房地产行业最新观点及1-8月数据深度解读：新开工四季度或超预期，预计库存底部出现在2022年四季度左右、政策底或提前出现

敬请阅读末页的重要说明 证券研究报告 | 行业深度报告 总量研究 | 房地产 推荐（维持） 新开工四季度或超预期,预计库存底部出现在2022年四季度左右、政策底或提前出现 2021 年09 月21 日 —房地产行业最新观点及1-8月数据深度解读 上证指数 3614 行业规模 占比% 股票家数（只） 39 2.9 总市值（亿元） 9821 1.6 流通市值（亿元） 9330 1.8 行业指数 % 1m 6m 12m 绝对表现 4.4 -0.1 -14.6 相对表现 6.0 3.2 -18.4 资料来源：贝格数据、招商证券 相关报告 1、《疫情反复及极端天气等影响下，真实销售、新开工表现较弱，但竣工仍相对不错——房地产行业最新观点 及1-7月 数 据 深 度 解 读 》2021-08-17 2、《真实销售高位回落，新开工转正， 竣工大幅回升——房地产行业最新观 点 及 1-6 月 数 据 深 度 解 读 》2021-07-16 3、《5 月销售维持高位，竣工如期改善，预计复工压力减弱后新开工 Q4改善——房地产行业最新观点及 1-5月数据深度解读》2021-06-20 ❑ 8 月真实销量同比增速转负，或跟近期按揭额度偏紧、疫情反复等有关，预计四季度保持回落趋势但幅度偏缓，全年或有 10%左右增长，预计行业库存底部出现在 2022 年四季度左右。8 月单月销量较 19 年同期年化复合增长-2.0%，这或跟近期按揭额度偏紧、按揭利率上行等有关，预计四季度保持回落 ，但宏观层面流动性短期边际转好或起到一定托底，全年看销量或保持10%左右增长。行业从杠杆驱动的"指数牛市"变为管理红利驱动的"结构牛市"，从总量需求增长驱动为主变为自由现金流驱动为主，判断下半年拿地竞争趋缓，毛利率或改善，在去杠杆背景下，预计行业库存底部出现在 2022 年四季度左右。 ❑ 8 月房地产投资较 19 年同期年化复合增长 5.9%，继续回落，预计四季度或继续平缓回落，全年或较 20 年有接近 10%的增速，结构上建安投资持续高位而拿地费用有所回落，预计拿地费用回落仍将持续； 8 月新开工较 19 年同期年化复合增速为-7.7%，主因或是受疫情反复叠加极端天气等影响，往后看，四季度新开工或超预期回复中等开工水平，全年或较 20 年基本持平，后续持续性决定于销售； 8 月竣工如期回升，看好今明年竣工大年。8 月竣工较 19 年同期复合增速回升至 7.6%，再次强调复工强劲带动年后施工面积持续高增，对后续竣工继续修复行成强力支撑，去年因疫情被压制的竣工或在 21 年得到释放，判断 21年或大幅反弹，而 22 年维持高位；同时关注老旧小区改造，或为竣工复苏周期之外的第二 beta，持续利好房地产产业链。 ❑ 8 月资金来源较 19 年同期年化复合增长 5.1%，结构上销售回款表现最好（+10.6%），国内贷款受信贷收紧等影响复合增速降至-11.7%；目前行业整体资金链短期仍相对安全，暂未观测到新房价格大幅回撤的领先信号出现，但部分区域再次出现 2019 年曾出现过的房价收敛特点，及新房价格上涨和二手房价格回落。 ❑ 行业从杠杆驱动的"指数牛市"变为管理红利驱动的"结构牛市"，从总量需求增长驱动为主变为自由现金流驱动为主，判断下半年拿地竞争趋缓，毛利率或改善，拿地或持续较弱，开工或出现反弹，行业库存底部或出现在 2022年四季度左右，而政策底部或提前出现，目前或有边际好转可能。甄选房地产真龙头，不论是当下还是未来五年，内生能力也即管理红利将是主导房地产股票的核心要素，行业α将加速呈现。推荐"造血能力"强的高质量周转公司【万科 A】【保利地产】，港股关注【龙湖集团】【华润置地】【中国海外发展】等；边际改善的管理红利公司【金地集团】；精选上一轮周期后现金流结构改善的【中南建设】【金科股份】；资源型公司叠加现金流预期改善型标的【华侨城 A】等；物业关注【碧桂园服务】、【永升生活服务】、【华润万象生活】、【保利物业】等；商管关注【华润万象生活】【星盛商业】等。 ❑ 风险提示：销售复苏持续性低于预期，流动性收紧超预期，政策边际收紧超预期，三四线销售回调大幅超预期。 赵可 博士 zhaoke@cmschina.com.cn S1090513110001 路畅 luchang1@cmschina.com.cn S1090521010001 赵心茹 研究助理 zhaoxinru@cmschina.com.cn -30-20-100102030Sep/20Jan/21May/21Aug/21(%)房地产沪深300 行业研究 敬请阅读末页的重要说明 Page 2 框架申明：从销量看地产股（超额收益出现在行业衰退末段到复苏前段，隐含量在价先）；从投资和开竣工看地产产业链上下游需求，同时须结合上下游供给观察地产上游机会；从招商证券资金链水平指标，货币活化等指标关注房价。 事件：统计局公布 21 年 1-8 月全国房地产相关数据，1-8 月房地产销售面积 14.42 亿平，同比+15.9%，近 2 年复合同比为+5.9%；新开工面积 13.55 亿平，同比-3.2%，近 2 年复合同比为-3.4%；开发投资额 9.81 万亿，同比+10.9%，近 2 年复合同比为+7.7% ；资金来源 13.44 万亿，同比+14.8%，近 2 年复合同比为+8.7%。 表 1： 8 月真实销售回落至-2%，真实新开工负增长扩大，竣工同比回升 指标 公布时间 同比 近 2 年复合同比 （19 年 8 月为基数） 8 月较 7 月环比 （18、19 年两年平均环比） 销售面积 9.15:全国 9.19:一/二/三四线(预计) 同比（较 7 月变化） 累计：+15.9%（↓-5.6 PCT） 单月：-15.5%（↓-7.0 PCT） 季调：-9.6%（↓-6.4 PCT） 复合同比（较 7 月变化） 累计：+5.9%（↓-1.1 PCT） 单月：-2.0%（↓-2.1 PCT） 环比（18、19 年平均环比） -3.6%（-1.1%） 销售金额 9.15:全国 9.19:一/二/三四线(预计) 同比（较 7 月变化） 累计：+22.8%（↓-7.9 PCT） 单月：-18.7%（↓-11.6 PCT） 季调：-9.2%（↓-9.9 PCT） 复合同比（较 7 月变化） 累计：+11.7%（↓-1.4 PCT） 单月：+1.6%（↓-2.4 PCT） 环比（18、19 年平均环比） -6.5%（-2.2%） 新开 工 9.15:全国 9.19:一/二/三四线(预计) 同比（较 7 月变化） 累计：-3.2%（↓-2.3 PCT） 单月：-16.8%（↑+4.7 PCT） 季调：-18.3%（↓-2.1 PCT） 复合同比（较 7 月变化） 累计：-3.4%（↓-0.6 PCT） 单月：-7.7%（↓-1.2 PCT） 环比（18、19 年平均环比） -6.3%（-3.1%） 竣工 9.15:全国 9.19:一/二/三四线(预计) 同比（较 7 月变化） 累计：+26.0%（↑+0.3 PCT） 单月：+28.4%（↑