房地产行业研究周报：6月销售复苏延续 投资端承压

申港证券股份有限公司证券研究报告 敬请参阅最后一页免责声明 证券研究报告 行业研究 行业研究周报 6 月销售复苏延续 投资端承压 ——房地产行业研究周报 投资摘要： 每周一谈： 6 月销售复苏延续 投资端承压 商品房销售额、销售面积单月同比增速持续改善  商品房销售额及销售面积 6 月累计同比分别为-28.9%、-22.2%，较上月提升2.6、 1.3pct。销售额及销售面积单月同比分别为-20.8%、-18.3%，较上月跌幅收窄 16.9、13.5pct。5-6 月连续 2 个月实现商品房销售指标单月同比跌幅收窄，市场底部已基本明确，预计三季度将延续复苏趋势。 房地产开发资金来源跟随销售同步好转  房地产开发资金来源 6 月累计同比增速-25.3%，较上月增加 0.5pct,单月同比增速-23.6%，较上月增加 9.8pct。从资金来源构成来看，6 月国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款单月同比增速分别为-32.1%、-17.5%、-30.8%、-19.7%，较上月分别增加 1.9pct、减少 4.2pct、增加17.9pct，增加 14.7pct。  6 月商品房销售表现加速改善下，需求端资金同步加速转暖，推动开发资金来源整体出现改善。我们仍维持三季度市场复苏延续的判断，在此带动下，需求端的资金来源定金预收款及按揭贷款走好趋势也将保持，并促进房企资金情况改善，并向供给端的国内贷款及自筹资金传导乐观情绪。 房企资金紧张现状仍待改善，新开工、施工、竣工面积走弱  6 月新开工面积累计同比增速-34.4%，竣工面积同比增速-21.5%，施工面积同比增速-2.8%，分别较上月减少 3.9、6.2、1.8pct。月度口径来看，新开工面积同比增速-45.1%、竣工面积同比增速-40.7%、施工面积同比增速-48.1%，分别较上月减少 3.2、9.5、8.4pct。  施工端与销售端边际变动表现为背向而行，反应了房企资金紧张的现状仍未得到充分改善。尽管销售及回款有所好转，但尚未充分扭转房企资金紧张的现状。房企减少拿地及开工、施工动作，进而减少资金流出、聚焦存量可售项目实现资金回笼，拖累新开工及竣工面积复苏；此外，竣工也一定程度受到了 2021 年 6 月高基数影响，导致出现单月同比大幅下行。施工端的改善仍需房企资金状况出现实质性好转支撑，增量资金方面需销售市场持续复苏，存量方面仍需持续纾困及企业自身的资金盘活动作。 施工端及土地端弱势，房地产开发投资同比增速下行  房地产开发投资 6 月累计同比增速-5.4%，较上月下降 1.3pct，单月同比增速-9.4%，较上月减少 1.6pct。1-6 月土地购置面积累计同比增速-48.3%，较上月减少 2.7pct，拿地、施工端均处于低位，投资端持续承压。 从过程来看，边际改善幅度有波动，需解决的问题仍然存在，过程或有曲折：  从高频 30 城数据观察，7 月的市场热度较 6 月有所回落，随着时间进入商品房市场的传统销售淡季，复苏的力度也将受到一定影响；  资金端的压力开始显现，“弱复苏”的销售改善不足以解决房企的资金压力，进而演变为房企端的债务事件与竣工压力，叠加 7-8 月为偿债高峰期，需关注点状事件对初步复苏市场的信心扰动。 从方向上判断，政策宽松、疫情消退、数据持续性均指明行业的复苏方向是明确的，优质房企必将穿越周期。 数据追踪（7 月 4 日-7 月 10 日）：  新房市场： 30 城成交面积单周及累计同比分别为-44 PCT、-35 PCT，一线城市-24 PCT、-32 PCT，二线-54 PCT、-31 PCT，三线-36 PCT、-45 PCT。  二手房市场：13 城二手房成交面积单周同比+0.1 PCT，累计同比-22 PCT。  土地市场：100 城土地供应建筑面积累计同比-19 PCT，成交建筑面积累计同比-31 PCT，成交金额累计同比-54 PCT，土地成交溢价率为 2.21%。  城市行情环比：北京（-47 PCT），上海（-43 PCT），广州（-59 PCT），深圳（-14 PCT），南京（+17 PCT），杭州（-49 PCT），武汉（-33 PCT）。 投资策略：建议优先选择行业龙头保利发展、万科 A、龙湖集团；产品导向逻辑下的高品质房企滨江集团、绿城中国等；资信背景良好，有发展潜力的地方国央企龙头建发国际、越秀地产；代建领域推荐行业龙头绿城管理控股。 风险提示：销售市场下行，个别房企出现债务违约。 评级 增持 2022 年 7 月 17 日 曹旭特 分析师 SAC 执业证书编号：S1660519040001 翟苏宁 研究助理 SAC 执业证书编号：S1660121100010 行业基本资料 股票家数 124 行业平均市盈率 11.37 市场平均市盈率 12.26 行业表现走势图 资料来源：wind 申港证券研究所 1、《房地产行业研究周报：商品房销售数据详解——复苏趋势延续》2022-07-11 2、《房地产行业深度研究：东风将至 待时而动》2022-07-06 3、《房地产行业研究周报：6 月房企销售 环比改善 复苏进一步明确》2022-07-04 -40%-20%0%20%40%60%房地产(申万)沪深300房地产行业研究周报 敬请参阅最后一页免责声明 2 / 13 证券研究报告 内容目录 1. 每周一谈：6 月销售复苏延续 投资端承压 ............................................................................................................................... 3 1.1 销售指标复苏方向延续 投资端承压 ............................................................................................................................. 3 1.2 投资策略 ....................................................................................................................................................................... 5 2. 本周行情回顾 ......................................................................................................................................................................... 6 3. 行业动态 ......................................