房产税系列报告五：德国房产税意在财政创收而非地产调控

http://research.stocke.com.cn 1/7 请务必阅读正文之后的免责条款部分 [Table_main] 宏观研究类模板 专题研究 报告日期： 2021 年 10 月 27 日 德国房产税意在财政创收而非地产调控 ──房产税系列报告五 报告导读/核心观点 德国房产税的典型特征是“存量征收，固定税率，使用权至上”，从创设之初至今的主要目的均是财政创收而非房地产市场调控。从征收目的上来看，德国体系对当前阶段我国进一步拓宽房产税试点的借鉴意义有限。 ❑ 德国房产税体系对我国进一步拓宽房产税试点的借鉴意义有限 德国房地产税体系在保有环节有两大税种，分别是土地税和二套房税，具有的典型特征是“存量征收，固定税率，使用权至上”。德国房产税早在 1973 年设立之初的目的便是财政融资，从德国当前的房产税系看，基本延续了最初的设立思路，主要目的仍是财政创收，而非房产调控。我国当前阶段的房产税仍将以部分城市的定向调控为主要目的，德国的房产税体系对我国的借鉴意义较弱。 ❑ 德国土地税条款的设置带有明显的创收目的，根据地方支出需要设置税收乘数 土地税由德国州政府和地方政府负责征收，纳税人是物业所有者。根据土地类型分为A 类的农业用地、林地和 B 类的其他用地，其中住宅对应土地属于 B 类。税率方面，德国采用“基准税率*稽征率”的方式确定税率，稽征率可以理解为税收乘数。基准税率方面，德国对于不同类型的土地征收不同的基准税率，其中住宅对应的土地有三类，低价值单户型、高价值单户型（单户型指一家人单独住一个房子，二者的价值高低以 3.8 万欧元为界）以及双户型（两家人共住一屋），分别对应 0.26%、0.35%和0.31%的税率。稽征率方面，我们可以将其理解为税收乘数，主要由各地方政府根据自身的财政支出情况进行税收预算，以此在基准税率的基础上确定乘数大小，不设上限。换言之，地方政府财政支出缺口越大，对应的稽征率可能越高。不难看出，德国征收土地税的主要目的也是财政创收，而非房地产调控，在土地税的征收机制中并未设置阶梯税率，无论土地持有多少基本按一致性税率征收。 ❑ 二套住房税按使用权原则统计且不鼓励房屋空置，税率同样根据财政需要设置 德国的住房税对首套房进行豁免，因此住房税也被称为“二套住房税”。二套住房税是地方政府对于居民登记使用的第二套及以上的住房所征的税；换言之，德国拥有的房屋套数不根据所有权原则统计，而是根据使用权原则统计。这一税制的设置不鼓励鼓励房屋空置，只要将二套房进行出租，便可以免交“二套房税”（不再是第二套房的使用人）；其次在制定税率时同样以财政创收为主要目的，不设阶梯税率，各地根据自身财政支出需要决定当年的税率，逐年更新。 ❑ 德国房产税调控房价上涨和释放二手房存量供给的能力较弱 德国房产税调控房价上涨和释放二手房存量供给的能力较弱。从征收条款来看：一是不实行阶梯税率，难以倒逼多房人群释放存量二手房供给。二是在设置税率时主要以政府的支出需要作为考量基准，并未过多考虑特定区域的房价压力。三是德国“二套住房税”带有调控目的，但核心仍然是不鼓励房屋空置，对释放二手房供给的促进作用有限。 ❑ 德国房产税设计整体遵循“以支定收”的财政理念，但不是政府核心创收手段 德国房产税的税率主要依据财政需要而设置，但从收入构成来看，房产税并非德国政府的主要收入来源。从德国整体财政收入来看，土地税和“二套房税”在其中的合计占比仅 1%；从地方政府的市政收入来看，房产税在其中的占比也不足 3%。综上，我们认为德国房产税虽然税率设计带有明显的创收目的，但政府并不将房产税作为核心的收入来源，房产税的设计依据仍然是德国整体“以支定收”的财政理念，除此之外并未在房产领域给予差异化设置（即调控目的较弱）。 风险提示：房产税征收力度超预期；房产税试点范围超预期 海外宏观｜专题报告 分析师：李超 执业证书编号：S1230520030002 邮箱：lichao1@stocke.com.cn 联系人：林成炜 执业证书编号：S1230120080050 邮箱：linchengwei@stocke.com.cn [Table_relate] 相关报告 报告撰写人： 李超 证券研究报告 [table_page] 宏观研究 http://research.stocke.com.cn 2/7 请务必阅读正文之后的免责条款部分 正文目录 1. 德国房产税的最初设立目的是财政融资 ................................................................................... 3 2. 德国房产税典型特征是“存量征收，固定税率，使用权至上” ................................................... 3 3. 当前德国房产税仍以财政创收为目的，兼具部分调节功能 ...................................................... 5 风险提示 ...................................................................................................................................... 6 图表目录 图 1：德国住房自有率长期低于 50% ........................................................................................................................................ 5 图 2：德国住房空置率近年来处于持续下行通道 .................................................................................................................... 5 图 3：土地税收入约占财政收入 1% .......................................................................................................................................... 6 图 4：二套住房税收入约占财政收入 0.01% ............................................................................................................................. 6 表 1：德国土地税基准税率 .....................................................................