房地产行业龙头房企月报(4月)：销售难重启，演绎资产荒

请务必阅读正文之后的免责条款部分 [Table_MainInfo] [Table_Title] 2022.05.24 销售难重启，演绎资产荒 ——龙头房企月报（4 月） 谢皓宇(分析师) 单戈(分析师) 白淑媛(分析师) 010-83939826 010-83939827 021-38675923 xiehaoyu@gtjas.com shange@gtjas.com baishuyuan@gtjas.com 证书编号 S0880518010002 S0880521110001 S0880518010004 本报告导读： 本月销售进一步下探，预计仅靠需求端政策，仍难以带来实质性好转，而影子银行的缺位导致供给端政策效果大打折扣，最终演绎低风险资产的资产荒。 摘要： [Table_Summary]  销售继续下探，难见明显转机。本月重点房企销售面积同比下滑53.6%、销售金额同比下滑 54.6%，虽然疫情产生一定影响，但是房企难以扩表仍是主要原因。市场预期居民端放松政策可能有一定效果，但是 1）从宏观层面，从来都不是居民有钱买房才驱动地产行业，而是房企加杠杆带动信用派生及资本形成，带动经济向好，居民收入提升，才形成购房闭环；2）从微观层面，唯有房企和居民同向才能带动地产大幅上行，而当前房企作为居民的对手盘出现，即使部分被压制的居民购房需求释放，也难以持续。我们预计销售仍维持弱势。  虽然对于房企融资政策有一定放松，但是缺少影子银行，政策效果大幅弱化。政策对于房企融资的放松仍然偏结构性，国央企融资限制少，但是多数国央企仍处于防风险、去土储阶段，较低的风险偏好也限制大幅拿地。而民企负债，对金融机构而言属于高风险资产，正规金融机构难以配置，过去该部分需求由影子银行作为中介去承担，而且历史上的融资好转最领先的就是影子银行。当前缺少影子银行导致流动性过度聚集于低风险资产，而地产行业难有起色。本月房企公开市场融资进一步下滑，也对后续地产市场好转有较大压制。  土地市场小幅回升，但总体仍然偏冷。由于首批集中供地陆续推出，本月房企拿地环比大幅好转，但同比下滑仍然达到 70%。土地溢价率小幅回升至 8%，但与房企集中于低风险地块有关，无法作为土地市场回暖的信号。当前房企仅仅出于补库存的目的做机会型拿地，拿地城市大幅收缩，预计城市间分化、城市内部地块的分化将持续。  布局资产荒，博弈稳信用，推荐持有稳定现金流的实物资产的公司、以及二线国央企。房企融资难启，宽信用将不及预期，而经济下行压力下，流动性宽松将兑现，从而造成资产荒局面下，资金追逐有稳定现金流的实物资产。而本轮资产荒中，to B 端的资产将优于 to C 端的资产，尤其是一线城市核心区位写字楼以及优质工业园区，其主要面向抗风险能力强的 B 端大客户，推荐金融街，受益中新集团。另外，防范地产风险离不开结构性宽信用，其中二线央国企在人才和资金方面边际改善最大，是博弈稳信用的优选标的，受益中交地产、建发股份，同时继续推荐万科 A、保利发展、招商蛇口等一线国央企。  风险提示：政府重新放开前融、再走土地金融模式。 [Table_Invest] 评级： 增持 上次评级： 增持 [Table_subIndustry] 细分行业评级 [Table_DocReport] 相关报告 房地产《虽然晚到，但未缺席》 2022.05.21 房地产《信用断层》 2022.05.19 房地产《下行持久战，利好央国企》 2022.05.16 房地产《降利率利好，但需更积极》 2022.05.15 房地产《通缩压力仍在，资产荒逻辑再加码》 2022.05.15 行业月报 股票研究 证券研究报告 [Table_industryInfo] 房地产 股票报告网 行业月报 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 of 12 目 录 1. 销售：需求难启被验证，增速继续下探 ........................................ 3 1.1. 销售金额增速进一步降至-54.6%，难有明显转机 .................... 3 1.2. 均价仍处于较高水平，反映低能级城市需求更弱 .................... 4 2. 拿地：土地市场小幅回升，但仍未明显好转 ................................. 6 2.1. 龙头房企拿地环比大幅回升，但同比下滑仍达 70% ................ 6 2.2. 拿地主要集中向高能级城市集中 ............................................ 7 2.3. 楼面价反弹，溢价率小幅回升 ................................................ 7 3. 融资：公开市场融资回落，国央企逆势发力 ................................. 9 股票报告网 行业月报 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 of 12 1. 销售：需求难启被验证，增速继续下探 1.1. 销售金额增速进一步降至-54.6%，难有明显转机 4 月销售增速继续回落，处于底部区域。4 月监测的 15 家房企销售面积1477 万平，同比下滑 53.6%；销售金额 2228 亿元，同比下滑 54.6%，分别较上月下滑 8.2pcts、17.4pcts。4 月销售进一步下滑，虽然当前需求端政策有一定放松，但房企缩表仍未见明显改善，最终需求端的复苏将较为缓慢。同时，当土地金融化被抑制后，居民杠杆率、房价收入比、疫情对居民收入预期的影响等，均成为限制需求反转的重要因素。 图 1：龙头房企 4 月销售面积同比下滑 53.6% 图 2：龙头房企 4 月销售金额同比下滑 54.6% 数据来源：Wind、国泰君安证券研究 数据来源：Wind、国泰君安证券研究 头部企业中，国央企增速略领好于非国央企。15 家房企中，有 7 家国央企，8 家民企及混合所有制企业。从 4 月销售面积增速看，国央企和非国央企分别为-49.5%、-56.7%，而销售金额增速看，国央企和非国央企分别为-46.1%、-62.9%。行业销售下滑对国央企及民企冲击差别均较大，国央企略好。 图 3：销售面积增速看，国央企与民企增速基本趋同 图 4：销售金额增速看，国央企与民企增速基本趋同 数据来源：Wind、国泰君安证券研究 数据来源：Wind、国泰君安证券研究 所有房企 4 月销售金额均大幅下滑，中海、万科、保利下滑幅度相对较小。4 月房企销售普遍下滑，从销售金额看，中海、万科、保利增速分-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%140%0500100015002000250030003500400045001月2月3