当前经济与政策思考：地产放松，还会有哪些城市？

请务必阅读正文之后的重要声明部分 [Table_Title] 分析师：杨畅 执业证书编号：S0740519090004 电话：021-20315708 Email：yangchang@r.qlzq.com.cn 联系人：夏知非 Email：xiazf@r.qlzq.com.cn [Table_Report] 相关报告 [Table_Summary] 投资要点  4 月 1 日起福建放松公积金政策，购买新建商品住房可提取住房公积金支付首付款，刺激省内商品房销售的意图较为明显；  商品房销售是房地产市场的核心环节，一方面向下拉动相关消费，另一方面向上影响房企拿地积极性，进而影响地方政府收入；  从省内核心城市的商品房市场和土地市场相关指标的表现，以及地方财政对土地出让收入的依赖度来看，福建确实存在刺激商品房销售的需要。  将研究样板的范围扩大到全国 31 个省市区的核心城市（不含拉萨），剔除掉福州和厦门之后有 33 个，观察是否与福建省内核心城市，存在共性特征，尤其是放松商品房销售端政策的冲动；  结果显示，有 12 座城市值得关注。其中 10 个城市，包括合肥、贵阳、成都、太原、南宁、上海、兰州（4 月 5 日已出现政策调整）、南昌、青岛、银川，存在人口流入的新增需求，而短期拿地积极性走弱，供给与需求无法匹配，主要是政策限制的原因，对于销售端政策放松或许存在冲动。另外，石家庄与昆明两个城市也值得关注，同样存在人口流入的新增需求，短期土地市场尚可，但土地收入依赖度较高，从稳预期的角度，也存在调整政策的可能性。  风险提示事件：1、政策变动风险。2、相关城市的筛选基于一定的测算以及公开历史数据的归纳分析，相关结论具有一定的局限性，仅供参考。 、 地产放松，还会有哪些城市？ ——当前经济与政策思考 证券研究报告/宏观策略专题报告 2022 年 04 月 06 日 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 2 - 宏观策略专题报告 内容目录 1. 福州、厦门所呈现的特征 ............................................................................... - 3 - 2. 对其他城市的观察 .......................................................................................... - 7 - 3. 风险提示 ......................................................................................................... - 8 - 图表目录 图表 1：商品房月度成交面积（万平方米） ........................................................ - 3 - 图表 2：福州商品房去化周期（日） ................................................................... - 3 - 图表 3：各地商品房去化周期.............................................................................. - 4 - 图表 4：福州、厦门土地成交面积与供应面积的比例（近 12 个月的移动平均）- 4 - 图表 5：35 城土地成交面积与供应面积的比例（近 12 个月的移动平均） ........ - 5 - 图表 6：各地近五年土地出让收入占到公共财政收入、政府性基金收入之和的平均比例 ..................... - 6 - 图表 7：35 城土地成交总价当前所处位臵 .......................................................... - 6 - 图表 8：各地近一年新建住宅价格指数变动幅度（%） ...................................... - 7 - 图表 9：核心城市 2019 年净迁入人口（万人） ................................................. - 7 - 图表 10：核心城市土地供求比的近一年与近三年月均值之比 ............................ - 8 - 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 3 - 宏观策略专题报告 3 月 31 日，福建省住房和城乡建设厅印发《关于进一步优化购买新建商品住房职工提取住房公积金支付首付款的指导意见》，文件提出，从 4月 1 日起，购买新建商品住房可提取住房公积金支付首付款。新政策出台后，职工及其配偶可以使用公积金（含住房补贴）账户余额直接支付首付款。该政策的出台，大幅减轻了家庭购房资金压力，刺激省内商品房销售端回暖的意图较为明显。由于现阶段在全省层面的观察意义不大，需要把研究视角下沉至省内核心城市。以福建省内的福州、厦门两个城市进行观察，试图把握一定的共性规律。 1. 福州、厦门所呈现的特征 第一，成交面积明显回落，去化周期拉长。商品房成交面积方面，从中长周期来看，福州、厦门的成交面积从 2020 年底开始，出现明显的趋势性回落；从短期来看，成交面积尽管环比小幅回升，但同比还处在偏低的位臵，2022 年 3 月，福州、厦门的商品房成交面积分别同比下降46.7%、56.8%。 图表 1：商品房月度成交面积（万平方米） 来源：WIND、中泰证券研究所 去化周期方面，福州具备完整数据，根据截至当前的商品房可售面积与过去一年的商品房日均成交面积，可以计算出商品房去化周期。从历史来看，福州商品房去化周期在 2015-2019 年长期处在 600 天-1000 天的区间内波动，2020 年初大幅攀升，最高于 7 月末升至 1600 天，之后有所回落，2021 年降回至 1000 天以下，今年年初又出现抬升迹象，当前位臵接近 1000 天。 尽管当前去化周期与 2020 年高点相比存在差距，但与其他城市的去化周期相比，福州明显较长。对比包括福州在内的其他 10 个核心城市。截至 3 月 24 日，10 个城市平均去化周期 471.6 天，福州去化周期显著较长，达 943.1 天远高于平均值，随后是南京 753.4 天、北京 616.5 天，库存去化较快的是上海、杭州、宁波，均低于 300 天。 图表 2：福州商品房去化周期（日） 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 4 - 宏观策略专题报告 来源：WIND、中泰证券研究所 图表 3：各地商品房去化周期 来源：WIND、中泰证券研究所 第二，仍然有人口向福州流入的迹象，商品房新增需求依然存在。2021年福州常住人口 842 万人，较上年增长 10 万人；自然增长率 3.94‰，剔除掉自然增长