债券研究报告：安得广厦千万间，住房政策的比较研究与沉思

请务必阅读正文后的声明及说明 [Table_Info1] 证券研究报告 [Table_Title] 证券研究报告 / 债券研究报告 安得广厦千万间：住房政策的比较研究与沉思 报告摘要： [Table_Summary] 本文研究了以下三个问题： （1）住房政策具有代表性的经济体，房地产发展的历史路径； （2）主导住房市场发展的主要因素； （3）房地产调控政策的潜在影响。 代表性经济体的住房市场多经历了“住宅短缺—供需动态平衡”的历史发展路径或循环，调控思路多有从“抑制需求”到“保障供应”的转型。从香港和新加坡住宅市场的制度沿革看，伴随经济和人口的双增长，房地产市场的规模经济性和配套公共基础设施建设的正外部性逐渐显现。市场失灵的缺陷使得微观机制难以实现住宅供求的自发均衡，完善的顶层设计和自上而下推动的改革是解决居民住房问题的妥善之策。代表性经济体彼时均尝试过需求侧管理，采取诸如限购限贷、限价限售等需求抑制手段，成效差强人意。在将土地和城市规划上升到政府战略层面后，通过增加土地供应和保障性住房建设等供给扩张政策，房地产市场方才实现了供需动态平衡。 政策弹性决定市场空间。根据形势确定任务，任务的完成需要跟随形势的发展而动态调整，这是各经济体房地产调控所得出的一条重要经验。尽管从经济基本面看，人口、购买力和土地决定了供需缺口的大小，金融条件（特别是信贷周期）决定了市场价格的天花板和地板，但政策导向才真正决定了房地产行业的长期趋势。历史上看，各经济体住宅供需缺口的打开或收缩，均与政策调整密切相关，政策弹性对房地产市场的平稳健康发展尤为关键。此外，从部分发展中国家土地确权行动的案例中可以看出，产权界定对经济增长的正负性影响不一而足，不存在绝对的定论。 历次地产调控都是财富再分配的过程，经济效率和社会福利的综合效应是政策出台时必须慎重考虑的因素。房地产调控是一项多重目标约束下的政策选择，考虑到住宅作为抵押品的增信功能、作为商品的居住功能和作为资产的财富承载功能，任何旨在改变住宅相对价格的举措，都必然涉及再分配和社会福利的改进或损失。在进行决策时，既需立足长远蓝图，也需顺应当下时景。 风险提示：房地产市场改革进度超预期。 [Table_Date] 发布时间：2021-11-29 [Table_Invest] 历史收益率曲线 国债期货:10y 1M 3M 12M 涨跌幅（%） -0.7% -0.8% 1.1% [Table_Report] 相关报告 《东北固收：转债深度：光伏行业转债怎么看？》 --20211123 《信用债一周市场回顾：信用债估值上行，低评级中长期信用利差走阔》 --20211122 《东北固收：鹤 21 转债定价建议：首日转股溢价率 12%-17%—东北固收转债分析》 --20211117 《博杰转债定价建议：首日转股溢价率 15%-19%—东北固收转债分析》 --20211117 《东北证券债券点评：经济修复的背后存在诸多风险》 --20211117 [Table_Author] 证券分析师：毕扬 执业证书编号：S0550521010003 010-58034574 biyang@nesc.cn 请务必阅读正文后的声明及说明 2 / 30 [Table_PageTop] 债券研究报告 目 录 1. 十里寒塘路，烟花一半醒：香港房史钩沉 ...................................................... 4 1.1. 土地政策：探索与确立 ........................................................................................................... 4 1.2. 公屋制度：兴起与危机 ......................................................................................................... 11 1.3. 前景展望：变奏与方向 ......................................................................................................... 16 2. 虑之贵详，行之贵力：新加坡住房制度启示录 ............................................ 17 2.1. 新加坡住房制度概览 ............................................................................................................. 17 2.2. 政府部门在新加坡住房市场的角色 ..................................................................................... 22 2.3. 私人部门在新加坡住房市场的角色 ..................................................................................... 26 3. 长风驱松柏，声拂万壑清：住房制度改革的沉思 ........................................ 27 3.1. 部分发展中国家，土地确权的影响综述 ............................................................................. 27 3.2. 房地产调控的福利效应简述 ................................................................................................. 28 nMtQqRpOnNqOuNuMsQsOsM8O9R6MsQnNpNqReRoPnMjMmOyR7NoPpRNZrMtPNZoMsO 请务必阅读正文后的声明及说明 3 / 30 [Table_PageTop] 债券研究报告 图表目录 图 1：港英时期，香港土地流转制度 ....................................................................................................................... 5 图 2：港英时期，香港的土地财政收入构成 .....