2022年房地产热点解析系列二（十问十答）

2022年房地产热点解析系列二 （十问十答） 西南证券研究发展中心 房地产研究团队 2022年4月 2022年房地产热点解析系列二 Q1：整体销售如何，放松的城市销售如何？ Q2：后续哪些城市会放松？ Q3：库存压力和土拍遇冷是否是驱动城市放松的原因？ Q4：按揭利率降至何处？ Q5：房地产销售何时回暖？如何破局？ Q6：和过去周期相比，政策松绑对城市市场复苏走势影响？ Q7：当前土拍市场情况分析？ Q8：房地产新模式如何发展？REITs有何作用？ Q9：稳增长中房地产的作用如何？ Q10：AMC如何介入房企纾困？ 1 整体销售如何，放松的城市销售如何？ Q1 销售仍在探底阶段，3月销售降幅继续扩大。克而瑞数据显示，3月行业百强房企实现全口径销售金额5795亿元（-53%），较2月降幅扩大6个百分点。3月百强房企实现销售面积3637万平方米（-57%），较2月降幅扩大15个百分点。统计局数据显示，3月商品房销售面积1.53亿方（-17.7%），累计销售面积3.1亿方（-13.8%）；3月商品房销售额1.42万亿元（-26.2%），累计销售额2.97万亿元（-22.7%）。预计4-5月难言反转，乐观看6月跌幅收窄，中性看更有可能是7月份在低基数效应及政策影响下弱势回暖。 4月32城累计销售面积同比-48%，环比-5%。对全国32个城市商品房成交情况进行统计，4月累计成交面积（截至22日）同比-48%，环比-5%。其中一线城市同比-50%，环比-25%；二线城市同比-46%，环比+6%；三四线城市同比-52%，环比-17%。 多数宽松城市销售仍未见明显回暖。从前期已采取宽松政策的主要城市销售情况来看，3月销售仍未见明显好转，同比均为负值。其中郑州、青岛表现相对较好，降幅在30%以内，哈尔滨、兰州、重庆等城市降幅在70%以上。由于多数城市政策实施时间较短，其效果的显现还需要一定的时间。 数据来源：克尔瑞，西南证券整理 2 6789 5648 8489 8106 8860 9761 6536 5900 5718 6325 5346 7131 3774 3243 3637 59% 109% 46% 23% 14% -6% -16% -26% -43% -31% -47% -31% -44% -43% -57% -80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%02000400060008000100001200014000单月销售面积（万平） YOY图. 百强房企销售面积 图. 宽松城市3月住宅销售同比增速 -26 -27 -41 -47 -53 -61 -63 -74 -76 -78 -100-80-60-40-2003月商品住宅成交面积同比(%) 图. 4月32城累计销售面积增速 -50% -46% -52% -48% -25% 6% -17% -5% -60%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%一线 二线 三四线 合计 同比 环比 整体销售如何，放松的城市销售如何？ Q1 数据来源：克尔瑞，西南证券整理（虚线框为Q1累计同比下跌少于35%的房企） 3 表.重点房企销售排名 头部房企销售额持续下滑，央国企仍表现优于民企。TOP5/TOP6-10/TOP11-20单月销售金额同比下降44%/35%/53%，1-3月累计销售金额同比下降41%/42%/51%。1-3月跌幅最少的是华发（-17%）、保利（-27%） 、建发（-27%） 、绿城（-31%） 、华润（-32%） ，3月单月跌幅最少的是华润（-20%） 、绿城（-21%） 、保利（-22%） 、华发（-22%） 、金地（-23%） ，央国企仍表现优于民企。 销售排名企业简称2022年1-3月累计金额（亿元）2022年3月单月金额（亿元）累计同比单月同比单月环比2022年3月单月金额（亿元）2022年3月单月销售单价（元/平方米）1碧桂园1329406-33%-46%-5%48384012万科地产1045395-42%-37%34%254155393保利发展907384-27%-22%60%256150204融创中国723220-38%-54%-2%160137715中海地产480224-46%-42%107%114196776招商蛇口474221-35%-27%120%108204997华润置地459208-32%-20%112%87239138金地集团455209-34%-23%117%102205709绿城中国373162-31%-21%41%811995110龙湖集团370170-39%-32%82%1011673611中国金茂317147-50%-35%109%652272912绿地控股308108-56%-70%34%1061014213新城控股308117-38%-43%4%1101065314建发房产302107-27%-35%-4%442450815旭辉集团287120-49%-54%45%791520916滨江集团25077-47%-24%12%164861617华发股份23297-17%-22%199%362700018世茂集团22173-67%-76%1%451614519金科集团21769-56%-65%7%75922120中梁控股21668-55%-60%6%621089721首开股份20381-27%-43%-7%292778322美的置业19957-49%-64%-15%511111524融信集团18335-54%-77%-58%172011325雅居乐17938-55%-71%-43%261463626中骏集团17280-34%-26%90%411976827中南置地16159-67%-75%4%461271730远洋集团15068-29%-38%82%371842432越秀地产13657-46%-50%103%212718557华侨城7522-60%-65%5%191172944841629-41%-44%26%1267128602131970-42%-35%109%479202462658983-51%-53%34%63715425TOP5TOP6-10TOP11-20后续哪些城市会放松？ Q2 地方政府持续松绑，范围扩大至热点一二线城市。需求端政策自21年底开始松绑，从政策内容来看，第一阶段以购房补贴和公积金贷款放松等试探性松绑为主，力度较小；第二阶段以房贷利率和首付比例下调为主，；第三阶段取消限购限售成为新的发力点，自三月开始郑州、福州、哈尔滨、青岛即墨、衢州、秦皇岛等地均有取消限购限售等限制性措施。从松绑的城市来看，早期以三四线城市为主，后续范围逐渐扩大至上海临港、杭州、苏州、南京、重庆、哈尔滨、佛山、青岛等热点一二线城市。 财政收入对土地出让金依赖度高且土拍成交量下降明显的城市有更强的意愿进行放松。土地出让收入是政府政府财政收入的重要来源，当某个城市对于土地财政依赖较高，且土地成交量明显下滑，就会有意愿进行楼市松绑，从而提升土拍市场热度，缓解财政压力。我们用近五年土地出让收入占到公共财政收入与政