房地产开发行业2022W28：新房销售回落，停工停贷消息发酵，三地加强预售资金监管

请仔细阅读本报告末页声明 证券研究报告 | 行业周报 2022 年 07 月 17 日 房地产开发 2022W28：新房销售回落，停工停贷消息发酵，三地加强预售资金监管 近期业主集体停贷消息发酵，或将推动预售资金监管收紧。近期停工停贷消息引发市场担忧，银保监会于 7 月 14 日回应称，将引导金融机构市场化参与风险处臵。本周陕西西安、深圳龙岗、河北沧州收紧了预售资金监管政策。我们认为在停贷消息的负面影响下，部分之前预售资金监管政策较为宽松的城市将收紧监管保交付，房企流动性将面临更大挑战；另一方面，购房者对暴雷民企的信心受到影响，下半年房企尤其是民企的销售复苏节奏或将放慢。信心需求均承压的情况下，我们认为下半年政策放松仍需加码，尤其是一二线核心城市的限购限贷政策。 6 月居民中长期贷款同比降幅收窄，信贷结构改善。6 月居民中长期贷款新增4166 亿元，同比少增 989 亿元，但与 5 月同比少增 3379 亿元相比降幅已明显缩窄；占新增人民币贷款比例也由 5 月的 5.5%提升至 14.8%。信贷结构改善主要由于 6 月新房销售环比大幅回暖，居民按揭贷款增加所致。 行情回顾：本周中信房地产指数累计变动幅度为-5.8%，落后大盘 1.74 个百分点，在 29 个中信行业板块排名中位列第 28 名。本周上涨个股共 21 支，较上周减少 0 支，下跌股数为 115 支（若无特殊说明，报告中本周指 7.9-7.16 当周）。 新房成交情况：本周 30 个城市新房成交面积为 297.5 万平方米，环比下降4.0%，同比下降 36.5%，其中样本一线城市的新房成交面积为 70.0 万方，环比-3.9%，同比-6.6%；样本二线城市为 167.3 万方，环比 2.3%，同比-45.2% ；样本三线城市为 60.2 万方，环比-18.3%，同比-32.1%。从今年累计28 周新房成交面积同比看，样本 30 城共计 8275.5 万方，同比下降-37.7%；一线城市为 1632.0 万方，同比-32.5%；二线城市为 4835.4 万方，同比-34.3%；三线城市为 1808.1 万方，同比-48.2%。 二手房成交情况：本周我们跟踪的 11 个重点城市二手房成交面积合计 146.1万方，环比增长 3.5%，同比增长 14.2%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为 31.7 万方，环比 13.7%；样本二线城市为 96.6 万方，环比1.9%；样本三线城市为 17.7 万方，环比-4.1%。年初至今累计二手房成交面积为 2942.4 万方，同比变动为-27.5%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为 794.0 万方，同比-39.9%；样本二线城市为 1786.8 万方，同比-18.9%；样本三线城市为 361.6 万方，同比-18.9%。 重点公司境内信用债情况：发行量增加，整体发债利率涨跌不一。根据 Wind行业房地产指标统计，本周（7.11-7.17）共发行房企信用债 18 只，环比增加了 4 只；发行规模共计 193.56 亿元，环比增加 63.02 亿元，总偿还量 182.99亿元，环比减少 22.34 亿元，净融资额为 10.57 亿元，环比增加 85.36 亿元。融资成本来看，上海临港短期融资券（-34bp）、上海临港 5 年公司债（-32bp）、上海金茂短期融资券（-25bp）的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券下降，华发股份资产支持证券（+539bp）、建发地产 6 年公司债（+19bp）的利率较可比债券有所上升。 投资建议：维持地产开发板块“增持”评级。今年是一个大级别政策宽松周期，是 beta 级别的行情，我们认为本轮地产股主要逻辑包含政策放松以及竞争格局改善。信用资质良好、流动性充裕、土储量足质优的房企是主要选择方向。建议关注：A 股滨江集团、万科 A、保利发展、招商蛇口、金地集团、华发股份、华侨城 A；H 股绿城中国、华润臵地、中国海外发展、龙湖集团、中国金茂、旭辉控股集团、中国海外宏洋。物管：华润万象生活、绿城服务、中海物业、保利物业、碧桂园服务、永升生活服务、招商积余。 风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应，疫情反复影响超预期。 增持（维持） 行业走势 作者 分析师 金晶 执业证书编号：S0680522030001 邮箱：jinjing3@gszq.com 研究助理 肖畅 执业证书编号：S0680122050008 邮箱：xiaochang@gszq.com 研究助理 肖依依 执业证书编号：S0680121070010 邮箱：xiaoyiyi3664@gszq.com 相关研究 1、《房地产开发：1-6 月统计局数据点评: 上半年投资拿地销售同比均大幅下滑，停工加剧引担忧，政策仍需加重码》2022-07-15 2、《房地产开发：6 月数据点评：上半年销售土拍规模同比大幅下滑，6 月环比改善但形势依旧严峻》2022-07-15 3、《房地产开发：2022W27：新房销售同环比由正转负，深圳拟首度放松限贷政策》2022-07-10 股票报告网 2022 年 07 月 17 日 P.2 请仔细阅读本报告末页声明 内容目录 1. 停工停贷消息发酵，三地加强预售资金监管 .......................................................................................................... 3 2. 行情回顾 ............................................................................................................................................................ 3 3. 重点城市新房二手房成交跟踪 .............................................................................................................................. 5 3.1 新房成交（商品住宅口径） ......................................................................................................................... 5 3.2 二手房成交（商品住宅口径） ..................................................................................................................... 7 4. 重点公司境内信用债情况 ....................