房地产2022年1月20日LPR下调点评报告：降准+降息对冲行业下行压力，基本面加速筑底

http://research.stocke.com.cn 1/3 请务必阅读正文之后的免责条款部分 [Table_main] 行业研究类模板 行业点评 房地产行业 报告日期：2022 年 1 月 20 日 降准+降息对冲行业下行压力，基本面加速筑底 ──2022 年 1 月 20 日 LPR 下调点评报告 行业公司研究｜房地产行业｜ ：杨凡 执业证书编号：S1230521120001 ：yangfan02@stocke.com.cn [table_invest] 行业评级 房地产 看好 [Table_relate] 相关报告 1《2022.1.19-央行新闻发布会传递重要信号，宽信用下地产再现超额收益》2022.01.19 2《住建部发布《完整居住社区建设指南》，鼓励物业发展增值服务》2022.01.18 3《2022.1.18 - 全年投资和销售正增长，延续下行趋势》2022.01.18 4《2022.1.12 - 龙湖智创：有生命的 空 间 + 有 温 度 的 服 务 》2022.01.12 5《房企风险逐步化解，物业板块估值修复信心增强》2022.01.11 6《浅谈地产行业的安全感从哪来》2022.01.05 [table_research] 报告撰写人： 杨凡 联系人： 王逸枫 事件：2022 年 1 月 20 日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率：1 年期 LPR 为 3.7%，较上期下降 10bp，5 年期以上 LPR为 4.6%，较上期下降 5bp。 投资要点  央行接连降准降息，对冲行业下行风险：1）2021 年 12 月 15 日，央行宣布全面降准 0.5pct，释放长期资金 1.2 万亿元，12 月 20 日 1 年期 LPR随之下调 5bp；2）2022 年 1 月 17 日，MLF 和逆回购利率超预期下调10bp，引导 1 月 20 日 1 年期和 5 年期 LPR 同时下调 10bp 和 5bp。我们认为，本轮降准降息的政策组合，凸显货币政策“充足”、“精准”、“靠前”的主动性要求，在市场供需两端承压、行业到位资金仍紧背景下，能有效稳定市场预期，对冲行业下行风险，防止销售失速下滑。  历史降准降息后，地产销售回暖，板块股价实现超额收益：复盘历史数据，2008 年 10 月、2011 年 11 月、2015 年 2 月、2020 年 1 月的四次全面降准降息均有效刺激房地产销售回暖，商品房销售面积同比增速录得大幅提升，且持续时间相对较长。降准降息对于房地产二级市场的影响也较为积极，数次降准后房地产板块指数反弹明显，且收益表现优于整体大盘。  房贷利率持续下调，推进市场需求端修复：2021 年 9 月中央进行政策纠偏以来，重点城市房贷利率开始出现下调迹象：根据贝壳研究院统计截至22 年 1 月，重点城市首套房贷利率 5.56%，二套房贷利率 5.84%，均较21 年高点有明显回落，且放款周期出现缩短。我们认为，与房贷利率直接挂钩的 5 年期以上 LPR 下降，有望引导房贷利率的继续下调，信贷环境改善下行业基本面有望加快筑底。  降息减轻企业融资和居民负债成本，有利于刺激消费回升：我们认为，企业综合融资成本的下降能改善企业的盈利能力，从而增加居民的可支配收入，而购房成本的下降有利于释放居民的购买力，刺激消费的回升。我们认为，降息有利于改善商管企业的经营指标（例如日均客流量及销售额）。  投资建议：伴随央行的持续表态以及融资成本的实质性下降，我们认为，行业资金面持续好转已成定局，基本面加速筑底值得期待，Beta 行情仍将持续，行业估值阶梯化修复再升级，建议关注： 1） 估值修复轮动在后的标的：A 股-新城控股、金科股份；H 股-旭辉控股、宝龙地产，低估值+信心修复=弹性可期。 2） 此外综合型高信用房企估值修复仍然持续：A 股-保利发展、万科 A、金地集团；H 股-中国海外发展、华润置地、龙湖集团。 伴随房企风险的逐步化解以及后续消费回暖，商管标的估值有望修复，建议关注：华润万象生活、宝龙商业。  风险提示：需求修复不及预期，房企去化和回款偏弱。 [table_page] 房地产行业点评 http://research.stocke.com.cn 2/3 请务必阅读正文之后的免责条款部分 图 1：历史降准周期带来房地产销售回暖 资料来源：Wind，浙商证券研究所。注：为剔除疫情影响，2021 年销售面积累计同比数据基于2019 年同期计算所得 图 2：历史降准周期带来房地产板块超额收益 资料来源：Wind，浙商证券研究所 图 3：重点城市首套、二套房贷利率不断下调，放款周期有所缩短 资料来源：贝壳研究院，浙商证券研究所 [table_page] 房地产行业点评 http://research.stocke.com.cn 3/3 请务必阅读正文之后的免责条款部分 股票投资评级说明 以报告日后的 6 个月内，证券相对于沪深 300 指数的涨跌幅为标准，定义如下： 1、买入 ：相对于沪深 300 指数表现 ＋20％以上； 2、增持 ：相对于沪深 300 指数表现 ＋10％～＋20％； 3、中性 ：相对于沪深 300 指数表现－10％～＋10％之间波动； 4、减持 ：相对于沪深 300 指数表现－10％以下。 行业的投资评级： 以报告日后的 6 个月内，行业指数相对于沪深 300 指数的涨跌幅为标准，定义如下： 1、看好 ：行业指数相对于沪深 300 指数表现＋10%以上； 2、中性 ：行业指数相对于沪深 300 指数表现－10%～＋10%以上； 3、看淡 ：行业指数相对于沪深 300 指数表现－10%以下。 我们在此提醒您，不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准。我们采用的是相对评级体系，表示投资的相对比重。 建议：投资者买入或者卖出证券的决定取决于个人的实际情况，比如当前的持仓结构以及其他需要考虑的因素。投资者不应仅仅依靠投资评级来推断结论 法律声明及风险提示 本报告由浙商证券股份有限公司（已具备中国证监会批复的证券投资咨询业务资格，经营许可证编号为：Z39833000）制作。本报告中的信息均来源于我们认为可靠的已公开资料，但浙商证券股份有限公司及其关联机构（以下统称“本公司” ）对这些信息的真实性、准确性及完整性不作任何保证，也不保证所包含的信息和建议不发生任何变更。本公司没有将变更的信息和建议向报告所有接收者进行更新的义务。 本报告仅供本公司的客户作参考之用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户。 本报告仅反映报告作者的出具日的观点和判断，在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议，投资者应当对本报告中的信息和意见进行独立评估，并应同时考量各自的投资目的、财务状况和特定需求。对依据或者使用本报告所造成的一切后果，本公司及/或其关联人员均不承担任何法律责任。 本公司