2017年青岛房地产市场形势总结与趋势展望

China Index Academy中国指数研究院青岛分院2018年1月2017年青岛房地产市场形势总结与趋势展望1目录宏观环境分析12市场环境分析2因城施策，支持居民自住和进城人员购房需求。坚持住房的居住属性，落实地方政府主体责任，加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，健全购租并举的住房制度，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障。加强房地产市场分类调控，房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地，规范开发、销售、中介等行为，遏制热点城市房价过快上涨。两会坚持住房居住属性，推进长效机制中央定调坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。中国共产党第十九次全国代表大会2017年12月8日中共中央政治局会议：提高保障和改善民生水平，加快住房制度改革和长效机制建设。2017年4月25日中共中央政治局会议：要加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制。2017年7月24日中共中央政治局会议：稳定房地产市场，坚持政策连续性稳定性，加快建立长效机制。3地方调控城市群协同，抑需求与增加有效供应并重地方调控城市群协同，从中心城市向周边三四线城市逐步扩围 2016年：调控城市主要是一二线热点城市 2017年：从单个城市调控向城市群协同、片区联动收紧转变上半年：长三角、珠三角、京津冀三大城市群内部三四线城市联动中心城市出台收紧政策；下半年：三四线城市调控进一步扩围，集中在山东半岛城市群、海西城市群、安徽中部及中西部地区重点城市周边的三四线城市。 总体来看，以城市群为主体，中心城市联动周边三四线协同调控的城市群调控场已经形成。加强销售监管力度，限制价格上涨幅度，规范市场交易秩序。加大联合惩戒，维护住房公积金购房贷款权益。严控商办项目用地，禁止擅自改为居住用途。监管传统的限购限贷政策仍在持续。截至目前已有超过70城限购，为本轮调控最主要方式。限贷政策强度同样提升较大，通过提高商贷或公积金首付比例、提取门槛等限制信贷规模。通过限售抑制需求成为重要方式，限售城市逐渐从热点一二线向周边三四线深入。需求端供给端增加住宅用地供应，两部委联手出台土地管理及调控政策，北京调增宅地供应。设定土地出让指导价、提高土地竞买条件，部分城市特定地块“十年限售”、限地价竞配建竞自持。规范市场，将新房、存量房、商办住房纳入调控范围。供需两端发力控房价4 3月16日，青岛限购令重启。在市区范围(市南区、市北区、李沧区、崂山区、黄岛区、城阳区，包括高新区，下同)内，能够提供从购房申请之日起前2年内、在本市(六区四市，下同)连续缴纳12个月及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭(家庭成员均不拥有本市户籍，下同)，限购1套住房。首次和二次申请住房公积金贷款，购买新建住房的，最低首付比例由20%提高至30%，购买二手住房的，最低首付比例由30%提高至40%。 3月30号，调控政策升级。在本市范围内（六区四市）购买的新建住房和二手住房，需取得不动产权证书满2年后方可上市交易；限售区域扩大。执行差别化住房信贷政策，各商业银行应按照“认房又认贷”的要求严格执行，信贷政策收紧。地方调控限购限售政策出台，抑制投资影响刚需购房者青岛政策5 5月11日，加强商品房预售方案管理。其中规定：涨幅过高的，暂缓发放预售许可证；楼盘加推部分价格不得高于项目前期去年均价最高月份的销售价格，新项目参照去年同期同质可比产品销售价格。 6月1日起，青岛多家银行取消房贷折扣。青岛市多家银行首套房执行基准利率，二套房上浮10%，部分银行甚至出现首套房利率上浮5%~7%，或者暂停房贷业务。地方调控重拳治理楼市乱象，信贷政策持续收紧青岛政策6地方调控青岛购租并举政策出台；限购执行层面趋紧青岛政策 8月21日，青岛购租并举政策出台，细化开发商自持商品房租赁。8月21日，青岛市国土资源和房屋管理局发布《关于招拍挂出让土地中企业自持商品住房租赁有关问题的通知》，对“全市招拍挂出让土地中房地产开发企业自持商品住房租赁”进行详细规定，从土地出让、合同签订、出租管理等方面提出了细化措施。《通知》明确提出，企业自持商品住房应全部用于对外租赁，不得销售。企业持有年限与土地出让年限一致，对外出租单次租期不得超过10年。 9月19日，青岛限购升级，购房资格查验趋紧。青岛市不动产登记中心发布通知：为有效落实住房限购政策，杜绝不法分子通过虚假证明骗取《购房资格查验证明》，请持青岛本地户口、外地身份证办理购房资格者，必须换发青岛本地身份证或临时身份证，方予以办理。7 12月5日，青岛试水构建住房租赁体系，建综合租赁服务平台。青岛市国土资源和房屋管理局与建行青岛市分行举行住房租赁市场发展战略合作签约仪式，双方将综合运用“互联网＋房地产＋金融”的模式，打造租赁交易监管、支付结算、金融服务等功能于一体的住房租赁综合服务平台。 12月29日，青岛三部门联合发文：不得拒绝公积金贷款购房。青岛市住房公积金管理中心、青岛市国土资源和房屋管理局、青岛市城乡建设委员会联合印发《关于规范房地产开发企业行为保障职工正常使用住房公积金贷款有关事项的通知》，于2018年1月1日起正式实施。《通知》要求，房地产开发企业在销售商品住房时不得拒绝职工正常使用住房公积金贷款。地方调控积极发展租赁市场；开发商不得拒绝公积金贷款购房青岛政策8 青岛土拍市场首次提出“限地价竞自持面积”。 7月12日，青岛市国土资源和房屋管理局发布即土储告字[2017]6号土地出让公告，规定“当竞买报价达到或超过最高限价后，网上竞价中止，转入网下竞普通商品房现房销售面积(普通商品房现房销售面积最高限定面积为5万平方米)，当有竞买人承诺现房销售面积超过5万平方米，转入竞商业、商务办公部分的合理自持面积。”9月28日，青岛土拍首提“竞自持租赁住房面积”。9月28日，平度市区出让的四宗商住用地中提到，设最高限价，当竞买报价达到或超出最高限价时网上土地竞价中止，转入网下竞自持租赁住房面积。这是青岛市土地拍卖公告中首次提出“竞自持租赁住房面积” 。 土地拍卖禁止开发商“穿马甲”参与竞拍。10月28日，青岛市国土资源和房屋管理局发布土地出让公告，两宗商住用地均设置“限地价竞房价”，同时首次提出“单位负责人为同一人或者存在控股、管理关系的不同竞买人不得同时参加同一宗土地的商品房销售价格竞价活动。”也就是说，禁止开发商利用多家子公司同时参与竞拍以增加拿地几率的行为。地方调控土地市场：从“限地价竞房价”到“限地价竞自持”，通过行政手段从源头上控制房价青岛政策9地方调控长效机制关键年，长短结合更紧密2018展望2018年是长效机制与短期调控结合的转折点，是长效机制建设的关键时期，市场中长期运行环境将逐步确立。●完善促进房地产市场平稳健康发展长效机制●大力发展住房租赁市场特别是长期租赁●推进国有租赁企业的建设，支持专业化、机构化住房租赁企业发展●加快建设政府主导的住房租赁管理服务平台●加快推进住房租赁立法●坚持调控目标不动摇、力度不放松，继续严格执行各项调控措施●针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机