2022年物业服务投资策略：高信用坚守基本盘，高成长搏向上弹性

请务必阅读正文之后的重要声明部分 、 2022 年物业服务投资策略：高信用坚守基本盘，高成长搏向上弹性 行业名称 物业服务 证券研究报告/投资策略报告 2022 年 01 月 20 日 评级：增持（ 维持 ） 分析师：陈立 执业证书编号：S0740520080008 Email：chenli@r.qlzq.com.cn 分析师：李垚 执业证书编号：S0740520110003 Email：liyao@r.qlzq.com.cn [Table_Profit] 基本状况 上市公司数（A+H） 50 行业总市值(百万元) 458141 [Table_QuotePic] 行业-市场走势对比 公司持有该股票比例 、 投资要点  板块与公司业绩与经营回顾：1）行业空间大：我们预计截至 2025 年行业市场空间有望达到 3 万亿； 2）收入业绩高增，利润率稳中有升：A+H 股 50 家物业企业2021 年上半年合计实现归母净利润 139.41 亿，同比+80.60%；毛利率由 2017 年22.65%升至 2021 年 H1 的 28.91%，净利率由 2017 年的 12.17%升至 2021H1 的15.56%；3）公司间出现分化：综合来看，背靠房地产开发商、住宅业态占比高、且存在较强的交付体量及并购逻辑的公司，整体营收利润规模增速较快；4）未来业绩有支撑：在管与签约面积保持高速增长，全年均有望超过 40%。  2021 年资本市场表现：1）行业层面上半年表现强势，下半年持续调整：关联方风险与对行业政策担忧主导板块行情，估值探至底部；2）板块内部估值体系重塑：抗风险能力成为公司估值分化的主要驱动因子，公司经营的稳定性取代成长性，在这个时间段内成为估值的决定性因素。  行业未来趋势判断：1）景气度：维持在高位，行业空间依旧广阔；2）政策：沿市场化、规范化的方向制定，有望长期利好行业发展；3）格局：龙头优势稳固，马太效应初现；4）运营：经营更独立，业务范围延展、细分领域专业化，科技化构建护城河。  投资策略：2021 年，物业行业与公司基本面稳中向好，行业优质赛道与公司高成长逻辑不变。资本市场表现较差，主要受房地产关联方信用风险拖累。从行业发展趋势看，我们认为行业格局已经较为清晰：强者恒强；同时，也存在一线公司凭借资本市场助力及自身卓越经营跻身龙头之列。投资方向上，我们推荐行业龙头及优质一线，或细分赛道上有较强竞争力的头部公司。 短期，考虑到房地产行业下行或超预期，房企信用风险蔓延到物业公司或将持续一段时间，压制部分公司估值，因此短期高信用房企相对收益或更为显著，建议关注背靠国企、央企的头部公司，如：保利物业、招商积余、中海物业、绿城服务等；中长期，待房地产信用风险渡过，建议关注成长性行业龙头与优质一线，如：碧桂园服务、融创服务、旭辉永升服务、金科服务、新城悦服务、世茂服务、建业新生活、合景悠活等；此外，细分赛道如商管、商写等在未来 3-5 年存在量价齐升的逻辑，建议关注优质的赛道龙头与一线品牌，如：华润万象生活、宝龙商业、新大正、星盛商业、卓越商企等。  风险提示：1、房地产行业竣工低于预期；2、房地产市场销售低于预期；3、物业费市场化进度低于预期；4、物管业务行业渗透率提升不及预期；5、部分业态物业市场放开程度不及预期；6.数据测算偏差风险。 -60%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%恒生指数恒生物业服务及管理 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 2 - 投资策略报告 内容目录 一、板块业绩回顾 ............................................................................................... - 4 - 大多数头部物业公司已上市，竞争格局已定 ............................................... - 4 - 收入利润大幅增长，利润率有望维持高位 ................................................... - 6 - 财务健康，现金充足 .................................................................................... - 9 - 二、公司经营概述 ............................................................................................. - 10 - 收入业绩高增，公司间分化 ....................................................................... - 10 - 管控优化，成本下行 .................................................................................. - 12 - 在管与签约面积保持高速增长 ................................................................... - 15 - 三、2021 年资本市场表现 ................................................................................ - 15 - 上半年表现强势，下半年持续调整 ............................................................ - 15 - 估值体系重塑，抗风险能力成为主要驱动因子 .......................................... - 17 - 四、行业未来趋势判断 ...................................................................................... - 19 - 景气度：维持在高位，行业空间依旧广阔 ................................................. - 19 - 政策：沿市场化、规范化的方向制定，有望长期利好行业发展 ................ - 20 - 格局：龙头优势稳固，马太效应初现 ........................................................ - 23 - 运营：经营更独立，业务范围延展、细分领域专业化，科技化构建护城河- 27 - 五、2022 年投资策略：高信用坚守基本盘，高成长搏向上弹性 ...................... - 29 - 图表目录 图表 1：新上市物业公司数量（个） ...............................................