2022下半年地产展望：中国地产，这次不一样

本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 1 0[Table_Title] 2022 下半年地产展望 中国地产，这次不一样 2022 年 07 月 03 日 [Table_Summary] 当前地产面临的挑战前所未有，既有行业结构调整，也有周期波动。年初因城施策政策大幅放松，6 月三十城地产销售面积初现企稳反弹，印证我们之前预期，看多地产政策放松，看多地产修复。 销售企稳预示着下半年地产将迎来初步修复，然而修复大致到什么水平？对此市场存有分歧。 以往地产周期的经典传导路径是，需求端刺激政策落地，然后地产销售明显反弹，进而带动房企拿地和投资显著修复。然而本轮地产不论是数据表现还是底层逻辑，都不同以往。  这次不一样：下半年地产销售和投资弱企稳而非强反弹。 所谓弱企稳，典型表现是商品房销售跌幅收窄，投资仍磨底。弱企稳的动能主要来自前期因城施策政策放松，加上疫后常态化修复。 中性假设下，我们估测全年地产销售面积同比-15%，地产投资-6%。其中上半年销售和投资同比-23%和-5%；下半年销售面积和投资同比均为-6%。 全年地产销售面积同比-15%，读数持平于 2008 年（-14.7%）；远低于同样经历疫后修复的2020 年（2.6%）。即便乐观假设下，全年销售同比也为负值（-9%）。可见今年下半年地产销售跌幅收窄，较上半年有所改善。 疫情压制之下，4 月地产投资同比录得历史最低水平-10.0%。相较 4 月，下半年地产投资迎来边际企稳，结束了二季度极端投资下滑态势，但同样不是大反弹。  这次不一样：下半年地产销售和投资中枢完成下台阶。 2018 至 2021 年，中国地产几乎稳定在一个狭窄的区间之内。典型有两组数据，新房销售面积常年稳定在 17-18 亿平方米，居民信贷稳定在 7 万亿元以上。 根据我们预测，今年地产销售面积或将下降至 15 亿平方米，居民信贷或不及 7 万亿元。这基本宣告新房年销量 17 亿平方米成为历史，也意味着房企和居民告别快速杠杆时期。 今年之前，历史上全年地产投资增速最低为 1%（2015 年）。即便最乐观情况，估测今年全年地产投资-2.7%，也要显著低于 2015 年。这意味着今年地产投资为有数据统计以来历史最低；也意味着地产投资对经济的贡献，即将完成一次深度下台阶。  这次不一样：销售企稳预示地产风险已有收敛，未来需要进一步观察房企融资。 本轮地产之所以不同以往，根源在于本轮地产调控政策不仅落脚到了房地产需求层面，更是落脚到房地产供给，即地产企业融资。 年初因城施策为代表的地产政策松绑，已经放开一轮需求约束。作为政策呼应，6 月三十城地产销售呈现企稳迹象。三十城地产销售企稳主要来自高能级城市，未来低能级城市销售或将接力改善。 然而当下房企融资，尤其民营房企融资仍未显性改善，下半年仍有大量房企债券到期。下半年销售端改善能否撬动地产企业现金流修复，融资现金流能否改善，地产行业能否就此走向新常态？对此目前市场尚存分歧，我们需要后续保持跟踪。 如果说这一次中国地产注定需要完成转型，从原来高速扩张期中走出来，进入一个杠杆增速相对可控的健康发展状态。那么当下销售修复，宣告下半年地产将结束上半年的无序收缩，初步进入弱企稳状态。下半年地产蕴含风险较今年上半年明显收敛。回到资本市场，下半年地产走势将关系国内资产定价的风险偏好。地产稳了，私人部门的信用融资才会稳，风险偏好也会企稳回升。 风险提示：地产政策效果不及预期；房企信用风险超预期；疫情发展超预期。 [Table_Author] 分析师 周君芝 执业证书： S0100521100008 电话： 15601683648 邮箱： zhoujunzhi@mszq.com 研究助理 周恺悦 执业证号： S0100121120011 电话： 13135690247 邮箱： zhoukaiyue@mszq.com [Table_docReport] [Table_docReport] 相关研究 1.地产松绑，力度够不够？——青铜时代（三） 2.中国地产有多重要？——地产青铜时代（二） 3.地产的底在哪儿——地产青铜时代（一） 4.宏观专题研究：正在消退的地产需求 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 2 宏观专题研究 目 录 前言： ......................................................................................................................................................................... 3 1 疫情冲击后地产销售端初步回暖 ............................................................................................................................... 3 2 下半年销售短期反弹，投资或难有大起色 ................................................................................................................. 4 2.1 疫后销售反弹，下半年总体反弹幅度有限 .................................................................................................................................... 4 2.2 房企融资受制，预计下半年投资难有大起色 ................................................................................................................................ 5 3 下半年商品房销售趋势与增速预测 ........................................................................................................................... 6 3.1 中性假设下全年销售同比达-15% .................................................................................................................................................. 6 3.2 下半年房地产销售反弹幅度有限 ..................................................................