盈利能力改善，轻重分离稳步推进

www.chinastock.com.cn 证券研究报告 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明 [table_research] 公司点评报告 ●房地产行业 2022 年 04 月 28 日 [table_main] 公司点评报告模板 盈利能力改善，轻重分离稳步推进 招商积余（001914.SZ） 推荐 维持评级 核心观点：  事件：近日，公司公布 2022 年第一季报。2022 年 Q1，公司实现营业收入 25.37 亿元，同比增长 14.75%；实现归母净利润 1.45 亿元，同比增长 24.35%；实现基本每股收益 0.14 元/股，同比增长24.36%。  物业管理盈利能力同比提升，“总对总”模式积极外扩。物业管理方面，截止 2022 年 3 月底，公司在管项目达到 1754 个，在管面积 2.91 亿平方米，相比 21 年末增长 4%。2022 年 Q1,公司物管板块实现营业收入 24.03 亿元，同比增长 17.59%，占营业收入总额的94.72%；物管板块实现毛利率 10.49%，较去年同期提升 0.27pct，主要系非住宅基础物业部分经营效益提升所推动。报告期内公司实现新签约合同金额 7.3 亿元，同比增长 26%，拓展了阿里 IDC 数据中心、中兴通讯南研基地、广州中医药大学深圳医院等一批项目，公共、园区、医院等业态取得较好成绩。公司向外拓展模式持续深化，“总对总”聚焦 IFM 综合设施管理类业务，合资合作重点聚焦多业态及城市空间服务，新成立济南文旅合资公司，多项合资合作业务洽谈中。 558.52%。  增值服务增速亮眼，垂直领域专业公司积极扩张。公司坚定“沃土云林”商业模式，依靠基础物业优势和招商蛇口支持，积极推动增值业务的发展。2022 年 Q1,平台增值服务实现营业收入 0.59 亿元，同比增加 422.85%，到家汇商城一季度持续做大优势品类，发力到家服务和到家宜居业务。平台交易额同比增长 26.4%。专业增值服务实现营业收入 3.55 亿元，同比增加 14.91%。多家专业公司市场拓展力度加大，建筑科技中标佛山南海峰睿公馆项目智能化工程，楼宇科技中标深圳供电局配电房消防设施维护施工项目，公司在布局全国消防维保领域实现突破，南光电梯市场拓展也取得佳绩。  资管业务稳中向好，盈利能力提升。2022 年 Q1，资管业务实现营业收入 1.45 亿元，同比增长 5.23%，占比 5.73%。商业运营方面，公司商业运营收入 0.22 亿元，同比增长 128.89pct，毛利率较同期提高 16.65pct。持有物业出租及经营方面，营业收入 1.23 亿元，同比增加 1.04%，营业成本下降 7.71%，毛利率较同期提高 3.29pct，主要是由于一季度持续开展无人值守车道改造、清洁机器人替岗等降本工作。随着深圳广州疫情放缓，各项业务相较去年均有所回升。  转让股权，退还项目，加速打造轻资产运营平台。轻资产运营积极推进，助力公司提质增效。2022 年 2 月，公司股东大会通过将深圳中航城、昆山中航地产及赣州中航九方三家公司 100%股权转让给母公司招商蛇口的下属企业。2022 年 4 月，公司退还全资子公司退还天津项目地块。截止 2021 年末，该地块账面存货原值为 3.8 亿元，其中土地成本 0.58 亿元，在建工程成本 3.22 亿元，公司已根据实际情况对该存货计提了足额减值准备，不会影响年报业绩。 分析师 王秋蘅 ：（8610）8092 7618 ：wangqiuheng_yj@chinastock.com.cn 分析师登记编码：S0130520050006 相对上证指数表现图 资料来源：wind [table_marketdata] 市场数据 时间 2022. 04. 28 A 股收盘价 18.11 A 股一年内最高价(元) 20.92 A 股一年内最低价(元) 12.62 上证指数 2975.48 市盈率 35.48 总股本 1060.35 实际流通 A 股（百万股） 666.86 限售的流通 A 股（百万股） 393.49 流通 A 股市值(亿元) 120.77 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 2 [table_page1] 公司点评报告/房地产行业 投资建议：公司组织架构调整成效显现，整合阵痛期已过，轻重资产分离积极推进，公司进入稳健增长的新阶段，我们认为公司运营效率的提升将在 2022 年逐步体现，推动业绩进一步增长。我们预计公司 2022-2023 年每股收益分别为 0.66 元/股、0.83 元/股，以 4 月 28 日的收盘价 18.11 元计算，对应的市盈率分别为 27.4 倍、21.8 倍。我们看好公司长期的表现，维持“推荐”评级。 风险提示：项目拓展不及预期、行业竞争加剧等风险。 图 1：招商积余 Q1 营业收入（亿元）及同比增速 -30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%0.005.0010.0015.0020.0025.0030.00201720182019202020212022营业收入同比 资料来源：wind，中国银河证券研究院 图 2：Q1 归属于上市公司股东净利润（亿元）及同比增速 -250%-200%-150%-100%-50%0%50%100%150%(1.00)(0.50)0.000.501.001.502.00201720182019202020212022归母净利润同比 资料来源：wind，中国银河证券研究院 图 3：招商积余 Q1 基本每股收益（元）及同比增速 -250%-200%-150%-100%-50%0%50%100%150%(0.15)(0.10)(0.05)0.000.050.100.15201720182019202020212022基本每股收益同比 资料来源：wind，中国银河证券研究院 图 4：招商积余 Q1 毛利率（%） 0%500%1000%1500%2000%2500%201720182019202020212022毛利率(%) 资料来源：wind，中国银河证券研究院 图 5：招商积余 Q1 资产负债率（%） 0.0010.0020.0030.0040.0050.0060.0070.0080.0090.00201720182019202020212022资产负债率(%) 资料来源：wind，中国银河证券研究院 图 6： 物管板块 Q1 营业收入（亿元）及同比增速 16%16%17%17%18%18%0.005.0010.0015.0020.0025.0030.00202020212022物管营业收入同比 资料来源：wind，中国银河证券研究院 qRqPnOnOxPrNvMpQxOoMmR8OdNbRtRnNoMsQfQnNnQiNrQtM7NoPpOvPrQwOwMmPoN 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 3 [table_page1] 公司点评报告/房地产行业 分析师承诺及简介 本