房地产行业2021年9月以来行业重点政策总结：围绕稳增长主旋律，政策持续纠偏，看好行业估值修复

http://research.stocke.com.cn 1/18 请务必阅读正文之后的免责条款部分 [Table_main] 行业研究类模板 深度报告 房地产行业 报告日期：2021 年 12 月 23 日 围绕稳增长主旋律，政策持续纠偏，看好行业估值修复 ──2021 年 9 月以来行业重点政策总结 行业公司研究｜房地产行业｜ ：杨凡 执业证书编号：S1230521120001 ：yangfan02@stocke.com.cn [table_invest] 行业评级 房地产 看好 [Table_relate] 相关报告 2021.12.20《行业风险逐步化解，估值修复信心增强》 [table_research] 报告撰写人： 杨凡 联系人： 杨凡 感谢王逸枫对本报告的贡献 报告导读 9 月以来的房地产金融调控政策持续纠偏，地方政策在供需两方面有保有压。本篇报告集中梳理 9 月以来中央及地方供需两端政策情况。整体来看，我们认为以“三稳”为主的稳增长主旋律不变，政策纠偏将会持续，行业基本面有望触底回升，看好板块后续估值修复。 投资要点  中央层面频繁发声，维稳成为主基调 （1）9 月中央两次释放维稳信号，拉开此次政策托底序幕。 （2）10 月政策表态更加密集，一行两会、发改委、外汇管理局及中国房地产协会纷纷针对近期房企债务违约事件及信贷政策发表声明。 （3）进入 11 月以来中央政策指向性更强，金融政策面终现底部，再提房地产支柱性产业地位。  地方政策根据当地情况有保有压，因城施策加速施行 地方政府除跟随中央政策方向外，亦根据各地具体情况从供需两端进行政策微调，因城施策空间不断打开，并呈现出先紧后松的趋势：前期收紧主要体现在升级预售资金监管政策并整治规范房地产市场秩序，后期随着市场下行压力不断增大，各地纷纷优化土拍政策，出台限跌令和购房补贴政策。  投资建议 （1）结合短期政策纠偏受益程度以及长期发展机会，我们认为高信用房企值得关注：A 股：万科 A、保利发展、招商蛇口、金地集团、华侨城 A 等；H 股：华润臵地、中国海外发展、龙湖集团、旭辉控股集团、建发国际等。 （2）物业板块估值修复可期、长期发展前景广阔，建议关注关联房企为高信用国企和优质民企的物业公司：A 股：招商积余；H 股：碧桂园服务、华润万象生活、保利物业、中海物业、旭辉永升服务、金科服务、远洋服务等。 （3）2022 年疫情修复带来消费回暖，我们认为商业管理类标的也值得关注：H 股：华润万象生活、宝龙商业、星盛商业。  风险提示 （1）2022H1 房企境内外到期债务偿还仍有压力，个别房企风险事件干扰板块估值修复；（2）2022Q1 春节、疫情反复等问题导致销售和投资增速较低；（3）房地产税试点方案推出影响短期购房者信心；（4）2022H1 个别房企风险事件出现，带动地产和物业估值震荡；（5）大举收并购的物业公司可能会出现被收购标的协作不良的问题；（6）商誉较高的物企，如收购标的业绩不达标，商誉有减值风险。 证券研究报告 [table_page] 行业深度报告 http://research.stocke.com.cn 2/18 请务必阅读正文之后的免责条款部分 正文目录 1. 中央层面频繁发声，维稳成为主基调 ....................................................................................... 4 2. 地方政策根据当地情况有保有压，因城施策加速施行 .............................................................. 8 2.1. 紧：升级预售资金监管、整治规范房地产市场秩序 ................................................................................................ 8 2.1.1. 供应端：预售资金监管升级，房企受限资金占比上升 ..................................................................................................... 8 2.1.2. 需求端：持续完善二手房成交参考价格制度、整治规范房地产市场秩序 ..................................................................... 9 2.2. 松：优化三批次土拍规则、出台购房补贴政策 ...................................................................................................... 10 2.2.1. 供应端：土拍规则进一步优化，房企利润端迎来修复 ................................................................................................... 10 2.2.2. 需求端：购房补贴政策跟随限跌令出台 .......................................................................................................................... 12 3. 投资建议 ................................................................................................................................ 15 3.1.1. 房企标的：政策纠偏持续，稳增长主旋律不变，优选高信用龙头 ............................................................................... 15 3.1.2. 物业行业：美好生活的赛道，业绩增长确定性仍在，行业集中度提升还有空间 ....................................................... 15 4. 风险提示 ................................................................................................................................ 17 [table_page] 行业深度报告 http://research.stocke.com.cn 3/18 请务必阅读正文之后的免责条款部分 图表目录 图 1：房地产开发资金来源增