地产行业专题报告：三问房地产市场销售复苏情况

- 1 - 敬请参阅最后一页特别声明 相关报告 1.《枯木逢春，寻找分化中的机遇 - 地产 行业 中期 策 略报 告》，2022.6.5 2.《改善需求引领复苏，品牌房企或有超额收益-地产行业专题报 告》，2022.5.10 杜昊旻 分析师 SAC 执业编号：S1130521090001 duhaomin＠gjzq.com.cn 王祎馨 联系人 wangyixin＠gjzq.com.cn 三问房地产市场销售复苏情况 基本结论  系列政策落地后，市场销售是否有复苏迹象？  近期房地产市场已有企稳迹象，2022 年 5 月全国商品房销售金额单月环比+29.7%，同比-37.7%（降幅较 4 月收窄 8.9pct）；高频数据显示 2022 年第25 周（6 月 11 日-6 月 17 日）40 城新房和 17 城二手房均出现单周同比为正的情况。城市间和城市内均有分化，高能级城市恢复速度较快，上海疫情解封后成交量实现 V 型反弹，而三四线城市成交量持续在低位徘徊；相同城市内改善产品的复苏率先启动，上海多个核心区高端改善盘开盘去化达100%，而外围刚需项目去化率不足 5 成。房企到位资金和销售回款也有所改善，为下半年新开工和推货量的增加提供支持，保障市场复苏的延续性。  不同房企下半年销售复苏表现差异？  我们通过拆分房企可售存货和新推货量的去化，测算房企季度和年度销售规模范围，预计百强房企整体销售金额在三季度单季能回正，而全年同比-21%。从不同房企看，再 2H21 和 1H22 积极拿地的房企新推货能力强且项目质量相对较高，其销售复苏力度更大。我们选取 10 家在近一年内拿地较为积极的典型房企分别进行全年销售预测，9 家能在三季度实现单季同比转正，从全年来看，虽然市场预计在下半年有复苏，但全年各房企销售规模仍然多同比为负，其中建发同比+1.2%和滨江同比-1.2%，销售规模可以维持和 2021 年相当水平，而头部的央企国企降幅普遍在 8%-16%之间，预计略高于行业平均水平。  本轮市场复苏力度如何，调控后期是否会再收紧？  下半年市场销售有所复苏，但全年销售规模预计仍同比为负，2022 年全年商品房销售面积约 15.9 亿方，同比下降约 11.3%，叠加整体房价水平处于近三年低位水平，我们预判下半年市场复苏为弱复苏。在经济稳增长背景下，房地产行业弱复苏并不能促使调控政策转向，地方政府对土地财政的依赖程度较高，预计未来一段时间内调控基调仍以宽松为主。在市场逐步复苏、政策持续宽松的环境下，房地产板块有望迎来一轮新的行情。 投资建议  目前房地产市场销售已有企稳复苏迹象，预计北京、上海等一线城市的反弹将向二线城市传导，带动房地产市场下半年逐步走向复苏。首推销售投资逆势增长、业绩确定性较强，且重点布局优质城市、拥有高质量产品服务力的房企，如绿城中国、建发国际、滨江集团等或将获得超额收益。稳健选择推荐财务结构健康、现金流安全的头部国企央企，如保利发展、招商蛇口，龙头房企享受行业逐步复苏的贝塔收益。 风险提示  宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约 2022 年 06 月 19 日 地产行业专题报告 行业专题研究报告 证券研究报告 资源与环境研究中心 地产行业专题报告 - 2 - 敬请参阅最后一页特别声明 内容目录 1、系列政策落地后，市场销售是否有复苏迹象？ ...........................................4 1.1 近期房地产销售有企稳迹象 ...................................................................4 1.2 城市间有分化，一二线城市复苏迹象更明显 ...........................................4 1.3 城市内有分化，改善产品去化效果更好 ..................................................5 1.4 房企到位资金和销售回款有所改善，支撑下半年开工推货 ......................6 2、不同房企下半年销售复苏表现差异？ .........................................................7 2.1 预计百强房企销售金额三季度单季回正，全年同比-21% ........................7 2.2 预计 2H21 和 1H22 积极拿地的房企销售复苏力度更大 ..........................9 2.3 改善型房企有望趁行业复苏实现弯道超车 ............................................10 3、本轮市场复苏力度如何，调控后期是否会再收紧？ ..................................12 3.1 本轮市场复苏是弱复苏 ........................................................................12 3.2 预计政策调控在一段时间内仍以宽松为主基调 .....................................14 投资建议 ......................................................................................................16 风险提示 ......................................................................................................18 图表目录 图表 1：全国商品房月度销售金额及同比走势 .................................................4 图表 2：40 城周度新房成交面积及同比增速 ...................................................4 图表 3：17 城二手房成交面积及同比增速周度 ................................................4 图表 4：一线城市周度新房成交面积（4 城，万方） .......................................5 图表 5：二线城市周度新房成交面积（20 城，万方） .....................................5 图表 6：三四线周度新房成交面积（16 城，万方） .........................................5 图表 7：上海市周度新房成交面积（万方）.....................................................5 图