房地产行业2022年5月月报：5月楼市回暖迹象初显；高能级城市有望率先企稳修复

房地产行业 | 证券研究报告 — 行业月报 2022 年 6 月 16 日 [Table_IndustryRank] 强于大市 相关研究报告 《房地产行业 2022 年中期投资策略：凡益之道，与时偕行——关于短期博弈与长期格局的思考》20220615 《五年期 LPR 超预期下调后，地产信心能恢复吗？—2022年 5 月 LPR 下调点评》20220520 《暴雷房企区域性研究系列之闽系篇：激进扩张和过度融资埋下隐患，政策收紧市场遇冷成为危机爆发的导火索》20220519 《央行下调房贷利率下限释放强信号，预计后续行业在金融层面的政策将密集出台——关于央行调整首套房贷利率下限的点评》20220515 《政治局会议支持各地动态优化地产政策，市场信心及行业供需修复可期—2022 年中央政治局会议点评》20220429 《二季度地产投资机会展望》20220417 《从历史复盘中探讨本轮地产调控放松的最佳路径与当前房企的生存法则》20220331 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 [Table_Industry] 房地产行业 [Table_Analyser] 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 [Table_Title] 房地产行业 2022 年 5 月月报 5 月楼市回暖迹象初显；高能级城市有望率先企稳修复 核心观点 新房：房地产市场持续探底，5 月新房成交环比转增，同比跌幅也有所收窄。43 个城市新房成交面积为 1435.7万平，环比上升 11.2%，同比下降 48.7%，降幅收窄了 6.8 个百分点。分城市能级来看，一二线城市新房成交回暖迹象初显，三线城市持续承压，符合我们此前的预判。一、二、三线城市同比增速分别为-49%、-41%和-48%，一、二线城市降幅分别收窄 13 和 11 个百分点。我们认为 6 月将是验证各城市市场成色的重要节点。地方放松政策频率及力度将持续加码，弱二线及三四线城市有望全面取消限购、限售等限制性政策。随着政策显效和疫情影响的消散，房地产市场有望逐渐复苏，但城市分化加剧。我们预计一线及强二线城市会率先复苏。 二手房：同比降幅收窄，近八成城市环比增长。14 个城市二手房成交面积为 483.4 万平，环比下降 4.4%，同比下降 25.9%，降幅收窄了 13.8 个百分点。一、二、三线城市同比增速分别为-47.6%、-12.1%和+13.2%。具体到城市来看，近八成的城市均出现不同程度的环比上升；但从同比来看，仍有超过七成城市下跌。5 月放松二套房房贷、限购和人口落户的部分城市二手房成交规模已上涨，例如深圳、南京、苏州、东莞成交环比均上涨；而受疫情影响北京成交环比下降 36%，同比下降 52%；杭州同比降幅高达 62%。 短期成交虽改善，但长期仍面临去化压力。截止到 5 月 31 日，14 个城市新房库存面积为 1.04 亿平，环比-0.7%，同比+8.3%；去化周期为 15.1 个月，环比+10%，同比+80%。一、二、三线城市库存面积环比增速-1.4%、-0.7%和+1.1%，同比增速+12.0%、+5.3%和+13.0%；去化周期分别为 12.8、12.2 和 16.9 个月，环比增速+12.5%、+5.3%和+14.0%，同比增速+75.2%、+55.8%、和+83.7%。具体来看，受成交向好支撑，超半成城市库存环比小幅较少，但仍有超过 9 成城市去化周期有所拉长。北京、上海、广州、杭州、福州、莆田和宝鸡库存面积环比下降；除上海、深圳、杭州、南京等少部分城市外，其他城市库存去化周期仍在 12 个月以上。 土地市场：1）成交规模延续低位运行，百城土地成交建面同比-49.9%；2）百城住宅类用地成交平均楼面价为 5296 元/平，环比+15.7%，同比-9.0%；3）本月 7 城完成集中土拍，但整体热度不高，如苏州首轮集中土拍平均溢价率低至 3%，广州溢价率仅 1.2%，济南和无锡溢价率都在 1%左右，厦门和福州二轮土拍明显遇冷，和上月深圳、杭州的土拍高热表现截然不同。受此影响，百城住宅类用地平均溢价率降至 2.3%，环比下降3.5 个百分点，同比下降了 15.6 个百分点。 房企：1）5 月房企销售表现持续低迷，销售目标完成率低于预期。百强房企仅实现权益销售额 3642 亿元，同比-59.2%（前值-58.5%）。新进 TOP20 榜单房企有：越秀地产。除越秀地产外， TOP20 所有房企单月销售额同比均下滑。截至 5 月末，TOP20 房企中有销售目标的房企目标完成率均值仅 22.5%。2）今年以来行业债券发行规模同比持续负增长，房企首度引入信用保护机制提振市场信心。5 月房地产行业信用债、海外债、ABS发行规模合计 612 亿元，同比下降 34%，平均发行利率 3.25%，同比下降 1.44 个百分点，环比下降 0.33 个百分点。典型房企中 5 月保利地产、中海地产、广州城建发行国内债券规模最大，分别为 60、60 和 41.5 亿元，平均发行利率分别为 3.0%、3.0%和 3.2%。民营房企现在能依靠自身信用在公开市场发债难度仍然较大，且额度普遍较低；5 月以来，民营房企境内发债的融资渠道正在重新打开，首度引入信用保护机制。碧桂园、龙湖、美的臵业 3 家民营房企被监管机构选为示范民营房企，为减少投资者后续认购相关债券的顾虑，此次被选为示范发债的房企都将采用“债券发行+信用保护工具”的模式。 政策： 宏观与行业政策确定性宽松，政策传导到市场仍需一定的时间。本月央行先后下调首套房贷利率下限20BP，5 年期 LPR 超预期下调 15 BP 至 4.45%。央行统一下调首套房贷利率下限具备较强的宏观信号意义，而5 年期 LPR 下调将带动房贷利率下行，对购房成本下降、激活合理住房消费需求起到更直接的传导效果。房贷利率再创 4 年来历史新低，2022 年 5 月 103 个重点城市主流首套房贷利率为 4.91%，二套利率为 5.32%，分别较上月回落 26 个、13 个基点。地方层面，多地落实因城施策，适度优化房地产调控政策。根据中指监测，5 月全国出台房地产政策 130 余条，主要涉及优化限购政策、降低首付比例、提高公积金额度，发放购房补贴、降低限售年限、为房企提供资金支持等方面。政策释放速度逐步加快，稳定房产市场的 信号更加强烈。 投资建议 我们认为当前行业逻辑已经逐步从“政策是否会宽松”转变为“政策能否起到实际效果”。当前地产板块处于一轮上涨周期中的瓶颈期，我们认为随着基本面拐点的到来，新一波上涨阶段将会开启。从我们跟踪的 5 月高频数据来看，销售已有结构性的微复苏。因此建议关注三季度反转的板块行情。我们建议关注四条主线：1）全国化布局的央国企龙头房企，在上个阶段已获估值提振，但仍将享受 beta 行情带来的上涨空间：