内地房地产行业周度观察：从重点任务看新型城镇化发展

行业研究 | 内地房地产 内地房地产周度观察 从重点任务看新型城镇化发展 户籍政策：差异化落户促进户籍人口城镇化率提升，都市圈内户籍准入年限同城化推动产业升级。新区郊区差异化落户政策、都市圈内户籍准入年限同城化累计互认为《2022 年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》（各年度相关文件后简称《重点任务》）落户政策方面的最大变化。1）差异化落户方面，2022年《重点任务》提出“鼓励人口集中流入城市区分中心城区和新区郊区等区域，制定差异化落户政策”，厦门、广州、上海等地近年均对部分新区设立了差别化落户政策；截至七普时点我国共拥有超大城市 7 座、特大城市 14 座，21 座城市中除重庆外 15-59 岁人口占比均高于全国，在各级政府差别化落户政策的推动下，已具备一定产业基础的一二线城市新区或有望加速劳动力的落户、迎来进一步发展。2）户籍准入年限同城化累计互认方面，2022 年《重点任务》首次提出“户籍准入年限同城化累计互认”，劳动力、进而企业和产业在城市群、都市圈内不同城市转移的壁垒有望降低。从近年各地政策的情况来看，预计国内相对成熟的长三角、大湾区、成渝等区域将率先落地同城化累计互认。 城市群、都市圈建设：城市群建设更重视质量，推动联防联控及创新发展。2018-2020 年，《重点任务》中提及的城市群及都市圈数量逐步增多、2021 年后则主要提及相对发达区域，原因或在于区域间基本面存在差异、聚焦重点城市群有望驱动资源有效配置和建设质量的提升等。从区域上看，京津冀、大湾区、长三角仍为定位最高的城市群；成渝建设进展顺利、顶层亦较为重视，年内或将继续重点发展；长江中游、北部湾、关中平原城市群发展方案由“研究编制”到“印发实施”，上述区域均有望在年内迎来相应的支持政策。从支持举措上看，疫情对城镇化建设的重点任务带来了一定影响，2021 年起都市圈内重大突发事件联动响应机制成为都市圈建设的重点方向、2022年进一步新增教育医疗资源共享；同时，在产业转型升级和稳增长诉求明确的背景下，有条件的都市圈探索建立税收分享及经济统计分成机制的任务自 2019 年后再次获提及，或有望重新带动部分相对成熟都市圈内的产业融合及转型升级。 城市空间布局：新区郊区助力功能疏解，县城成城镇化重要载体。从近五年《重点任务》的表述来看，近年我国对于超大特大城市在空间布局上的发展更着力于产业升级和非核心功能疏解，同时部分城市近年来为新区的发展创造了充分的条件：1）发展定位较高：如上海对五大新城发展定位较高，提出“举全市之力推动新城发展”，同时 2025 年常住人口总规模达到 360 左右、GDP 总量达 1.1 万亿元等明确目标亦有望带动五大新城的快速发展。2）基础设施完善：除前述差别化落户政策外，部分城市亦提供了充足的土地及住房保障、交通基础设施等，如成都城市轨交持续向新区郊区延伸、轨交运营线路长度2020年位列全国第 3，为城市内各项要素的流动和产业的协同提供了稳固的基础设施。另外，在大规模撤县改区后（2012-2020 年我国县数量/市辖区数量分别下降 141 个/增加 113 个），由于城市扩张型粗放的增长模式未变、部分城市在疫情防控中暴露出一定“大城市病”等，2021年起撤县改区受到严格限制、县城成为城镇化建设的重要载体。预计未来数年超大特大城市的新区发展和各规模城市的县城建设将成为我国城镇化空间布局的重要课题。 风险提示：调控政策及疫情防控存不确定性；区域建设规划出台不及预期。 25-Mar-22 微信公众号 蔡鸿飞 分析师 +852 3958 4629 caihongfei@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 909 诸葛莲昕 分析师 +852 3958 4660 zhugelianxin@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 789 洪宁蔚 联系人 +852 3958 4600 Sabrinahong@cwghl.com 强于大市 (维持) 行业研究 | 内地房地产 内地房地产周度观察 从重点任务看新型城镇化发展 户籍政策：差异化落户促进户籍人口城镇化率提升，都市圈内户籍准入年限同城化推动产业升级。新区郊区差异化落户政策、都市圈内户籍准入年限同城化累计互认为《2022 年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》（各年度相关文件后简称《重点任务》）落户政策方面的最大变化。1）差异化落户方面，2022年《重点任务》提出“鼓励人口集中流入城市区分中心城区和新区郊区等区域，制定差异化落户政策”，厦门、广州、上海等地近年均对部分新区设立了差别化落户政策；截至七普时点我国共拥有超大城市 7 座、特大城市 14 座，21 座城市中除重庆外 15-59 岁人口占比均高于全国，在各级政府差别化落户政策的推动下，已具备一定产业基础的一二线城市新区或有望加速劳动力的落户、迎来进一步发展。2）户籍准入年限同城化累计互认方面，2022 年《重点任务》首次提出“户籍准入年限同城化累计互认”，劳动力、进而企业和产业在城市群、都市圈内不同城市转移的壁垒有望降低。从近年各地政策的情况来看，预计国内相对成熟的长三角、大湾区、成渝等区域将率先落地同城化累计互认。 城市群、都市圈建设：城市群建设更重视质量，推动联防联控及创新发展。2018-2020 年，《重点任务》中提及的城市群及都市圈数量逐步增多、2021 年后则主要提及相对发达区域，原因或在于区域间基本面存在差异、聚焦重点城市群有望驱动资源有效配置和建设质量的提升等。从区域上看，京津冀、大湾区、长三角仍为定位最高的城市群；成渝建设进展顺利、顶层亦较为重视，年内或将继续重点发展；长江中游、北部湾、关中平原城市群发展方案由“研究编制”到“印发实施”，上述区域均有望在年内迎来相应的支持政策。从支持举措上看，疫情对城镇化建设的重点任务带来了一定影响，2021 年起都市圈内重大突发事件联动响应机制成为都市圈建设的重点方向、2022年进一步新增教育医疗资源共享；同时，在产业转型升级和稳增长诉求明确的背景下，有条件的都市圈探索建立税收分享及经济统计分成机制的任务自 2019 年后再次获提及，或有望重新带动部分相对成熟都市圈内的产业融合及转型升级。 城市空间布局：新区郊区助力功能疏解，县城成城镇化重要载体。从近五年《重点任务》的表述来看，近年我国对于超大特大城市在空间布局上的发展更着力于产业升级和非核心功能疏解，同时部分城市近年来为新区的发展创造了充分的条件：1）发展定位较高：如上海对五大新城发展定位较高，提出“举全市之力推动新城发展”，同时 2025 年常住人口总规模达到 360 左右、GDP 总量达 1.1 万亿元等明确目标亦有望带动五大新城的快速发展。2）基础设施完善：除前述差别化落户政策外，部分城市亦提供了充足的土地及住房保障、交通基础设施等，如成都城市轨交持续向新区郊区延伸、轨交运营线路长度2020年位列全国第 3，为城市内各项要素的流动和产业的协同提供了稳固的基础设施。另外，在大规模撤县改区后（2012-2020 年我国县数量/市辖区数量分别下降