房地产行业第48周周报：全面降准+五部委集体发声释放利好信号，政治局会议首提促进房地产业良性循环

房地产行业 | 证券研究报告 — 行业周报 2021 年 12 月 7 日 [Table_Industr yRank] 中性 相关研究报告 《房地产行业第 47 周周报（11 月 20 日-11 月 26日）：成交同比回正一周后再度转负，土地溢价率持续下行》20211129 《碧桂园服务：规模制胜成就行业巨头，多元并举领航新时代物业》20211125 《房地产行业第 46 周周报（11 月 13 日-11 月 19日）：新房二手房环比回正；统计局核心指标全面下行》20211122 《房地产 2021 年 10 月统计局数据点评：核心指标全面下行，房企到位资金出现改善》20211116 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 [Table_Industr y] 房地产行业 [Table_Analyser] 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业第 48 周周报（11月 27 日-12 月 3 日） 全面降准+五部委集体发声释放利好信号，政治局会议首提促进房地产业良性循环 核心观点 本周新房成交量相比于上周有所上升、二手房成交量有所下降。本周 47 个城市新房成交套数为 4.8 万套，环比上升 11.8%，同比下降 23.6%；18 个大中城市新房成交套数为 3.2 万套，环比上升 11.0%，同比下降 18.7%；一、二、三线城市新房成交套数环比分别变化+3.6%、+32.0%、-48.6%，同比分别变动-11.1%、-6.1%、-67.8%。16 个城市二手房成交套数为 1.2 万套，环比下降 2.3%，同比下降 33.4%；12 大中城市二手房成交套数为 1.1 万套，环比下降1.4%，同比下降 30.1%；一、二、三线城市二手房成交套数环比增速分别为+11.2%、-8.4%、+0.7%，同比增速分别为-31.0%、-25.6%、-43.5%。 新房库存量相比于上周有所下降，去化周期较上周有所上升。15 个城市新房库存套数为103.6 万套，环比下降 0.1 万套，去化周期为 11.8 个月，环比无明显变化；8 个大中城市新房库存套数为 57.1 万套，环比无明显变化，去化周期为 8.6 个月，环比下降 0.1 个月；一线城市新房库存量 26.9 万套，环比下降 0.1 万套，去化周期 8.3 个月，环比下降 0.2 个月，二线城市新房库存量 21.0 万套，环比无明显变化，去化周期为 10.5 个月，环比下降 0.2 个月。三线城市新房库存套数为 9.2 万套，环比无明显变化，去化周期 6.7 个月，环比上升0.4 个月。 整体土地市场较上周相比量价齐升，土地溢价率有所上升。百城成交全类型土地数量为359 宗，环比上升 26.0%，同比下降 37.3%；成交土地规划建筑面积为 2535 万平方米，环比上升 2.2%，同比下降 50.4%；成交土地总价为 1169 亿元，环比上升 184.4%，同比下降 40.1%；成交土地楼面均价为 4610 元/平方米，环比上升 178.2%，同比上升 20.7%；百城成交土地溢价率为 3.36%，环比上升 1.8%，同比下降 79.9%。 投资建议 11 月百强房企单月销售降幅扩大，累计增速转负。百强房企 11 月单月权益口径销售额 5702亿元，同比下降 42.7%（前值：-34.0%），1-11 月累计实现权益销售金额 8.1 万亿元，同比下降 1.1%（前值：+4.6%）。销售数据持续走弱，但全面降准+五部委集体发声+政治局会议表态释放利好信号。1）央行于 12 月 6 日发布了年内第二次全面降准，我们认为，部分房企信用风险暴露、地产周期下行带来的稳增长压力，加速了降准托底经济的落地，宏观政策上的松动符合我们的预期。在降准的大背景下，银行对于按揭贷款、开发贷款投放的力度均有增强的可能，对房地产市场释放了一定的利好。 2）在 12 月 3 日恒大发布了未能履行 2.6 亿美元担保义务的公告后，广东省政府随即派出工作组，央行、证监会、银保监会和住建部齐发声，提及了重点满足首套房、改善性住房按揭需求，其中改善性住房按揭需求的满足是年内首次提及，是对此前保障刚需按揭后的进一步补充。政府及相关部门及时在恒大事件上再次表态，增强了市场信心。3）12 月 6 日中央政治局会议提及要更好满足购房者合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环，除了此前房企资金压力的关注外，关注到了目前销售不景气需求较弱的核心矛盾，我们看好后续需求端政策的进一步松动。政策优化调整对于地产板块来说，短期内仍是政策调整所带来的估值修复的逻辑。中长期来看，随着风险缓释，行业清整将进一步推动各类资源向优质头部房企聚拢，融资渠道畅通、综合能力突出的优质龙头房企将享有更高的估值溢价，同时可以关注更具中长期配臵价值的物管公司和转型房企。 我们建议关注：1）开发板块：保利发展、金地集团、万科 A、龙湖集团、华润臵地。2）物业板块：碧桂园服务、永升生活服务、华润万象生活、新城悦服务、宝龙商业。 风险提示 房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧。 2021 年 12 月 7 日 房地产行业第 48 周周报（11 月 27 日-12 月 3 日） 2 目录 1 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 ...................................... 6 1.1 重点城市新房成交情况跟踪 ................................................................................................ 6 1.2 重点城市新房库存情况跟踪 ................................................................................................ 7 1.3 重点城市二手房成交情况跟踪 ............................................................................................. 9 2 百城土地市场跟踪 ............................................................................ 11 2.1 百城成交土地（全类型）市场情况跟踪 ............................................................................ 11 2.2 百城成交土地（住宅类）市场情况跟踪 ...................................