房地产行业简评报告REITs解禁首日点评：量价平稳，看好后市

本报告由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国（仅为本报告目的，不包括香港、澳门、台湾）提供，由中信建投（国际）证券有 限公司在香港提供。同时请参阅最后一页的重要声明。 证券研究报告·行业简评报告 REITs 解禁首日点评：量价平稳，看好后市 解禁首日市场整体平稳，估值未出现明显波动。2022 年 6 月 21日，公募 REITs 市场首批限售份额的解禁期到来。解禁份额共 21.7亿份，对应市值约 111.5 亿元，相当于总发行份额的 33.9%，当前流通份额的 104.7%，此前我们预计消化解禁份额所需要的时间在 3.6 个月左右。从我们构建的 REITs 市值指数来看，由前一日的 112.92 点跌至 112.85 点，跌幅为 0.1%，而近三个月 REITs 市值指数的日均收盘波动幅度为 0.6%，可见解禁首日公募 REITs估值的波动并不明显。这和我们此前提出的 REITs 市场经历 2 月中下旬以来大幅回调后的估值，已经提前反映了市场对于解禁潮带来的悲观预期的观点相符合。各 REITs 来看，上市 12 只 REITs涨跌幅分布-1.4%到 1.0%之间，其中解禁的 9 只 REITs 当中，5只下跌，4 只上涨，表现较为平稳。 整体成交量和换手率平稳，华安张江光大园 REIT 放量但跌幅较低。6 月 21 日 REITs 市场的总成交金额为 1.9 亿元，与近 3 个月REITs 市场的日均成交金额基本持平，整体并未出现显著放量。换手率方面，9 只 REITs 的平均换手率为 0.9%，而其近 3 个月的日均换手率为 1.2%，可见 REITs 解禁首日整体减持压力较低，减持份额的持有方普遍仍处在观望中。但其中华安张江光大园 REIT出现了明显的成交放量，成交量达 3747.1 万元，是近三个月日均成交的 4.6 倍，同时换手率达到 2.6%，同样较近三个月日均 1.0%的水平大幅提升。但华安张江光大园 REIT 本日的跌幅仅为0.14%，说明公募 REITs 作为当前无风险利率下行环境下的优质资产，解禁带来的抛压对于其估值影响较为有限。 公募 REITs 年内表现与股市相关性较高，后续存在同步上行空间。REITs 指数在 2021 年 8 月至 2022 年 2 月走出一波行情，并于 2 月中旬见顶。从 2 月 14 日以来，指数表现和股票市场（沪深 300）的相关性高达 0.77，说明在当前宏观环境下，投资者将公募 REITs 视为与股票而非债券更类似的风险资产。考虑到当前股市已逐步筑底企稳，虽然 REITs 市场减持压力仍在，但大幅下行的空间有限，存在较大的随股指上行修复的可能性。 我们认为伴随着 REITs 市场的扩容和解禁影响的消化，REITs市场表现有望向好，重点推荐仓储物流业态。待解禁影响消化后，REITs 市场的表现将由底层资产经营情况决定，重点推荐受疫情影响较小，且底层资产长期具备升值空间的仓储物流业态。 风险提示：REITs 配套政策落不及预期，发行及扩募不及预期。 维持 强于大市 竺劲 zhujinbj@csc.com.cn 18621097792 SAC 执证编号：S1440519120002 SFC 中央编号：BPU491 黄啸天 huangxiaotian@csc.com.cn - SAC 执证编号：S1440520070013 发布日期： 2022 年 06 月 21 日 市场表现 相关研究报告 -24%-14%-4%6%16%2021/4/192021/5/192021/6/192021/7/192021/8/192021/9/192021/10/192021/11/192021/12/192022/1/192022/2/192022/3/19房地产上证指数房地产 股票报告网 1 行业简评报告 房地产 请参阅最后一页的重要声明 图表1： 解禁首日 REITs 市值指数由前一日的 112.92 点跌至 112.85 点，跌幅为 0.1%，波动较小 资料来源：Wind，中信建投 图表2： 公募 REITs 年内表现与股市相关性较高，后续存在同步上行空间 相关系数 建筑(中信) 园区综合开发(中信) 环保及水务(中信) 沪深 300 2021/6/21-2022/6/21 0.75 -0.24 0.17 -0.45 2021/6/21-2022/2/14 0.72 -0.31 0.50 -0.61 2022/2/14-2022/6/13 0.59 0.64 0.76 0.77 资料来源：Wind，中信建投 0.0020.0040.0060.0080.00100.00120.00140.00160.002021-08-232021-11-032022-01-062022-03-172022-05-26REITs市值指数股票报告网 2 行业简评报告 房地产 请参阅最后一页的重要声明 分析师介绍 竺劲：房地产和建筑行业首席分析师，北京大学国家发展研究院金融学硕士，专注于房地产、物业管理等行业研究，10 年证券从业经验。 连续三年（2018-2020）荣获最佳行业金牛分析师奖（房地产行业），获得 2020 年新财富最佳分析师（房地产行业）入围奖，2020 年机构投资者·财新资本市场分析师成就奖（房地产行业）大陆区入围奖，2020 年卖方分析师水晶球奖（房地产行业）第 5 名。 黄啸天：中信建投房地产行业分析师，上海财经大学硕士，2018 年加入中信建投地产团队。主要负责房地产开发、物业管理等领域的研究。2020 年最佳行业金牛分析师奖团队成员，2018、2020 年卖方分析师水晶球奖团队成员，2018-2020 年 Wind 金牌分析师。 股票报告网 3 行业简评报告 房地产 请参阅最后一页的重要声明 评级说明 投资评级标准 评级 说明 报告中投资建议涉及的评级标准为报告发布日后 6个月内的相对市场表现，也即报告发布日后的 6 个月内公司股价（或行业指数）相对同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅作为基准。A 股市场以沪深300 指数作为基准；新三板市场以三板成指为基准；香港市场以恒生指数作为基准；美国市场以标普 500 指数为基准。 股票评级 买入 相对涨幅 15％以上 增持 相对涨幅 5%—15％ 中性 相对涨幅-5%—5％之间 减持 相对跌幅 5%—15％ 卖出 相对跌幅 15％以上 行业评级 强于大市 相对涨幅 10%以上 中性 相对涨幅-10-10%之间 弱于大市 相对跌幅 10%以上 分析师声明 本报告署名分析师在此声明：（i）以勤勉的职业态度、专业审慎的研究方法，使用合法合规的信息，独立、客观地出具本报告, 结论不受任何第三方的授意或影响。（ii）本人不曾因，不因，也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿。 法律主体说明 本报告由中信建投证券股份有限公司及/或其附属机构（以下合称“中信建投”）制作，由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国（仅为本报告目的，不包括香港、澳门、台湾）提供。中信建投证券股份有限公司具有中国证监会许可的投资咨