下调，1家未按时兑付本息，3家出现境内债展期。 重点政策解读：本周中央多部委出台“保交楼”专项借款政策，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。根据统计局数据，2022年7月全国商品房销售金额9691亿，单月同比-28.2%，降幅比6月扩大7.4pct，1-7月累计销售金额7.58万亿，同比-28.8%，市场持续低迷，修复速度较之前更慢；房企融资方面，2022 年 7 月房企境内外融资 997亿元，同比下降 16.4%，融资依旧具有一定难度，同时2022 年下半年、2023 年和 2024 年仍是偿债高峰期，部分房企偿债负担较重，市场需要更强有效的政策出台。本次政策出台将有效解决部分停工、烂尾项目的资金硬缺口，但难以从根本上医治房企面临的“资金困境”问题。此外，专项借款精准聚焦“保交楼、稳民生”，说明此政不是救济个别企业，而是当作一颗“定心丸”平复市场情绪波动，减少从地产领域传导至整个金融市场的恐慌情绪，维护大局稳定。 一周行情回顾：本周（2022/08/15-2022/08/21)申万房地产指数上涨3.29%，跑赢上证综指3.86pct,在各类板块中位列第4/32，恒生地产建筑业指数上涨0.28%，跑赢恒生综指1.83pct。本周涨幅前3的地产公司分别为：广宇发展（16.31%）、蓝光发展（14.08%）、南山控股（14.05%）；跌幅前3的地产公司分别为：建业地产（-10.00%）、西藏城投（-9.02%）、万通发展（-8.75%）。恒生物业服务及管理板块下跌0.20%，跑赢恒生综指1.35pct,在各类板块中位列第3/13。本周涨幅前3的物业公司分别为：旭辉永升服务（9.76%）、新城悦服务（7.76%）、绿城管理控股（6.10%）；跌幅前3的地产公司分别为：雅生活服务（-14.37%）、佳兆业美好（-9.70%）、佳源服务（-7.02%）。 地产市场监测：本周（2022/08/13-2022/08/19）30个大中城新房成交面积260.81万平方米，同比下降22.50%，环比上升10.92%。15城二手房成交面积157.85万平方米，同比上升15.81%，环比上升1.16%。17个重点城市库存面积19533.75万平方米，环比基本持平，去化周期113.98周，较上周增加4.72周。上周（2022/08/08-2022/08/14）100大中城市土地供应建面3407.92万平方米，同比上升4.45%，环比下降10.59%；土地成交建面2020.59万平方米，同比下降0.33%，环比下降42.55%；供需比上升为1.69，溢价率为3.31%。 房企融资情况：本周（2022/08/15-2022/08/21）房企境内新发债总额为72.69亿元，同比下降44.49%，环比上升9.31%；债务总偿还量为134.90亿元，同比下降12.12%，环比下降5.63%；净融资额-62.21亿元。上周（2022/08/08-2022/08/14）共有15个房地产信托发行，发行总额20.72亿元，平均期限1.58年，平均收益率7.53%，发行规模较之前一周提升，发行期限延长，收益率微降。 风险因素：政策风险：政策放松进度不及预期。市场风险：地产行业市场恢复不及预期。股票报告网2请务必阅读最后一页免责声明及信息披露HTTP://WWW.CINDASC.COM重点政策分析 政策速览资料来源：信达证券研发中心整理日期省份城市发布机构类型内容8月15日全国-中国人民银行降息8月15日，央行宣布降息，为维护银行体系流动性合理充裕，2022年8月15日人民银行开展4000亿元中期借贷便利（MLF）操作(含对8月16日MLF到期的续做)和20亿元公开市场逆回购操作，充分满足了金融机构需求。中期借贷便利（MLF）操作和公开市场逆回购操作的中标利率均下降10个基点。8月16日广东惠州惠州发布首付比例惠州发布《关于调整惠州市商业性个人住房贷款最低首付款比例的决议》，自8月15日起，惠州房地产市场开始执行新的购房政策：商业性个人住房贷款最低首付比例下调，居民家庭首次购买普通住房首付降至两成。8月16日浙江湖州 浙江湖州市住房和城乡建设局综合政策浙江湖州市住房和城乡建设局发布《关于持续促进我市房地产平稳健康发展的通知》，涉及降低预售申请条件、鼓励收购滞销房、加大风险项目处置力度、统筹项目间资金使用以及因地制宜进行验收。8月16日全国-国家卫健委综合政策国家卫健委等发布《关于进一步完善和落实积极生育支持措施的指导意见》。其中提到，加快完善住房保障体系。加快发展保障性租赁住房，促进解决新市民、青年人等群体住房困难。进一步完善公租房保障对促进积极生育的支持措施，各地在配租公租房时，对符合条件且有未成年子女的家庭，可根据其未成年子女数量，在户型选择方面给予适当照顾；优化公租房轮候与配租规则，将家庭人数及构成等纳入轮候排序或综合评分的因素，对符合条件且子女数量较多的家庭可直接组织选房；完善公租房调换政策，对因家庭人口增加、就业、子女就学等原因需要调换公租房的，根据房源情况及时调换。8月17日山东济南 济南市委市政府新闻发布会二手房带押过户8月17日，济南市委市政府召开新闻发布会，解读济南二手房“带押过户”这一全国首创的登记新模式。针对二手房交易过程中多部门分开办理时间长、买卖交易风险高、资金成本高的问题，济南市自然资源和规划局协同市住房公积金中心和银行、公证等机构历时近半年积极探索，在全国首次创新推出二手房“带押过户”登记新模式，对于存在抵押的房产要上市交易的，实现了不用先归还原来的房贷就可以完成过户、抵押、发放新的贷款，提高交易质量，降低交易成本。8月18日浙江海宁证券时报限购限售8月16日海宁发布了《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的意见》，但官方文件不公开，内容就是取消外地居民购房限制政策，新购房不再限售。8月18日广东广州 广州市住房和城乡建设局产业园区广州市住房和城乡建设局在官网发布了关于公开征求《关于推进产业园区工业项目配套用地新建宿舍型保障性租赁住房的通知(公开征求意见稿)》公众意见的公告。通知自印发之日起施行，有效期5年。通知的出台是为了支持产业园区工业企业利用自有工业项目配套用地建设宿舍型保障性租赁住房，相关企业可享相关