房地产行业2022年房地产热点解析系列三：（十问十答）

2022年房地产热点解析系列三 （十问十答） 西南证券研究发展中心 房地产研究团队 2022年7月 2022年房地产热点解析系列三 Q1：新房销售恢复如何？ Q2：二手房恢复如何？ Q3：22-25年行业销售/投资/开竣工预期？ Q4：土拍市场情况如何？ Q5：地产板块的上涨因素和策略？ Q6：销售回暖，产业链是否有机会？ Q7：物业股投资策略？ Q8：当下库存如何？ Q9：民企地产还有暴雷风险吗？ Q10：日本房地产危机爆发原因和启示？ 1 qRzQzRqNsQvNqRnPnPyQsQ9PcM8OoMoOoMpNeRnNoReRrRrPbRpOrNxNmOrONZqNwP新房销售恢复如何？ Q1 数据来源：wind，统计局，克尔瑞，西南证券整理 6月销售降幅进一步收窄，市场恢复力度中等。2022年5月商品房销售面积1.1亿方，同比下降32%，降幅较上月收窄7pp，销售额1.1万亿元，同比下降38%，降幅较上月收窄9pp。结合克尔瑞数据，百强房企6月单月实现销售面积4764万平方米，同比下降51%，5月降幅减少6pp；实现全口径销售金额8311亿元，环比增长59%，同比下降43%，较5月降幅减少17pp。 6月重点35城累计销售面积同比-5%，环比+69%。其中一线城市同比-12%，环比+120%；二线同比+1%，环比+66%；三四线同比-17%，环比+48%。据CRIC监测，6月克尔瑞监测重点30城成交面积环比+31%，同比-38%。其中一线城市成交环比+85%，同比-17%；26个二三线城市市场整体回稳，但城市分化加剧，成交环比+24%，同比-41%。回暖原因一方面是政策刺激作用开始显现，另一方面也受节假日期间促销活动、部分城市优质项目集中热销的拉动，同时北上挤压性需求释放带动了短期成交量的上升。wind城数据与克尔瑞数据存在差异，主要由于部分城市数据中包含非市场性因素，如有前期签约项目集中备案等，尤其是青岛、广州，苏州和连云港等城市的数据都出现了明显的异动。 图：百强房企单月销售金额及同比 17% 9% -7% -19% -16% -23% -16% -18% -19% -26% -47% -38% -50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%0500010000150002000025000商品房销售金额当月值（亿元） YOY图：全国商品房单月销售金额及同比 图：分能级城市销售表现 0% -14% -14% -36% -30% -39% -36% -41% -47% -53% -59% -59% -43% -70%-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%0200040006000800010000120001400016000单月销售金额（亿元） YOY-5% -12% 1% -17% -38% -17% -41% 69% 120% 66% 48% 31% 85% 24% -80%-40%0%40%80%120%160%总计 一线 二线 三四线 总计 一线 二三线 同比 环比 Wind 35城 克尔瑞30城 2 新房销售恢复如何？ Q1 数据来源：wind，统计局，贝壳研究院，西南证券整理 图：社零、投资、进出口环比增速 图：全国城镇调查失业率 4.90% 6.10% 5.90% 4.5%5.0%5.5%6.0%6.5%0.05% 0.72% 54.01% -100%-50%0%50%100%150%200%250%300%-6%-4%-2%0%2%4%6%2020-052020-112021-052021-112022-05社会消费品零售总额环比 固定资产投资(不含农户)完成额环比 进出口差额环比（右轴） 图：主要房企暴雷时间 销售下行核心是购买力和购买意愿双降，随着国内经济稳步复苏，疫情得到有效管控，叠加前期政策的持续宽松，预计下本年新房销售有望持续恢复： 1）宏观经济复苏，收入预期转好，购买力边际恢复。2022年5月份社会消费品零售总额，固定资产投资（不含农户）完成额和进出口差额分别环比增长0.72%，0.05%和54.01%，均呈现正向增长；5月份全国城镇调查失业率为5.9%，自2021年9月份以来首次下降；社会消费品零售总额，固定资产投资（不含农户）完成额和进出口差额增长，失业率下降，这些经济复苏的积极信号带动人们对未来收入预期转好，居民购买力开始边际恢复。 2）暴雷房企数量减少，购房者对于项目交付担忧下降，购买意愿提升。购买意愿和预期相关，随着21年下半年民营房企债务违约事件的集中爆发，近期房企暴雷数量逐渐减少，且目前剩余未暴雷房企以央国企为主，市场对于项目交付的担忧逐步缓解。 3 新房销售恢复如何？ Q1 数据来源：wind，统计局，贝壳研究院，西南证券整理 图：贝壳103城平均房贷利率 4.44 4.42 5.39 5.09 4.04.55.05.56.06.5首套平均房贷利率（%） 二套房贷平均利率（%） 4.25 城市 首套利率 首套变化 城市 首套利率 首套变化 北京 5.00% -0.15% 福州 4.25% -0.65% 上海 4.80% -0.15% 惠州 4.25% -0.95% 广州 4.65% -0.35% 济南 4.25% -0.15% 深圳 4.75% -0.15% 佛山 4.45% -0.35% 杭州 4.45% -0.55% 温州 4.25% -0.45% 南京 4.25% -0.55% 泉州 4.25% -0.65% 武汉 4.80% -0.40% 常州 4.25% -0.45% 成都 4.45% -0.15% 厦门 4.55% -0.15% 青岛 4.25% -0.15% 西安 4.70% -0.45% 苏州 4.25% -0.35% 重庆 4.25% -0.95% 放松政策 参与城市 放松限购限售 武汉、漳州、聊城、北京、广州、宁波、江门、郑州、哈尔滨、、福州、衢州、秦皇岛、苏州、长沙、合肥、烟台、济南、唐山 下调房贷利率 郑州、呼和浩特、廊坊 商业贷款首付比例下降 温州、郑州、济南、厦门、唐山、廊坊、呼和浩特 公积金贷款首付降低 北海、兰州、丽水、安庆、西安、温州 公积金贷款额度上调 南宁、衢州、中山、宣城、贵阳、南昌、兰州、丽水、无锡、扬州、安庆、绵阳、天津、遵义、温州、宁波 购房补贴/人才补贴 /契税补贴 咸阳、宝鸡、淮安、宜宾、扬州、遂宁、保定、马鞍山、赣州、珠海、泸州、惠州、宜昌、扬州、乐山、厦门、义乌、泰州、贵港 放松落户政策 淄博、天津、杭州、上海 二、三孩增加购房名额 宁波、武汉、杭州、东莞、南京、沈阳、达州、无锡、台州 表：重点城市首套房贷利率 表：重点城市放松政策汇总 政策宽松预计仍将持续，但放松力度边际提升空间已不大。 从持续时间来看，目前销售和土拍并未出现大幅好转，在地方政府财政压力普遍较大的情况下，预计政策宽松在未来一段时间仍将持续。从放松力度来看，2022年央行降息3次，1年期LPR由3.7%下降至3.55%，5年期LPR由4.65%下降至4.45%，推动了房贷利率的降低，根据贝壳研究院103个重点城市监测数据，6月份首套和二套房贷平均利率分别降至4.