招商蛇口2021年报点评报告：聚焦高能级城市进入良性循环，持有业务向双百目标发力

http://research.stocke.com.cn 1/6 请务必阅读正文之后的免责条款部分 [Table_main] 公司研究类模板 点评报告 招商蛇口(001979) 报告日期：2022 年 3 月 22 日 聚焦高能级城市进入良性循环，持有业务向双百目标发力 ──招商蛇口 2021 年报点评报告 [table_zw] 公司研究类模板 行业公司研究+房地产行业+ ：杨凡 执业证书编号：S1230521120001 ：yangfan02@stocke.com.cn 事件：2022 年 3 月 21 日公司发布业绩公告。 投资要点 q 营收稳定增长，计提减值压力逐步出清：2021 年公司实现营收 1,606.43亿元，同比+23.9%，实现归母净利润 103.72 亿元，同比-15.4%，基本每股收益 1.16 元，同比-20.55%。分项收入来看，社区开发与运营实现营收1279 亿元，同比+26.3%，园区开发与运营营收 325 亿元，同比+15.2%，邮轮产业建设与运营营收 2 亿元，同比+49.5%。公司归母净利润下滑的主要原因为：（1）历史高价地结转，叠加限价政策影响，结转毛利率同比下降3.2pct 至 25.5%（2）公司对存货、投资性物业、长期股权投资审慎计提减值准备合计 43.7 亿元；（3）投资收益减少：公司对利润结构进行主动调整，转让子公司产生的投资收益同比减少 24.5 亿元。 q 销售稳步提升，持续深耕核心城市：2021 年公司累计实现签约销售面积1464.5 万平，同比+17.8%，签约销售金额 3268.3 亿元，同比+17.7%，在21H2 市场降温情况下依然实现两位数增长。公司持续深耕核心城市，深圳、上海、苏州、南京等 7 个核心城市销售规模位居当地前三，16 个城市销售规模位居当地前十。2022 年，公司力争实现签约销售金额 3300 亿元、新开工面积 1400 万平、竣工面积 1400 万平的业绩目标。 q 拿地聚焦高能级城市，扩储方式多元：公司全年累计新增拿地 113 宗，总计容建面 1,559 万平，权益面积 886 万平，权益比降至 56.8%，同比下降7.5pct，但基本与 2018-2020 年均值持平。2021 年，公司在划定的“强心30 城”中权益地价投入占比达 90%，位于长三角和粤港澳的合计投资比重超 70%。公司综合开发实力强劲，凭借其产业和政府资源，形成独特的产城融合模式，通过打造全生命周期产品，引领城市和片区升值。我们认为，公司强大的综合开发和运营实力，以及深厚的政府资源，有利于公司通过产城联动、港城联动、兼并收购、城市更新等多渠道发力扩储，扩大规模的同时有效控制拿地成本。 q 持有型物业多点开花，向双百目标迈进。公司重点布局集中商业、写字楼、酒店、公寓等四大持有型物业，同时大力发展园区业务。21 年公司可出租物业总面积 452 万㎡，同比+9.4%，其中公寓及住宅、写字楼、厂房、商业分别占比 23%、17%、28%、28%、5%。21 年公司综合出租率 84%，基本恢复至 20 年以前水平，平均出租单价 78.91 元/㎡/月，同比+8.4%。预计至 2025 年，计划 199 万㎡集中商业、61 万㎡写字楼、7323 间长租公寓房源和 3481 间酒店房源入市，进一步向双百迈进（百个持有物业和百亿收入）。 q 保持央企融资优势，财务持续稳健。公司“三道红线”绿档，综合资金成本4.48%。我们认为，公司财务稳健且融资优势明显，有利于公司在当前行业下行周期保持拿地强度，并购金融工具的加持有助于公司实现积极扩张。 q 投资建议：买入。我们认为，公司央企信用背书下享有明显的融资优势，有利于公司在本轮行业调整中进一步夯实自身基本面。公司掌握深厚的政府和产业资源，综合开发实力强劲，有助于拓宽拿地渠道、增强抗周期性。我们预计公司 2022-2024 年归母净利润 112、123、140 亿元，对应 EPS 为 1.41、1.55、1.77 元，给予公司 2022 年 12 倍 PE 估值，目标价 16.97 元，维持“买入评级”。 [table_invest] 评级 买入 上次评级 买入 当前价格 ￥14.05 单季度业绩 元/股 4Q/2021 1.16 3Q/2021 0.69 2Q/2021 0.47 1Q/2021 0.05 [table_stktrend] 公司简介 招商蛇口作为招商局集团旗下城市综合开发运营板块的旗舰企业，是招商局旗下唯一的地产上市平台。主营业务包括园区开发与运营、社区.开发与运营、邮轮产业建设与运营三大板块。公司以“成为中国领先的城市和园区综合开发运营服务商”为目标，以独特的“前港—中区—后城”综合发展模式，全面参与城市化建设。 [Table_relate] 相关报告 1《行业 K 型分化，如何寻找优质企业》2022.3.15 2《两会坚持稳中求进，防范化解重大风险，房地产多赛道值得关注》2022.3.5 3《一文读懂预售资金监管和其规范化影响》2022.2.14 4《房地产行业修复的路径有哪些？》2022.2.9 [table_research] 报告撰写人： 杨凡 联系人： 王逸枫 证券研究报告 [table_page] 招商蛇口(001979)点评报告 http://research.stocke.com.cn 2/6 请务必阅读正文之后的免责条款部分 q 风险提示：调控政策放松程度和速度不及预期、勾地项目转化速度不及预期。 财务摘要 [table_predict] （百万元） 2021A 2022E 2023E 2024E 主营收入 160643 181975 196951 213864 (+/-) 23.93% 13.28% 8.23% 8.59% 净利润 10372 11204 12275 13998 (+/-) -15.35% 8.02% 9.56% 14.03% 每股收益（元） 1.31 1.41 1.55 1.77 P/E 10.73 9.94 9.07 7.95 注：收盘价为 2022 年 3 月 22 日 图 1：2021 年公司实现销售金额 3268 亿元，同比+17.7% 图 2：2021 年公司实现销售面积 1464 万㎡，同比+17.8% 资料来源：公告公告，浙商证券研究所 资料来源：公司公告，浙商证券研究所 图 3：2021 年公司新增拿地建面 1559 万㎡，同比-4.1% 图 4：拿地权益比降至 56.8%，同比下降 7.5pct 资料来源：公告公告，浙商证券研究所 资料来源：公司公告，浙商证券研究所 图 5：2021 年公司可出租物业总面积 452 万㎡，同比+9.4% 图 6：2021 年公司可出租物业综合出租率 84%，同比+2pct 资料来源：公告公告，浙商证券研究所 资料来源：公司公告，浙商证券研究所 [table_page] 招商蛇口(001979)点评报告 http://research.s