债市启明系列：保障性租赁住房的空间和影响有多大？

证券研究报告 请务必阅读正文之后的免责条款 保障性租赁住房的空间和影响有多大？ 债市启明系列｜2021.12.17 ▍ 中信证券研究部 ▍ 核心观点 明明 首席 FICC 分析师 S1010517100001 彭阳 FICC 分析师 S1010521070001 章立聪 FICC 分析师 S1010514110002 周成华 FICC 分析师 S1010519100001 保障性租赁住房建设和占比的提升是“十四五”的重要目标，料将呈加速发展趋势。根据我们的不完全统计，现已公布的十四五期间新增保障性租赁住房计划筹建数超过 660 万套。我们估计十四五期间全国新增保障性租赁住房将在 800-900万套之间，对应的新增建筑面积或在 4-4.5 亿平方米左右，对应的开发投资将在1.7-1.9 万亿左右，预计 2022 年投资将超过 4000 亿元，拉动地产投资 3 个百分点左右。短期看预计十四五期间保障性租赁住房建设的影响力不及棚改，但长期趋势或将持续向上。 ▍十四五规划对保障性租赁住房的重视程度显著提升。国家层面的十四五规划中明确指出我国未来要“有效增加保障性住房供给”。相比之下，十三五的重点更多的是房地产去库存和棚改货币化。《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》发布后，发改委、住建部多次发文，鼓励支持房地产及建筑企业共同推动保障性安居建设。银保监会、央行也多次表态，要加大对长租房市场的金融支持，共同推进REITs 试点，为发展保障性租赁住房提供财政和金融支持。 ▍为何大力发展保障性租赁住房？保障性租赁住房能够在一定程度上替代居民对商品房的需求，防止房价上升，符合“房住不炒”的大方向。各城市相应的规划及国家统计局数据显示，常住人口增长压力较大的城市在十四五期间增加保障性租赁住房供给的积极性更高。除此之外，保障性租赁住房更加契合商业化的运作模式，财政能够起到支持作用，且负担相对有限。短期还能起到稳定房地产投资，支撑实体经济需求的作用。 ▍经估算，十四五期间全国新增保障性租赁住房大致为 800-900 万套，新增建筑面积或在 4-4.5 亿平方米左右。据我们的不完全统计，十四五期间计划筹建的新增保障性租赁住房数量已经超过 660 万套。保障性租赁住房以“解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题”为主要目的，已公布计划的省份，十四五期间筹建的新增保障性租赁房数量与十三五期间的常住人口变化存在一定关联。据此估计，全国十四五期间新增保障性租赁住房约将在 800-900 万套之间。保障性租赁住房以70 平方米以下的小户型为主，但各地保障性租赁住房套均面积的分化较大，若按照每套 50 平方米来大致估算，对应十四五期间的新增建筑面积或在 4-4.5 亿平方米左右。 ▍预计十四五期间保障性租赁住房将为地产开发投资带来 1.7-1.9 万亿的增量。保障性租赁住房建设多依靠自有、闲置土地建设，在变更土地属性时也无需缴纳土地出让收入，因此投资得估算主要考虑房屋造价。若十四五期间房屋建造的平均成本假设为 4300 元/平方米，以此推算十四五期间由保障性租赁住房建设带来的房地产投资增量在 1.7-1.9 万亿左右。 ▍预计落在 2022 年的新增投资额将超过 4000 亿，拉动地产投资上行 3 个百分点左右。参考目前一些重点城市已披露的 2022 年保障性租赁住房建设计划，多数城市都希望适当打一些提前量，例如上海市计划在 2022 年筹建的保障性租赁住房套数占十四五总计划的比例为 36%。结合部分重点城市的情况，大致估计 2022 年全国计划筹建的保障性租赁住房将占到十四五总计划的 25%左右，能够为明年的房地产开发投资带来 4100-4600 亿元增量，拉动增速上行 2.8-3.1 个百分点。 ▍短期看预计保障性租赁住房影响力不及棚改，但长期趋势或将持续向上。从目前的状况来看，保障性租赁住房现有的计划规模较棚改仍有一定差距。但是，坚持租购并举，解决长期以来困扰我国的房地产问题是较为确定的方向。保障性租赁住房建设对经济的拉动作用并不局限于房地产本身。一方面，保障房能够与配套基础设施的建设紧密联系在一起。另一方面，也能够使大城市吸纳更多的青年人口和新市民，预计对消费和服务业的长期提振是潜移默化的。 债市启明系列｜2021.12.17 请务必阅读正文之后的免责条款部分 1 ▍ 保障性租赁住房概述 保障性住房的概念和范围 保障性住房作为住房制度改革的重要内容之一，从设立至今已经过 23 年的发展。不同于商品化住宅，保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般包括廉租房与公租房、经济适用住房、保障性租赁住房、共有产权房等。 1998 年，国务院印发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，首次提出 “建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”的概念，针对不同收入家庭实行不同的住房供应政策，尝试通过构建多层次保障体系来解决中低收入家庭的住房问题。 2007 年，国务院出台了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，要求加快建立健全“以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难”的政策体系。 面对许多既租不上廉租住房，又买不起经济适用房的“夹心层”家庭，2010 年政府开始公共租赁住房试点工作，保障对象直接覆盖城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员。 2014 年住房城乡建设部公布了《住房城乡建设部关于做好 2014 年住房保障工作的通知》，首次提出探索发展共有产权住房，确定以北京、上海为首的 6 大共有产权住房试点城市。2015 年，根据住房城乡建设部《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》的规定，公租房与廉租房正式进入统一管理。2021 年，国务院发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，确立了今后我国要以“公租房、保障性租赁住房和共有产权住房”为主体的住房保障体系。 各类房型的保障对象与保障制度规定均有不同。其中公租房主要面向城镇住房条件差且收入困难家庭，并实行实物保障与货币补贴并行政策，实物公租房一般为 60 平方米以下小房，而货币补贴具体金额则由各市县政府规定；经济适用房面向的群体为中低收入家庭，它们可承受相对市场价较低的购房金额，住房面积则严格控制在中小户型下；保障性租赁住房主要解决以满足条件的新市民、青年人为首的群体住房困难问题，坚持以面积不超过 70 平方米的小户型，低租金为主；共有产权住房则面向城镇户籍无房且有一定经济承受能力但又买不起商品住房的市民，以套型总建筑面积在 90 平方米以下的户型为主，由政府与购房人共享产权。 表 1：不同保障性住房的区分 房屋类型 保障对象 保障规定 公租房 城镇住房条件差、收入困难的家庭 实物保障与货币补贴并行，实物的公租房为面积 60 平房米以下，货币补贴具体金额由各市县人民政府规定 经济适用房 中低收入家庭，可承受住宅价格相对市场较低或适中 住房面积严格控制在中小套型 保障性租赁住房 符合条件的新市民、青年人 以建筑面积不超过 70 平方米的小户型为主 pOtNsQpMrRnRnRyQnPoO