房地产行业点评地产天天见(第3期)：从微观层面来看，我国居民家庭的房贷“掏兜比例”有多大？

房地产行业 | 证券研究报告 — 行业点评 2022 年 7 月 21 日 [Table_IndustryRank] 强于大市 相关研究报告 [Table_relatedreport] 《地产天天见（第 2 期）：从宏观层面来看，居民部门是否还有继续加杠杆的空间？》20220720 《地产天天见（第 1 期）：当前居民购房意愿低迷到何种程度了？》20220719 《销售同比降幅收窄；投资开工持续承压—房地产2022 年 6 月统计局数据点评》20220716 《6 月楼市边际复苏；高能级城市与头部房企率先企稳修复（房地产行业 2022 年 6 月全扫描）》 20220709 《建发国际集团：区域型国企资源禀赋优越，兼具稳健型与成长潜能》 20220708 《滨江集团：三十年深耕，销售逆势突破；融资通畅资金充裕优势凸显》20220627 《越秀地产：国资背景加持成就区域型优质房企，通畅融资渠道与多元增储模式优势凸显》20220628 《凡益之道，与时偕行——关于短期博弈与长期格局的思考》 20220615 《AMC 参与房企化债的范围和力度有望加大，提供房企纾困新路径》 20220523 《暴雷房企区域性研究系列之闽系篇：激进扩张和过度融资埋下隐患，政策收紧市场遇冷成为危机爆发的导火索》20220520 《从历史复盘中探讨本轮地产调控放松的最佳路径与当前房企的生存法则》20220325 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 [Table_Industr y] 房地产行业 [Table_Anal yser ] 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 [Table_Title] 地产天天见（第 3 期） 从微观层面来看，我国居民家庭的房贷“掏兜比例”有多大？ 【每日一问】 从微观层面来看，我国居民家庭的房贷“掏兜比例”有多大？ 从微观层面看实际的购房能力，我们需要观察几个方面：1）现在居民手上是否有足够的储蓄支付首付款以及对未来的按揭偿还的覆盖能力。2）居民未来收入的增长预期。3）居民的实际偿债负担以及“掏兜”比例。 1）我国高储蓄为居民购房提供了一定的安全垫。截至 2021Q3，我国居民储蓄存款余额 88.9 万亿元，同比增长 13.0%，2020 年 3 月后居民储蓄增速明显加快，始终保持 10%的增速。根据统计局口径，2021 年我国居民储蓄率为 31.4%，远高于美国同期的 12.3%。高储蓄率体现的是居民的消费意愿和抗风险能力，但从另一个角度也说明目前仍有较大的支出转化空间。和美国相比，我国至少还有 19 个百分点的居民储蓄率可以转化成消费的空间。 2）短期看，居民收入将延续增速趋降、与经济增速相匹配的增长形势；但中等以上收入群体收入恢复好于低收入群体。2021 年我国居民人均可支配收入为 3.51 万元，同比增长 9.1%；2022Q1为 1.03 万元，同比增长 6.3%，增速连续四个季度有所下滑。但从结构上看，仅低收入群体的可支配收入增速下滑 0.7 个百分点至 5.9%，而中等偏下、中等、中等偏上、高等收入群体的可支配收入增速分别提升了 8.0、5.8、4.2 和 1.8 个百分点至 12.2%、10.7%、9.2%和 6.9%。 3）从家庭偿债负担的角度，我们可以观察三个指标：房贷收入比、居民部门偿债比率、居民住房偿债比率。a）房贷收入比是以可支配收入衡量的总体剩余房贷水平（个人购房贷款余额/居民部门可支配收入）：我国的房贷收入比从 2011 年的 26%提升至 2021 年的 77%，但仍低于美国的91%。同时，由于我国实施审慎的住房信贷政策，对首付比要求较其他多数国家更为严格，居民部门债务抵押物充足，风险抵御能力较强，整体来看违约风险相对较小。不过我国房贷收入比远高于日本（37%），日本当前的家庭偿债能力较好，过去 20 年日本个人购房贷款余额增速均值仅为 1.9%，而我国同时期增速均值为 18.5%。b）居民部门偿债比率（居民当年应还所有债务的本金与利息之和/居民可支配收入）可以从更微观层面来观察每年居民要从收入中拿出多少部分用来偿还当年所有的贷款本息，从现金流的角度看“掏兜”比例。根据我们的测算，2021 年我国居民部门偿债比率为 11.93%，同比提升了 0.3 个百分点，高于美国（7.11%）、日本（3.54%）、韩国（7.63%）和德国（6.71%）。c）居民住房偿债比率（居民当年应还房贷的本金与利息之和/居民可支配收入）可以衡量居民实际房贷年供的压力。根据我们的测算，2021 年我国居民当年应还房贷的本息和为 2.85 万亿元，同比增长 11.9%；居民住房偿债比率为 5.75%，高于同期的美国与日本的 5.2%和 1.7%。整体而言，我国居民住房偿债比率呈现上升趋势，美国自 2018 年开始由于利率下行呈下降趋势，低利率国家日本、韩国、德国由于利率变化较小，相对平稳。因此从这三个指标来看居民的实际“掏兜”压力还是比较大的，家庭的房贷负担相对发达国家来讲较高。但随着今年美国等多数国家进入加息通道，我国 5 年期 LPR 两次下调，我国与其他低息国家的房贷压力差距有望缩小。 【今日收评】 从大盘表现来看，今日（7 月 21 日）申万房地产板块下跌 1.12 %，与沪深 300 收益率持平；恒生地产板块下跌 2.88%，相对恒生指数收益率为-1.37%。申万房地产板块中，央企、地方国企与民企涨跌幅均值分别为-0.89%、-0.33%、0.29%。民企上涨主要为概念股带动。今日半导体概念上涨1.86%，皇庭国际、万业企业作为半导体概念股分别上涨 9.93%和 8.51%，皇庭国际近期新能源车用芯片项目签约，正加速半导体转型推进。财信发展涨停，为住房租赁、固废处理概念股。港股地产与物管板块大幅下挫，外资对停贷风波或蔓延开的影响担忧较大，对整体行业的信心减弱。 从个股表现来看，主流 A 股房企今日涨跌幅均值为-1.71%，排名前三是滨江集团、华侨城 A、新城控股，涨跌幅分别为 0.00%、-0.36%、-0.82%。主流内房股今日涨跌幅均值为-4.74%，跌幅相对较小的是建发国际集团、中国金茂和越秀地产，跌幅分别为 0.84%、2.67%、3.56%，均为融资顺畅的央国企标的。虽然整体板块短期因停贷风波受挫，但当前是凸显优良标的的时刻，稳健的央国企较少存在烂尾风险，未来市场份额也有望进一步提升。 股票报告网 2022 年 7 月 21 日 地产天天见（第 3 期） 2 附录： 【今日收评】 图表 1. 2022 年 7 月 21 日申万房地产板块下跌 1.12% 图表 2. 2022 年 7 月 21 日 恒生地产指数下跌 2.88% -6.0%-5.0%-4.0%-3.0%-2.0%-1.0%0.0%1.0%2.0%3.0%4.0%2022