2021年报及2022年一季报点评：物流业务高速扩张 地产开发稳步前行

物流业务高速扩张 地产开发稳步前行[Table_CoverStock]—南山控股 (002314.SZ)2021 年报及 2022 年一季报点评[Table_ReportDate]2022 年 05 月 05 日请阅读最后一页免责声明及信息披露 http://www.cindasc.com2证券研究报告公司研究[Table_ReportType]公司点评[Table_StockAndRank]南山控股(002314.SZ)投资评级买入上次评级买入江宇辉地产行业分析师执业编号：S15005220100002联系电话：+86 18621759430邮箱： jiangyuhui@cindasc.com资料来源：万得，信达证券研发中心公司主要数据收盘价（元）4.6852 周内股价波动区间(元) 2.70-7.00最近一月涨跌幅(％)7.59总股本(亿股)27.08流通股比例(％)100%总市值(亿元)126.72资料来源：万得，信达证券研发中心信达证券股份有限公司CINDA SECURITIES CO.,LTD北京市西城区闹市口大街9号院1号楼邮编：100031[Table_Title]物流业务高速扩张 地产开发稳步前行[Table_ReportDate]2022 年 05 月 05 日本期内容提要:[Table_Summary]全年营收微降，净利润降幅较大。公司 2021 年实现总营收 111.8 亿元，同比下降 0.5%；实现归母净利润 9.76 亿元，同比下降 24.5%。营收下降主要由于房地产业务受结算影响营收，同比下降 29.62%。净利润降幅较大主要由于：1）费用率提升，利润率下降。公司 2021 年毛利率和净利率分别为 21.0%和 8.4%，较 2020 年分别下降 7.45pct 和 6.55pct；2021 年公司管理和销售费用率分别较去年分别提升 0.2pct 和 0.7pct。2）2020 年类REITs 出表投资收益大增。2021 年公司投资收益相对减少，净利润同比下降。2022Q1 公司毛利率回升至 26.7%，净利润受季节性影响为负，管理和费用率分别较去年同期下降 1.06pct 和 0.31pct，公司未来净利润有望回升。 2022Q1 实现总营收 10.41 亿元，同比上升 22.9%，实现归母净利润-1.26 亿元，同比下降 51.8%，净利润大幅下降主要由于公司下属子公司收购深圳赤湾胜宝旺工程有限公司 32%股权后，公司合计持有胜宝旺 64%的表决权，进行并表导致的营业成本、研发费用等上升。仓储物流业务：营业收入稳定增长，多元拓展扩张规模。2021 年，宝湾物流业务实现营业收入 14.72 亿元，同比增长 24.7%，主要由于原有园区稳定运营以及新园区投入使用且运营情况良好，租金收入稳步提升。公司在全国范围内拥有并管理 75 个智慧物流园区，物流网络不断完善，规模效应日益提升。2021 年宝湾物流落实北京文投、江门鹤山二期、西安乾龙 3个项目，新增了东莞管理输出项目，通过输出管理项目、扩大管理输出规模，公司的品牌影响力将进一步提升。通过多元化方式新增土地 668 亩。融资方面成功发行中期票据、永续票据并增资扩股，完成 AMC 组织和人员切换，为资管模式转换奠定基础。房地产业务：保持稳健经营，拓展优质项目。2021 年公司房地产业务实现全口径销售金额 218 亿元，同比增长 118%，并表口径销售金额 125.3 亿元，同比增长 22%，实现房地产业务收入 61.62 亿元，同比下降 29.62%，营收下降主要受到结算周期影响。2021 年公司新增土地储备面积 111.3万平方米，同比增加 92%，新增权益地价 50.4 亿元。2021 年公司主动降低负债，三道红线处于健康状态，综合融资成本 3.85%-4.99%。预计公司 2022-2024 年 EPS 为 0.37/0.41/0.47 元/股。随着公司地产业务销售规模增加，地产业务结算规模有望提升，在建物流仓储项目完工，运营面积增加，租金收入有望保持增长，制造业及其他业务发展稳定,维持公司“买入”评级，目标价 7.73 元。风险因素：房地产调控政策收紧或放松不及预期，地产行业销售下行幅度超预期，公司地产开发业务和物流地产业务拓展不及预期主要财务指标2021A2022E2023E2024E营业总收入11,18014,43817,07620,277同比(%)-0.5%29.1%18.3%18.7%归属母公司净利润9761,0151,1021,263同比(%)-24.5%4.0%8.6%14.6%毛利率(%)21.0%22.8%23.6%23.2%ROE(%)10.2%9.6%9.4%9.8%EPS（摊薄）（元）0.360.370.410.47P/E8.6712.4911.5010.03P/B0.881.201.080.98EV/EBITDA14.6915.1712.9712.10资料来源：万得，信达证券研发中心预测 ; 股价为 2022 年 4 月 29 日收盘价请阅读最后一页免责声明及信息披露 http://www.cindasc.com3目 录1 全年营收微降，净利润降幅较大................................................................................................42 仓储物流业务：营业收入稳定增长，多元拓展扩张规模........................................................53 房地产业务：保持稳健经营，拓展优质项目............................................................................6预计公司 2022-2024 年 EPS 为 0.37/0.41/0.47 元/股，给予买入评级.........................................8风险因素............................................................................................................................................9图 表 目 录图表 1：公司营业收入及同比增速..........................................................................................4图表 2：公司归母净利润及同比增速...................................................................................... 4图表 3：公司毛利率及净利率...............................................................................