合景悠活(03913.HK)业绩符合预期，投后整合有序推进

请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 海外研 究 跟踪 报告 证券研究报告 ＃industryId＃ 物业管理行业 ＃investSuggestion＃ 买入 （ 维持 ） 目标价：5.00 港元 现价： 2.84 港元 预期升幅： 76.1% ＃marketData＃ 市场数据 日期 2022.4.26 收盘价（港元） 2.84 总股本（亿股） 20.17 总市值（亿港元） 57.29 净资产（亿元） 34.49 总资产（亿元） 50.02 每股净资产（元） 1.72 数据来源：Wind ＃relatedReport＃ 相关报告 ＃emailAuthor＃ 海外房地产研究 分析师： 宋健 songjian@xyzq.com.cn SFC：BMV912 SAC：S0190518010002 严宁馨 yanningxin@xyzq.com.cn SAC：S0190521010001 孙钟涟 sunzhonglian@xyzq.com.cn SAC：S0190521080001 请注意：严宁馨、孙钟涟并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管的活动 ＃dyStockcode＃ 03913 .HK ＃dyCompany＃ 合景悠活 港股通（深） ＃title＃ 业绩符合预期，投后整合有序推进 ＃createTime1＃ 2022 年 4 月 26 日 主要财务指标 会计年度 2021A 2022E 2023E 2024E 营业收入(百万元) 3,255 4,844 6,411 8,314 同比增长(%) 114.6 48.8 32.3 29.7 归母净利润(百万元) 675 860 1,078 1,324 同比增长(%) 108.9 27.4 25.3 22.9 毛利率(%) 37.7 34.4 32.7 31.5 归母净利润率(%) 20.7 17.8 16.8 15.9 净资产收益率(%) 21.0 23.0 24.6 25.7 每股收益(元) 0.33 0.43 0.53 0.66 每股股息(元) 0.12 0.15 0.19 0.23 资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 投资要点 ＃summary＃  维持“买入”评级，目标价下调至 5.00 港元：公司通过收并购实现规模跨越式增长，投后整合工作有序推进，补足非住业态外拓能力。未来公司有望通过多品牌、多业态协同发展，实现规模稳健增长。我们调整盈利预测，预计公司的 2022/2023 年的营业收入分别为 48/64 亿元，分别同比增长 48.8%/32.3%，归母净利润分别为 8.6/10.8 亿元，分别同比增长27.4%和 25.3%。维持“买入”评级，基于物管板块整体估值下移，目标价从 11.80 港元下调至 5.00 港元，对应 2022/2023 年 PE 分别为 10/8 倍。  公司 2021 年业绩符合预期：2021 年，公司总营收为 32.55 亿元，同比增长 114.6%；归母净利润为 6.75 亿元，同比增长 108.9%；每股盈利 0.33元，同比增长 73.7%，公司 2021 年业绩符合预期。  因收购、公建项目增加等因素，综合毛利率下降：2021 年，公司综合毛利率为 37.7%，同比下降 4.4pps，主要由于因收购标的中非住业态占比较高，而公建和城市服务业务毛利率相对较低，加之随着第三方物业的拓展及转化导致基础物管毛利率下降。  物业管理规模跨越式增长：2021 年，公司落地收购雪松智联、上海申勤和广东特丽洁后，规模实现跨越式增长，在管面积达 2.06 亿平米，同比增长 395%；合约面积达 2.78 亿平米，同比增长 420%。受益于被收购公司丰富的外拓经验，以及多品牌战略的落地，2021 年公司外拓新增在管面积约 1981 万平米，同比增长 225%；从业态构成来看，52%来自非住业态，包括政府物业、学校、医院及公共物业等，我们看好公司通过多品牌协同，持续发力非住业态拓展。  商业运营各项指标保持行业较优水平：2021 年，公司已开业购物中心 12个，实现客流及销售额同比增长超 50%，出租率突破 88%；同时，公司运营写字楼 6 个，维持 100%收缴率，出租率突破 88%，均为行业较优水平。 风险提示：业务扩张不及预期；物业管理满意度降低；物业管理费收缴率降低；商场运营不及预期 股票报告网 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 - 2 - 海外跟踪报告(评级) 表 1、行业估值表（截至 2022.04.26） 代码 公司 股价 市值 PE ex-cash PE ROE （2021A） （港元） （亿港元） 2021A 2022E 2023E 2021A 2022E 2023E (%) 民企 02869.HK 绿城服务 7.37 239 23.4 19.1 14.8 15.8 12.8 10.0 12.2 01995.HK 旭辉永升服务 10.10 177 22.7 17.0 12.6 17.3 12.4 9.2 16.8 06098.HK 碧桂园服务 31.45 1059 20.3 14.2 10.6 18.2 12.7 9.5 15.9 03316.HK 滨江服务 20.70 57 14.7 10.2 7.3 10.4 7.2 5.4 36.1 06668.HK 星盛商业 2.40 24 10.8 8.4 6.3 4.1 3.1 2.3 0.0 01755.HK 新城悦服务 8.55 74 11.4 7.8 5.6 6.0 4.0 2.9 29.5 09666.HK 金科服务 23.65 154 12.1 8.0 5.7 7.2 5.0 3.7 14.2 01516.HK 融创服务 3.82 118 7.7 6.1 4.9 2.8 2.2 1.8 14.0 06677.HK 远洋服务 3.54 42 7.9 5.9 4.3 2.1 1.6 1.2 19.8 06989.HK 卓越商企服务 3.94 48 7.8 5.6 4.3 1.5 1.1 0.8 15.4 03913.HK 合景悠活 2.84 57 7.0 5.5 4.4 5.2 4.1 3.2 21.0 09983.HK 建业新生活 3.99 51 6.8 5.4 4.4 3.0 2.4 1.9 21.9 00873.HK 世茂服务 3.88 96 6.9 4.9 3.7 1.2 0.8 0.6 15.1 09928.HK 时代邻里 1.92 19 5.1 3.6 2.7 2.3 1.8 1.5 17.4 平均 11.8 8.7 6.5 6.9 5.1 3.9 17.8 国企/央企 01209.HK 华润万象 36.30 829 39.9 29.9 22.7 30.8 23.2 17.6 13.1 02669.HK 中海物业* 9.04 297 30.2 22.7 17.