房地产行业：中央释放积极信号，地方政策扩大空间

[Table_Industry]中央释放积极信号，地方政策扩大空间[Table_ReportTime]2022 年 5 月 5 日请阅读最后一页免责声明及信息披露 http://www.cindasc.com2证券研究报告行业研究[Table_ReportType]行业点评报告[Table_StockAndRank]房地产 行业投资评级看好[Table_Author]江宇辉地产行业分析师执业编号：S1500519100002联系电话：+86 18621759430邮箱： jiangyuhui@cindasc.com信达证券股份有限公司CINDA SECURITIES CO.,LTD北京市西城区闹市口大街9号院1号楼邮编：100031[Table_Title]中央释放积极信号，地方政策扩大空间[Table_ReportDate]2022 年 5 月 5 日摘要:[Table_Summary][Table_Summary]守住不发生系统性风险底线，2015 年至今最宽松政策出台。本次政治局会议跟以往表述相比释放出更多积极的信号，在坚持“房住不炒”的主基调下一是首次提出“有效管控重点风险，守住不发生系统性风险的底线”的要求，表明房地产市场目前面临的风险亟需化解，并防范房地产风险蔓延到其他领域。二是将“一城一策、因城施策”更加具象化，明确为“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”，鼓励地方政府出台新的放松政策来完善房地产政策，地方政府的主体责任更为明确化。三是将 2021 年 12月会议提到的“支持满足购房者合理需求”改为“支持刚性和改善性住房需求”，地方政策放松的目标更为细化，为各地刚需和刚改需求打开了空间。四是正式提出“优化商品房预售资金监管”，地方政府可以据此进一步出台实质性政策，为企业打通现金流循环，防范企业风险提供了工具。房地产市场持续下行，地方政府扩大政策空间。需求端居民购房意愿、购买能力以及预期不断下降，需求端市场表现持续下行。土地端二三轮土拍民企拿地减少，国企及地方城投托底较多，土拍市场趋冷。融资端部分民企出现债务展期或实质性违约现象，大量民企信用评级被下调，海外债务发行困难，银行也收紧了民企融资渠道，民企融资成本开始提高。本次会议维持 GDP 增速 5.5%的目标不变，在预期一、二季度 GDP 不及目标以及上述市场基本面未见好转的情况下，各地政府需要进一步加大政策放松力度。而本次政策放松力度远不及 2008 年及 2014 年两轮周期，本轮周期在本次会议前以各地方因城施策为主，实质性放松限购限贷、降低首付比例的城市数量和能级不足，大部分放松城市政策仍显单一，降准次数及下调幅度也不及前几轮周期。预计在本次会议后各地方城市会进一步加大政策放松力度，出台更多综合性政策，不仅在供给端，在融资端通过使用货币政策、调整预售资金监管政策来打开企业融资渠道，有效管控重点风险。持续看好地产行情演绎。从商品房销售面积同比增速下行幅度来看，本周期最大降幅 21.7%，平均降幅 14.5%，已超过 2014 年降幅，接近 2008 年降幅。下行周期 8 个月，已接近 2008 年周期的 10 个月及 2014 年周期的 13个月，市场已进入筑底阶段。在本次会议后，预计各地方因城施策力度越来越大，城市放松的能级逐渐提高，房地产市场企稳回暖已成必然趋势。房地产投资和住房消费仍是经济的重要支柱，今年要稳经济，争取 GDP5.5%的增速目标，稳地产不可或缺。我们认为本轮周期已接近市场底阶段，行业经营最困难的时期已经过去，企业快速缩表的时期也已经过去。当前时点，我们建议关注能够持续扩表，维持全国化扩张大型国企央企如保利地产、金地集团、招商蛇口、中海地产、华润置地，以及区域优势明显，能够实现差异化竞争的区域龙头如滨江集团、旭辉控股、金科股份、新城控股等。物业板块方面，建议关注独立性强、外拓和增值服务具备持续扩张能力的金科服务、旭辉永升服务、碧桂园服务和华润万象生活。风险因素：政策风险：政策放松进度不及预期。市场风险：地产行业销售下行幅度超预期。请阅读最后一页免责声明及信息披露 http://www.cindasc.com31会议释放积极信号，政策加大力度可期...................................................................................42守住不发生系统性风险的底线...................................................................................................63地方政府扩大政策空间...............................................................................................................83.1地方政策放松力度不及预期，仍有一定放松空间..............................................................83.2供给端压力有望缓解............................................................................................................104持续看好地产行情演绎.............................................................................................................11风险因素.............................................................................................................................................. 13图 表 目 录图表 1：2015 年来历次中央政治局会议对房地产表述...............................................................................5图表 2：全国商品房成交额及同比增速.............................................................................................................6图表 3：全国商品住宅销售面积........................................................................................................................... 6图表 4：30 大中城市商品房当月成交面积同比增速............................................