仓储物流持续拓展，地产销售逆势增长

请务必阅读正文后的重要声明部分 1 [Table_StockInfo] 2022 年 05 月 06 日 证 券研究报告•2021 年 年报点评 买入 （ 维持） 当前价： 4.58 元 南山控股（002314） 房 地产 目标价： 7.31 元（6 个月） 仓储物流持续拓展，地产销售逆势增长 投资要点 西 南证券研究发展中心 [Table_Author] 分析师：王颖婷 执业证号：S1250515090004 电话：023-67610701 邮箱：wyting@swsc.com.cn 联系人：池天惠 电话：13003109597 邮箱：cth@swsc.com.cn 联系人：刘洋 电话：18019200867 邮箱：ly21@swsc.com.cn [Table_QuotePic] 相 对指数表现 数据来源：聚源数据 基 础数据 [Table_BaseData] 总股本(亿股) 27.08 流通 A 股(亿股) 13.38 52 周内股价区间(元) 2.72-6.38 总市值(亿元) 124.02 总资产(亿元) 703.16 每股净资产(元) 3.76 相 关研究 [Table_Report] 1. 南山控股（002314）：高端仓储物流标杆，布局光伏开启新增长 (2022-02-18) [Table_Summary]  业绩点评：2021年公司实现收入 111.8亿元，同比-0.5%；实现归母净利润 9.8亿元，同比-24.5%。业绩下滑一方面是由于房地产结算毛利率较上年下降 11.7个百分点至 14.1%，另一方面是由于公司于 2021 年发行类 REITs 项目确认投资收益 12.5亿元，2021年投资收益有较大幅度下降。2022Q1实现收入约 10.4亿元，同比+22.9%；归母净利润亏损 1.26 亿元，上年同期亏损 8293 万元。  销售增长稳健，土储量足质优。全年实现全口径销售金额 218 亿元，同比增长122.7%，其中并表口径销售金额 125.3 亿元，同比+22.0%。2021 年公司通过招拍挂、联合竞拍、收并购等方式累计获取土地 21宗，其中并表范围内新增 11宗，总规划建筑面积 125.4 万平方米，主要布局在长三角、长江中游、成渝及粤港澳等地区的核心一线及强二线城市。截至期末公司总土储占地面积 117.7万平方米，总建筑面积 263.5 万平方米，土地储备充足，其中华东、华中、成都、大湾区占比分别为 26%、33%、24%、17%。此外公司有权对赤湾 3.4 平方公里土地进行开发，预计中长期可开发及城市更新面积超 126 万平方米。  仓储物流管理规模持续增长，经营效率良好。2021 年宝湾物流业务实现收入14.7 亿元，同比+24.7%，经营净现金流 10.9亿元，同比+41.9%，主要是原有园区稳定运营以及新园区投入使用且运营情况良好，租金收入稳步提升，报告期内平均使用率为 94.5%。截至 2021年末，宝湾物流在全国范围内拥有并管理75 个智慧物流园区，运营、管理和规划在建（含待建项目）仓储面积达 900万平方米，物流网络不断完善，保持行业领先地位，并积极探索供应链服务、冷链和屋顶光伏等延伸业务。  财务健康，现金流优化。公司资金充足，宝湾物流成功发行两笔中票并引入投资者，共融资 47亿元。南山地产三道红线均处于健康状态，公司注重加强回款，经营活动现金流量净额为 30.1亿元，较 2020年的-19.1亿元明显优化，期内融资成本 3.85%-4.99%，较 2020 年进一步降低。  盈利预测与投资建议。预计公司 2022-2024年归母净利润复合增速为 9.8%，综合考虑开发业务、物流仓储及光伏业务的分部估值，公司总市值为 197.9亿元，对应目标价 7.31 元，维持“买入”评级。  风险提示：竣工交付低于预期、地产调控风险、物流仓储出租不及预期等。 [Table_MainProfit] 指标/年度 2021A 2022E 2023E 2024E 营业收入（百万元） 11180.20 13636.07 16160.66 18000.44 增长率 -0.46% 21.97% 18.51% 11.38% 归属母公司净利润（百万元） 975.97 976.62 1160.04 1350.19 增长率 -24.97% 0.07% 18.78% 16.39% 每股收益 EPS（元） 0.36 0.36 0.43 0.50 净资产收益率 ROE 5.32% 5.57% 6.11% 6.79% PE 12.7 12.7 10.7 9.2 PB 0.70 0.67 0.64 0.61 数据来源：Wind，西南证券 -26%0%27%54%80%107%21/421/621/821/1021/1222/222/4南山控股 沪深300 9397 南 山控股（002314） 2021 年 年报点评 请务必阅读正文后的重要声明部分 2 盈利预测 关 键假设： 假设 1：公司房地产业务 2022-2024 年结算销售金额增速分别为 25%/20%/10%，毛利率分别为 15%/15%/15%。 假设 2：公司物流仓储业务 2022-2024 年租金收入增速分别为 24.9%/28.2%/23.2%，毛利率分别为 51.3%/51.3%/51.3%。 假设 3：公司产城综合开发业务 2022-2024 年收入增速分别为 20%/15%/10%，毛利率分别为 15%/15%/15%。 假设 4：公司制造业 务 2022-2024 年收入增速分别 为 10%/5%/3%，毛利率分别为16%/16%/16%。 假设 5：公司其他业务 2022-2024 年收入增速分别为 10%/10%/10%，毛利率分别为50%/50%/50%。 基于以上假设，我们预测公司 2022-2024 年分业务收入成本如下表： 表 1：分业务收入及毛利率 单 位 ： 百 万 元 2021A 2022E 2023E 2024E 合计 营业收入 11180 13636 16161 18000 增速 -0.5% 22.0% 18.5% 11.4% 营业成本 8838 10732 12665 14005 毛利率 21.0% 21.3% 21.6% 22.2% 房地产 收入 6163 7704 9244 10169 增速 -29.6% 25.0% 20.0% 10.0% 成本 5292 6548 7858 8643 毛利率 14.1% 15.0% 15.0% 15.0% 产城综合开发 收入 1836 2203 2533 2787 增速 4998.0% 20.0% 15.0% 10.0% 成本 1565 1873 2153 2369 毛利率 14.8% 15.0% 15.0% 15.0% 仓储物流 收入 1538 1922 2464 3036 增速 29.3% 24.9% 28.2% 23.2% 成本 744 936 1200 1479 毛利率 51.6% 51.3% 51.3% 51.3% 制造业务 收入