2022年房地产行业投资策略：借旧周期弹性，迎新格局成长

借旧周期弹性，迎新格局成长2022年房地产行业投资策略证券分析师：袁豪 A0230520120001 曹曼 A0230520120003 陈鹏 A0230521110002研究支持：邓力2021.12.09主要内容1.基本面：低库存叠加拿地大降，料投资和销售双双下行2.资金面：重压下行业资金遇困，防控风险政策亟待修复3.政策面：政策修复格局优化，优质房企迎来戴维斯双击4.投资分析意见：借旧周期弹性，迎新格局成长，维持“看好”评级2vMrPmRmQmNoMbRbP9PsQnNmOoPlOoPpNlOmMwP8OnMsMwMqRnNwMoNyRwww.swsresearch.com3房地产行业小周期延长，传统经验判断规律失效历史规律来看，我国房地产行业呈现3年小周期规律，包括销量、价格、开工、投资、拿地等指标均表现为3年小周期规律，而该周期规律主要来源于需求端政策周期和供给端库存周期的3年周期规律共同作用。而在本轮小周期中，房地产销量、价格、投资均显现出了极强的韧性，小周期也出现了延长的现象，目前历时已超6年半，而以往通常的3年周期规律中的经验判断方式都出现了不同程度的失效。需求端：政策周期（主要指货币周期）供应端：库存周期（主要指供给周期）12推动房地产小周期规律资料来源：Wind，申万宏源研究图1：2014年前我国房地产呈现3年小周期规律(20.00)(15.00)(10.00)(5.00)0.005.0010.0015.0020.00(120.0)(100.0)(80.0)(60.0)(40.0)(20.0)0.020.040.060.080.0100.0120.02005-092006-072007-052008-032009-012009-112010-092011-072012-052013-032014-012014-112015-092016-072017-052018-032019-012019-112020-092021-07（%）（%）70个城市住宅价格同比（右轴）全国单月销售面积同比08年11月至11年12月历时：3年零2个月12年1月至14年12月历时：3年整05年7月至08年10月历时：3年零4个月15年1月至今历时：超6.5年图2：供需两端的周期规律推动房地产小周期规律资料来源：申万宏源研究www.swsresearch.com4供给端调控导致持续低库存、并库存周期延长图4：供给端调控推动了房地产库存周期延长资料来源：Wind，申万宏源研究2015年房地产行业开始了持续的供给端调控，包括：土地端调控（调控土地资源，通过三四线去库存和集中供地等政策，实现调控土地价格）、预售证监管（调控预售证资源，通过限价等政策，实现调控住宅价格）、资金调控（调控资金资源，通过资管新规、三条红线、贷款集中度等政策，实现调控资金价格），综合导致了房地产行业持续去库存，推动了房地产行业的库存周期的延长，从而导致了房地产行业小周期的延长。房地产行业的供给侧改革土地资源（土地调控）预售证资源（预售证监管）资金资源（资金调控）推动01,0002,0003,0004,0005,0006,0002007-122008-062008-122009-062009-122010-062010-122011-062011-122012-062012-122013-062013-122014-062014-122015-062015-122016-062016-122017-062017-122018-062018-122019-062019-122020-062020-122021-06（万平）5城（北、上、深、杭、宁）可售面积08年11月至11年12月历时：3年零2个月12年1月至14年12月历时：3年整15年1月至今历时：6年零10个月图3：房地产行业持续供给侧改革资料来源：申万宏源研究www.swsresearch.com目前低库存特征奠定后续行业走势将不同以往5图5：全国累计已开工未售库存图6：各维度库存水平较峰值下降情况资料来源：国家统计局，申万宏源研究资料来源：国家统计局，申万宏源研究从全国的库存指标来看，目前全国住宅库存水平保持在历史较低水平、甚至处于低库存水平上进一步的去库存阶段。从全国中期库存来看（已开工未售库存面积）和城市近期库存来看（可售面积，已拿证未售库存面积），目前我国进入到了低库存下的深度去库存阶段。而从全国现房库存来看（待售面积，已竣工未售库存面积，即现房未售面积），目前我国进入到了极低库存阶段。总体而言，目前我国多维度的库存指标都处于不同以往的低库存状态。0246810121416182022242628020,00040,00060,00080,000100,000120,000140,000160,000180,000200,000220,000240,00009-0109-0710-0110-0711-0111-0712-0112-0713-0113-0714-0114-0715-0115-0716-0116-0717-0117-0718-0118-0719-0119-0720-0120-0721-0121-07（月）（万平米）全国住宅累计已开工未售库存住宅新开工面积/住宅销售面积去化月数-12月移动平均(右轴)(45)(40)(35)(30)(25)(20)(15)(10)(5)0较14年10月较16年2月较14年12月（%)中期库存现房库存5城可售面积www.swsresearch.com投资端：21年上半年投资很强，但下半年快速走弱6图7：商品房地产开发投资累计同比和单月同比资料来源：国家统计局，申万宏源研究回顾2021年上半年，房地产投资累计同比+15%，总体展现很强，其中5月以前基本上单月同比都在10%以上，并且是在上半年拿地开工比较弱的状态下的投资强，上半年总体呈现了投资前端弱、但投资后端强的格局。但是2021年下半年开始，房地产投资单月增速自6月的+6%、7月的+1.4%、8月的+0.3%、9月的-3.5%、10月的-5.4%，显示出房地产投资下半年开始快速走弱。(20)(15)(10)(5)05101520253035404515/0215/0615/1016/0216/0616/1017/0217/0617/1018/0218/0618/1019/0219/0619/1020/0220/0620/1021/0221/0621/10（ %）商品房地产开发投资累计同比商品房地产开发投资单月同比www.swsresearch.com前10月300城拿地同比-18%，下半年拿地快速走弱7从土地市场展望来看，目前行业资金的持续走弱和销售的持续下降，导致了2021Q3开始房企拿地大幅走弱。从具体数据来看，2021年1-10月，中指300城土地成交建面同比下降17.9%，其中7月单月同比-36%、8月单月同比-33%、9月单月同比-25%、10月单月同比-41%，预计后续拿地依然会比较弱。图8：300城土地成交面积同比资料来源：中指院，申万宏源研究(60)(40)(20)02040608010012005,00010,00015,00020,