房地产及物管行业周报：房贷利率持续下调，二手房指导价边际宽松

2022年7月23日房地产及物管行业周报——2022年W29（2022.7.16-2022.7.22）行业评级：看好姓名杨凡邮箱yangfan02@stocke.com.cn电话13916395118证书编号S1230521120001联系人王逸枫房贷利率持续下调，二手房指导价边际宽松证券研究报告股票报告网添加标题95%本周核心观点2•政策面：本周房地产调控政策放松主要集中在地方层面，多为购房补贴政策。黑龙江哈尔滨、江苏徐州和南通、宁夏固原通过提供购房补贴降低居民购房成本。甘肃天水和江苏淮安调整住房公积金贷款政策，深圳发布人才购房优惠政策，安徽池州下调购房首付比例。7月20日，全国银行间同业拆借中心公布1年期及5年期以上LPR，虽与上月维持不变，但重点城市房贷利率仍呈下降趋势、平均放款周期已缩短至历史低位的25天。7月全国重点城市首套房贷利率为4.35%，较首套房贷利率下限4.25%还有0.10个百分点的下调空间，二套房贷利率为5.07%，已基本降至下限水平。此外，7月各地二手房指导价政策出现边际放松，西安官方宣布暂停发布指导价，成都、宁波等地挂牌价可超过指导价，广州、东莞实际交易和贷款不再受指导价影响。•基本面：本周新房成交环比增速由负转正，同比跌幅进一步收窄，二手房市场维持修复趋势，同比增幅扩大。本周全国30城新房成交面积环比+4%，环比较上周提升5pct，同比-31%，同比跌幅较上周收窄7pct。本周各线城市表现分化，一线城市回暖明显，二线城市同比降幅收窄，三线城市成交持续走弱。从重点监测的城市情况来看，大连、连云港、广州、福州、上海等城市新房成交面积环比增速超40%，支撑30城新房成交环比增速由负转正。二手房市场同比增速持续修复，环比较上周基本持平。本周18城二手房成交面积157万平，环比-2.3%，同比+7.4%，同比增速提升6pct。一、二、三线城市环比上周均有所下降，二线城市同比增速明显提升。土地市场成交面积累计同比增速降幅有所收窄，上周全国100大中城市2022年土地累计成交面积45318万平，同比降幅收窄至-24%，随着进入三季度，低基数效应开始显现。•板块行情：本周A股SW房地产上涨2.00%，跑赢大盘2.24pct，涨跌幅行业排名中游。恒生地产建筑业下跌2.02%，跑输大盘3.55pct，涨跌幅行业排名靠后。物管板块方面，恒生物业服务及管理下跌2.98%，跑输大盘4.52pct。本周AH股地产和物管板块重点跟踪股标的上涨个数均少于下跌个数。•本周观点：本周新房成交延续上周的企稳趋势，并未出现进一步的下跌，30大中城市同比降幅反而收窄7个百分点，我们维持此前观点，即由于7月销售淡季来临、部分房企债务展期、6月房企业绩冲刺结束，7月新房成交环比出现回调属于预期内的正常现象，2022H2需求进入长周期修复。7月以来，西安明确表示将暂停发布二手房指导价，上海二手房评估价也悄然上调，据调研，成都、广州、宁波等13个城市参考价制度已经实质性取消。具体到城市，广州、苏州、杭州二手房市场已经逐步走出底部，6月二手房成交面积同比回正，7月复苏进程未见明显放缓，第29周苏州、杭州二手房成交面积分别保持在15万平和7万平的高位，苏州同比上涨30%。而反观新房，6月年中冲量后渐显疲态，第29周苏杭商品住宅成交面积同比跌幅都走阔至4成以上。深圳、佛山二手房市场逐渐筑底企稳，并在不断积蓄向上修复动能，6月二手房成交面积同比降幅均收窄至10%以内，7月第29周，深圳、佛山二手房成交面积分别达到5万平和15万平，深圳同比仅微跌12%，佛山同比上涨1%。我们认为，房贷利率的持续下调、热点城市二手房指导价政策的边际放松，以及断贷事件造成购房者对新房交付风险的担忧，可能会导致部分释放的需求分流至二手房市场，核心城市二手房市场或将先于新房转暖。二手房市场企稳有利于二手房流动性修复，进而带动置业信心和市场预期的修复，并有利于新房置换需求的释放。投资建议方面，我们维持2022H2地产选“两头”的投资逻辑，即龙头和区域小而美，购房者对于停工的担忧也会导致需求向优质房企加速转移，有利于优质房企在需求复苏阶段销售集中度提升，为此我们建议持续关注以下三条投资主线：1）综合能力最优的优质龙头，短期销售具备弹性+中长期集中度提升、盈利能力改善，重点推荐：A - 保利发展；H – 中国海外发展；2）区域修复分化背景下，深耕优质区域的小而美公司短期拿地能力与销售弹性较强，重点推荐：A – 天健集团（深耕深圳）、滨江集团（深耕杭州）、华发股份（深耕珠海）；H – 越秀地产（深耕广州）；3）需求回暖无论强弱均利好物管和中介，核心城市二手房市场率先复苏将直接利好中介，重点推荐：碧桂园服务、旭辉永升服务、贝壳-W。•风险提示：政策放松力度和速度弱于预期；个别房企信用事件或干扰板块整体估值修复；局部城市疫情反复影响房地产销售；断供潮持续演绎加剧购房者观望情绪股票报告网目录C O N T E N T S地产板块0102物业板块03公司公告3股票报告网地产板块01Partone4股票报告网本周行情回顾——地产板块015本周（2022.7.16-2022.7.22）沪深300下跌0.24%，SW房地产上涨2.00%，房地产跑赢大盘2.24pct，表现强于大市。从SW一级各板块表现来看，本周计算机领涨，房地产本周收益率排名11，表现中等偏上。本周恒生指数上涨1.53%，恒生地产建筑业下跌2.02%，跑输大盘3.55pct，表现弱于大市。从恒生综指各板块表现来看，本周资讯科技业领涨，恒生地产建筑业本周收益率排名8。图：本周A股申万一级行业各板块涨跌幅图：本周H股恒生指数行业各板块涨跌幅图：本周A股房地产板块估值：申万房地产PE（TTM）本周H股房地产板块估值：恒生房地产PE（TTM）资料来源：Wind，浙商证券研究所2.00%-2%-1%0%1%2%3%4%5%6%计算机传媒综合机械设备通信交通运输国防军工商业贸易纺织服装汽车房地产非银金融电子轻工制造钢铁休闲服务化工有色金属建筑装饰银行家用电器公用事业食品饮料医药生物建筑材料电气设备农林牧渔-2.02%-4%0%4%恒生综合行业指数-资讯科技业恒生综合行业-原材料业恒生综合行业-工业恒生综合行业指数-医疗保健业恒生综合行业指数-电讯业恒生综合行业指数-必需性消费恒生综合行业指数-非必需性消费恒生综合行业指数-地产建筑业0510152025302016/1/42016/4/42016/7/42016/10/42017/1/42017/4/42017/7/42017/10/42018/1/42018/4/42018/7/42018/10/42019/1/42019/4/42019/7/42019/10/42020/1/42020/4/42020/7/42020/10/42021/1/42021/4/42021/7/42021/10/42022/1/42022/4/42022/7/40246810122016/1/42016/3/42016/5/42016/7/42016/9/42016/…2017/1/42017/3/42017/5/42017/7/42017/9/42017/…2018/1/42