房地产行业点评：投资端压力犹存，政策端仍需发力

行业点评 投资端压力犹存，政策端仍需发力 行业点评 行业报告 房地产 2022 年 01 月 17 日 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 强于大市（维持） 行情走势图 相关研究报告 《行业点评报告*地产*投资销售降幅收窄，积极因素持续累积》2021-12-15 《行业 2022 年度策略报告*地产*破困局，望新机》 2021-12-08 《行业点评报告*地产*政策修复预期持续升温，信心重塑仍需时日》 2021-11-11 《行业点评报告*地产*单月投资增速转负，销售开工延续低迷》 2021-10-18 证券分析师 杨侃 投资咨询资格编号 S1060514080002 0755-22621493 YANGKAN034@pingan.com.cn 郑南宏 投资咨询资格编号 S1060521120001 ZHENGNANHONG873@pingan.com.cn  事项： 国家统计局公布 2021 年 1-12 月全国房地产开发投资及销售数据，其中投资额14.8 万亿元，同比增长 4.4%；新开工 19.9 亿平米，同比降 11.4%；竣工 10.1亿平米，同比增 11.2%；土地购置面积 2.2 亿平米，同比下降 15.5%；土地成交价款 1.8 万亿元，同比增长 2.8%；商品房销售面积 17.9 亿平米，同比增长1.9%；销售额 18.2 万亿元，同比增长 4.8%；房企到位资金 20.1 万亿元，同比增长 4.2%。 平安观点：  单月投资显著下滑，2022 年或同比降 2.6%。房地产投资 2021 年同比增4.4%，12 月单月同比降 13.9%，降幅环比扩大 9.6pct。往后看，考虑销售仍处筑底阶段、房企资金压力仍大且信心不足，预计投资端企稳将滞后于销售端，维持年度策略判断，中性假设下预计 2022 年地产投资同比下降 2.6%，增速前低后高。  新开工降幅扩大，竣工延续正增长。2021 年新开工同比降 11.4%，12 月单月同比降 31.2%，降幅环比扩大 10.1pct。往后看，考虑房企资金压力仍在、2021H2 土地成交下滑亦影响未来可供开工货量，叠加部分出险房企优先保交付背景下大概率放缓开工，维持 2022 年新开工同比降 12%的判断。2021 年竣工同比增 11.2%，12 月单月同比增 1.9%，延续正增长。交房高峰期背景下，竣工修复速度将快于开工，随着房企资金压力逐步缓和，预计 2022 年竣工有望维持正增长。  销售延续低迷，政策持续发力。2021 年商品房销售面积、销售额分别同比增 1.9%、4.8%，12 月单月分别同比降 15.6%、17.8%，降幅环比扩大1.7pct、1.5pct，销售均价 12 月单月降至 9512 元/平米，连续 5 个月环比下行，或表明房企“以价换量”效果减弱。2022 年 1 月发改委发文重申“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”、“因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”，北海等城市放松住房公积金政策，后续更多支持政策有望落地，叠加 1 月 17 日 MLF、公开市场逆回购利率下调，或带动按揭端利率进一步下滑。考虑政策传递及购房者信心修复需要时间，预计短期销售端仍处于筑底阶段，预计 2022 年销售面积、金额分别同比降 9.5%、8.1%，单月增速前低后高。  到位资金显著放缓，按揭需求不足。2021 年房企到位资金同比增 4.2%，12 月单月同比降 19.3%，降幅环比扩大 12.3pct；其中，国内贷款单月 证券研究报告 房地产·行业点评 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 2/ 7 降幅扩大至 31.6%，或因新开工持续低迷与金融机构风控趋严，开发贷供需两端偏弱；定金及预收款单月降幅扩大至 25.9%；个人按揭贷款单月增速由正转负（-8.0%），与 12 月居民中长期贷款同比减少 834 亿元至 3558 亿元相印证，或主要因前期销售显著下滑、按揭需求减弱。  投资建议：12 月单月全国房地产投资大幅下滑，销售、新开工降幅亦环比扩大。在资金端压力犹大、房企投资信心与居民购房信心修复仍需时日的背景下，短期行业基本面仍处筑底阶段；但考虑 2021 年 12 月以来政治局会议、中央经济工作会议、央行工作会议、发改委等均提出支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求、强调市场良性循环，预计后续更多支持措施有望落地，带动行业融资、销售、购地等逐步回归常态。投资建议方面，短期行业流动性危机仍未消除，政策博弈空间仍在，中长期行业筑底企稳，龙头房企将更加受益于政策暖意，凭借综合优势脱颖而出，建议关注保利发展、金地集团、招商蛇口、万科 A 等。物管及商管板块行业空间广阔、存量稳定且自主发展强化，政策支持与集中度提升趋势下主流参与者大有可为，看好综合实力突出、经营持续向好的物管龙头，如碧桂园服务、保利物业等，以及占据购物中心优质赛道、轻资产输出实力强劲的商业运营商，如星盛商业等。产业链角度，建议关注防水龙头科顺股份等。  风险提示：1）若房企新增土储规模不足，将对货量供应及销售、投资产生负面影响；2）房企大规模减值风险；3）政策呵护力度不及预期风险。 房地产·行业点评 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 3/ 7 图表1 全国房地产投资 2021 年 12 月单月同比降 13.9% 资料来源：Wind，平安证券研究所 图表2 西部地区 12 月单月投资降幅最大 资料来源：Wind，平安证券研究所 -13.9%4.4%-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%2021/072021/082021/092021/102021/112021/12单月同比累计同比-25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%2021/072021/082021/092021/102021/112021/12东部单月同比中部单月同比西部单月同比东北单月同比 房地产·行业点评 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 4/ 7 图表3 全国新开工 12 月单月同比降 31% 资料来源：Wind，平安证券研究所 图表4 土地成交价款、土地购置面积 12 月分别同比降 4.2%、33.2% 资料来源：Wind，平安证券研究所 -35%-30%-25%-20%-15%-10%-5%0%2021/072021/082021/092021/102021/112021/12单月同比累计同比-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%2021/072021/082021/092021/102021/112021/12本年土地成交价款本年购置土地面积 房地产·行业点评 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的