房地产行业土地专题：从房企拿地视角看区域财政变化

本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 1 土地专题 从房企拿地视角看区域财政变化 2022 年 08 月 09 日 关于房企拿地，本文聚焦以下几个方面： ➢ 2022H1，各地房企拿地情况以及对土地市场的影响如何？ 从全国层面来看，2022 上半年主要房企拿地总金额同比下滑 74%，所有省份房企拿地金额均下滑。 各省份的房企拿地及土地出让基本呈现如下特征： 1）从房企拿地金额及占比来看，所有省份 TOP100 房企拿地金额均下降，绝大多数省份房企拿地占比降幅较大，房企拿地意愿相对低迷； 2）对房企拿地依赖度较高的区域而言，土地市场表现受房地产市场的影响较大，土地出让随着房企拿地的减少大幅下挫，边际变化明显； 3）对房企拿地依赖度较低的山东、江西等地而言，TOP100 房企拿地占比不大，房企拿地下滑对土地市场的决定作用弱化，土地市场下滑幅度相对较小。 4）亦有如安徽、陕西一样此前房企拿地依赖度不低、土地出让金下滑幅度显著低于房企拿地金额下滑幅度、甚至土地出让金实现正增长的区域。 从拿地企业里国有企业的占比来看：2022H1，绝大多数区域的国企拿地占比大幅上升。当前民企信用风险仍在演绎，商品房销售预期亦不佳，现金流承压，拿地较少；因此资金实力较强的国企拿地占比随之上升。 ➢ 各地商品房销售及去化情况如何？ 全国层面来看，受多重因素影响冲击，2022 年上半年商品房销售大幅下滑，商品房销售额同比去年下降 29%。环比来看，年内房地产政策在边际放松，商品房销售曾有过阶段性回升，但 7 月以来又进入弱化区间。 从商品房的库存及去化周期来看，全国商品房库存目前处于近 4 年来的历史高位；去化周期自 2021 年下半年房地产政策收紧以来，呈逐渐拉长趋势。 ➢ 区域财政压力怎么看？ 首先展望下半年，商品房销售持续回升、实现房企现金流正向循环的可期待性不高，预计土地市场景气度很难有根本性的变化，土地出让金或仍将维持偏弱趋势。当中城投平台或多或少会参与拿地环节以平衡区域财政收支，这也是近两年常有的现象。故而有一点判断：未来城投和财政的压力难减。 做进一步思考：在目前的宏观图景和政策设定下，地产显然仍将延续“房住不炒”的大方向，城投的重要性是否会提升，安全性更高？但与此同时，随着土地出让金收入下滑压力进一步提升，偿债付息压力便也在加大，叠加近期一些非标、票据逾期等负面事件，难免让市场担忧。对此我们认为：对市场机构而言，合理的逻辑分析是抉择的“基底”，而抓住主要变量（因素）是制胜的关键。 风险提示：城投口径偏差；部分数据缺失所导致的偏差；宏观经济、地方政府债务压力、区域及平台评价的主观性；房地产政策传导不及预期。 [Table_Author] 分析师 谭逸鸣 执业证书： S0100522030001 电话： 18673120168 邮箱： tanyiming@mszq.com 相关研究 1.城投、产业利差跟踪周报 20220807：城投、产业利差多下行-2022/08/07 2.信用一二级市场跟踪周报 20220807：净融资继续回升，短端与长端信用利差走阔-2022/08/07 3.品种利差跟踪周报 20220807：收益率进一步下探，品种利差继续收窄-2022/08/07 4.交易所批文更新跟踪周报 20220807：交易所批文端的区域分化-2022/08/07 5.可转债打新系列：深科转债：智能装备领域专精特新企业-2022/08/07 固收专题研究 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 2 目录 1 2022H1，房企拿地对土地市场影响如何？ .............................................................................................................. 3 1.1 2022H1，各省房企拿地情况如何？ .............................................................................................................................................. 3 1.2 房企拿地下滑较多的省份，拿地布局有何变化？ ....................................................................................................................... 5 1.3 各省拿地房企的属性有何变化？ .................................................................................................................................................... 9 2 2022H1，商品房销售情况如何？ ......................................................................................................................... 10 3 风险提示 .............................................................................................................................................................. 14 插图目录 .................................................................................................................................................................. 15 mNqNtNtRuMuNoNqMwOpMzQbR9R6MsQrRsQoMeRmMxPkPqRrR8OpOtPMYnQyRxNnNqQ固收专题研究 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 3 2022 年以来，各地土地出让受房地产市场影响仍偏冷，基本延续 2021 年下半年的趋势。从结构上来说，房企信用风险持续演绎，现金流承压，房企拿地仍处下行区间；为平衡区域财政收支，城投平台拿地有所提升。 市场会担忧：本就处于下滑当中的土地财政，城投加大拿地是否会适得其反，压力会否持续提升？ 本文从房企拿地的角度出发，探讨以下几个问题： （1）2022H1，各地房企拿地情况以及对土地市场的影响如何？ （2）房企拿地下滑较多的省份中，拿地布局有何变化？ （3）各地商品房销售及