利率专题：下半年地产投资会好吗？

本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 1 [Table_Title] 利率专题 下半年地产投资会好吗？ 2022 年 06 月 24 日 [Table_Summary] 政策加码下，5 月地产投资与销售有边际回暖，但仍偏弱，展望下半年，房地产销售和投资怎么看？政策还有哪些可为之处？  需要多少地产投资？ 首先我们做一个简单测算：政策合意增长区间内，需要多少地产投资？ 以全年实际 GDP 增速 5.5%的目标为锚定，制造业投资全年达到 8.8%左右水平下，如果基建投资累计同比能达到乐观假设前提的 12%，对应需要全年地产投资同比增速需要达到 6.1%。  地产投资会好吗？ 5 月地产投资下行斜率有所放缓，但仍是投资最大拖累项。从 6 月高频数据看，房企拿地与居民购房均呈边际回暖趋势，但中长期视角下，销售和投资能否持续改善，还需观察后续政策力度以及效果显现。 地产市场景气低迷的症结在于商品房销售走弱，并负反馈影响到企业现金流，进一步影响居民和企业信心，彼此间形成一种负反馈效应，与此同时其他资金来源也较为紧平衡。 而观察未来商品房销售，居民加杠杆能力和意愿是关键，尤其是刚需人群：当下而言，居民加杠杆面临的关键问题，一是能力不足，二是意愿较弱。 回顾 2008-2009 年以及 2014-2015 年两轮地产全面放松：与第一轮放松相比，第二轮地产供需两端预期均弱，杠杆空间也并非彼时核心约束，主要是居民加杠杆能力和意愿均受到约束，对应放松周期时长明显增加，并且从调控方式上来看，更多的是从需求端入手，侧重提升居民加杠杆意愿和能力，措施包括下调房贷利率、降低交易税费、降低首付比例、放宽首套房的认定标准、棚改货币化等等。 政策还有哪些可为之处？针对加杠杆能力：面对居民收入“涨不过房价”的现象，多地已经出台提高公积金贷款额度、降低公积金贷款首付比例、降低首付款比例等多项措施，包括棚改货币化也有城市正在推进，展望未来，还需关注进一步的货币化支持工具出台；针对加杠杆意愿：一方面是稳预期，对应需要贷款利率下调，同时提高居民投资收益。另一方面是提高居民收入，短期内财政补贴政策最为直接有效，中长期看则与经济基本面复苏情况最为相关。  2022 年房地产投资怎么看？ 一方面关于建安投资：预测 2022 年全年施工面积为 943,952 万平方米，累计同比-3.2%。根据施工面积及 PPI 的预测值，可对应测得 2022 年建安投资累计同比为-8.0%。 另一方面关于土地购置：由于土地成交价款领先土地购置费 10 个月左右，因此可以基于二者关系对土地购置费增速进行预测，预计 2022 年土地购置费累计同比增速在-6.0%左右。从节奏上看，2021 年土地成交价款增速呈现“V”字形走势，预计 2022 年土地购置费也将呈现“前低后高”的趋势。 综上仅考虑商用地产，我们预计 2022 年地产投资累计同比为-6.7%，考虑保障房后预计全年地产投资增速为-4.1%，全年走势或呈现“前低后高”特征。  风险提示：政策不确定性；基本面变化超预期；海外地缘政治冲突。 [Table_Author] 分析师： 谭逸鸣 执业证号： S0100522030001 电话： 18673120168 邮箱： tanyiming@mszq.com [Table_docReport] 相关研究 1.利率专题：当前就业的总量与结构问题 2.财政专题：财政腾挪空间有多大？ 3.利率专题：经济见底，央行未动，何以破局？ 4.利率专题：三问存单利率 5.金融数据点评 20220611：逆周期下的社融信贷三板斧 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 2 固收专题研究 目 录 1 需要多少地产投资？ ................................................................................................................................................. 3 2 地产投资会好吗？ .................................................................................................................................................... 5 2.1 房地产投资相关指标界定 ......................................................................................................................................................... 5 2.2 当前地产投资表现如何？ ......................................................................................................................................................... 7 2.3 销售回款很重要，其余资金也不能忽视 ................................................................................................................................ 9 3 居民加杠杆能力和意愿是关键 ................................................................................................................................ 11 3.1 当前居民杠杆状况如何？ ....................................................................................................................................................... 11 3.2 居民杠杆如何影响地产销售？ ............................................................................................................................................... 12 4 历史上的地产政策放松如何传导？ ..........................................................................................